Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 июня 2015 г. N Ф05-6986/15 по делу N А40-102698/2014

г. Москва

24 июня 2015 г.

Дело N А40-102698/14

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Шишовой О. А.,

при участии в заседании:

от истца - Меншиковой О.В. по доверенности от 13.10.2014,

от ответчика - Клокова Е.В. по доверенности от 28.01.2015 N 33-Д-61/15,

от третьего лица - Клокова Е.В. по доверенности от 04.02.2015 N 4-47-165/5, Крыловой Е.В. по доверенности от 15.10.2013 N 4-14-867/13,

рассмотрев 17 июня 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Комплекс-98"

на постановление от 11 марта 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Барановской Е. Н., Сумароковой Т. Я.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Комплекс-98" (ОГРН 1027700419856)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

третье лицо Правительство Москвы

о признании незаконным одностороннего расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "Комплекс-98" (далее ООО "Комплекс-98", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании недействительными одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) от договора аренды земельного участка N М-04-030063 от 30.01.2006, уведомлений от 11.02.2014 N ДГИ-И-2561/14 и от 31.03.2014 N ДГИ-И-5999/14.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 декабря 2014 года исковые требования удовлетворены.

Суд признал незаконным одностороннее расторжение договора аренды земельного участка от 30.01.2006 N М-04-030063 в уведомлениях Департамента городского имущества города Москвы от 11.02.2014 N ДГИ-И-2561/14 и от 31.03.2014 N ДГИ-И-5999/14, признан договор аренды действующим.

Суд установил, что срок окончания строительства на арендованном истцом земельном участке предусмотрен договором и ко дню направления истцу уведомления от 11.02.2014 N ДГИ-И-2561/14 истек, однако строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день этого срока составляет более чем сорок процентов общего объема его строительства, в связи с чем суд пришел к выводу, что предусмотренные абзацами пятым и шестым п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) основания для досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка у ответчика отсутствовали.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2015 года указанное решение отменено; в иске отказано.

Суд установил наличие у ответчика предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" основания для расторжения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка N М-04-030063 от 30.01.2006.

ООО "Комплекс-98" подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Заявитель жалобы указывает, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание следующее:

в адрес истца направлена информация из Правительства Москвы (исх. N 01- 04-05-6834/8 от 26.03.2009), согласно которой Мэром Москвы принято решение от 04.03.2009 N 4-19-4690/9 о приостановке реализации инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса по ул. Подольская, д. 22 до оформления ГПЗУ и получения положительного заключения государственной вневедомственной экспертизы по проекту строительства без применения штрафных санкций;

в ГПЗУ указано "часть земельного участка, площадью 800 кв.м. расположена в границах красных линий улично-дорожной сети и не может быть использована в целях строительства, реконструкции объектов капитального строительства"; действия по согласованию с Департаментом корректировки границ (исключении из договора аренды земельного участка части земельного участка в размере 800 кв.м. и предоставлении взамен другой части земельного участка) к положительному результату не привели.

Заявитель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание тот факт, что ООО "Комплекс-98" является собственником недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Подольская, д.22, и в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов.

Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Ответчик, Правительство Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным.

Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N М-04-030063 от 30.01.2006, предметом которого являлся земельный участок площадью 17 199 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Подольская, вл. 22, для строительства и эксплуатации многофункционального гостиничного комплекса, сроком до 26.09.2054.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Пунктами 4.3., 4.4. названного договора предусмотрена обязанность арендатора разработать акт разрешенного использования в течение одного года; завершить строительство в течение трех лет.

Уведомлением от 11.02.2014 N ДГИ-И-2561/14 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) в связи с нарушением истцом установленного срока строительства объекта, отсутствием разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды.

Уведомлением от 31.03.2014 N ДГИ-И-5999/14 ответчик подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 450 указанного Кодекса предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Судами установлено, что ООО "Комплекс-98" по договору купли-продажи от 01.11.1999 N 1 приобрело у ОАО "Москвич" в собственность не завершенное строительством здание профтехучилища на 720 мест общей площадью 9 867,40 кв.м. во вл. 22 по ул. Подольская г. Москвы со следующими характеристиками: здание ПТУ состоит их 3 блоков: 4-хэтажный учебно-лабораторный корпус, 2-хэтажные общественно-бытовой корпус и учебно-производственные мастерские.

ООО "Комплекс-98" приняло решение на базе данного незавершенного строительством 2-4-этажного здания ПТУ из 3-х блоков создать посредством реконструкции и нового строительства здание Многофункционального гостиничного комплекса.

В техническом паспорте на объект незавершенного строительства "Многофункциональный гостиничный комплекс" от 10.09.2010, выданном ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", указано, что по состоянию на 21.04.2010 общая площадь застройки составляет 3 957 кв. м., степень готовности объекта - 42%.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд установил, что ООО "Комплекс-98" после того, как в 1999 году приобрело незавершенное строительством здание ПТУ никаких действий в отношении него по дальнейшему строительству, реконструкции не совершало. 42% общего объема строительства составляет строительная готовность не многофункционального гостиничного комплекса, для строительства которого город Москва предоставил ООО "Комплекс-98" земельный участок по договору аренды от 30.01.2006 N М-04-030063, а строительная готовность 2-4-этажного состоящего из 3-х блоков здания ПТУ, приобретенного в собственность ООО "Комплекс-98" в 1999 году. Договор аренды от 30.01.2006 N М-04-030063 заключен не для завершения ООО "Комплекс-98" строительства здания ПТУ, а для его реконструкции истцом в Многофункциональный гостиничный комплекс.

Апелляционным судом установлено, что ни в установленный договором аренды срок, ни по настоящее время арендатор строительство не осуществил, к началу строительства не приступил, разрешения на строительство не получил.

Судом исследован, оценен и отклонен довод истца о неисполнении обязательств по договору по не зависящим от арендатора причинам.

Суды пришли к выводу, что никаких препятствий, не зависящих от арендатора, не позволивших ему выполнить договор в соответствии с его условиями, не имеется.

Заявитель жалобы указывает, что суд апелляционной инстанции в качестве обоснования довода о неисполнении обязательств по договору по не зависящим от арендатора причинам не принял во внимание, что в адрес истца направлена информация из Правительства Москвы (исх. N 01- 04-05-6834/8 от 26.03.2009), согласно которой Мэром Москвы принято решение от 04.03.2009 N 4-19-4690/9 о приостановке реализации инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса по ул. Подольская, д. 22 до оформления ГПЗУ и получения положительного заключения государственной вневедомственной экспертизы по проекту строительства без применения штрафных санкций.

Ссылка заявителя жалобы на вышеуказанное неосновательна, поскольку, как установил апелляционный суд, после получения ГПЗУ ООО "Комплекс 98" подготовку проектной документации не обеспечило, с заявлением о выдаче разрешения на строительство не обращалось.

Апелляционный суд установил, что часть арендуемого земельного участка находится в границах земель общего пользования (улично-дорожной сети - проектируемого проезда 6280), то есть не подлежит застройке (в п. 4.6. договора площадь УДС указана равной 800 кв.м.; в Градостроительном обосновании размещения гостиничного комплекса, выданного ГУП ГлавАПУ в 2008 году, - 771 кв.м.).

Апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что при общей площади предоставленного в аренду земельного участка 17 199 кв.м. исключение из нее 771 кв.м. площади, не подлежащей застройке объектом капстроительства, не приведет к невозможности строительства гостиничного комплекса, площадь проектируемой застройки которого составляет 7 723 кв.м.

Таким образом, ссылка заявителя жалобы на наличие препятствий, не позволивших ему осуществить проектирование, обратиться за получением разрешения на строительство, а именно на неосуществление Департаментом корректировки границ (исключении из договора аренды земельного участка части земельного участка в размере 800 кв.м. и предоставлении взамен другой части земельного участка) несостоятельна.

Заявитель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание, что ООО "Комплекс-98" является собственником недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Подольская, д.22 и в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов.

Настоящий иск заявлен о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды земельного участка.

Наличие у истца права на приобретение в аренду земельного участка без проведения торгов не является обстоятельством, имеющим существенное значения для рассмотрения спора по заявленным предмету и основаниям иска.

Частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Апелляционный суд, исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, установив вышеизложенные обстоятельства, пришел к правильному выводу о наличии у арендодателя предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" основания для отказа от исполнения договора аренды N М-04-030063 от 30.01.2006.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2015 года по делу N А40-102698/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

О. И. Русакова О. А. Шишова