Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 июня 2015 г. N Ф05-6068/15 по делу N А41-58032/2014

город Москва

24 июня 2015 г.

Дело N А41-58032/14

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Нужнова С.Г., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от заявителя: Шабанов М.Б., решение от 26.08.2011 N 1; Зотова А.А., доверенность от 25.08.2014 N 1;

от ответчика: Марышев М.В., доверенность от 12.01.2015 N 8;

от третьего лица: Марышев М.В., доверенность от 31.12.2014 N 92;

рассмотрев 17 июня 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение от 12 декабря 2014 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Голубковым П.А., на постановление от 18 февраля 2015 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Немчиновой М.А., Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е., по делу N А41-58032/14

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ХэлсМед" (ОГРН: 1035006476933)

об оспаривании отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений

к Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ОГРН: 1025004066966),

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ХэлсМед" (далее - ООО "ХэлсМед", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - администрация) об оспаривании отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 1, по плану строения комнаты NN 1-44, общей площадью 587,9 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корпус А, изложенного в письме от 14.08.2014 N 2.14/7349юр и обязании совершить в отношении арендуемых ООО "ХэлсМед" нежилых помещений, общей площадью 587,9 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корпус А, действия определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), а именно: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, 2) принять решение об условиях приватизации указанного имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об его оценке, 3) направить ООО "ХэлсМед" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2014 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация Одинцовского муниципального района Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятыми с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между Муниципальным образованием "Одинцовский район Московской области" (Арендодатель) и ООО "Фирма "Товары для дома" (Арендатор) был заключен договор аренды от 11.01.2005 N 2395, в соответствии с которым ООО "Фирма "Товары для дома" переданы в аренду нежилые помещения, общей площадью 609,4 кв.м, расположенные по адресу: 143000, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, для использования под магазин.

На основании приказов администрации от 19.12.2005 N 581, от 21.12.2006 N 582, от 28.01.2008 N 47 и дополнительного соглашения от 12.01.2009 срок аренды продлевался до одного года.

По соглашению сторон 09.08.2010 договор аренды от 11.01.2005 N 2395 был расторгнут и заключен новый договор от 09.08.2010 N 3429 сроком на 5 лет с 10.08.2010 по 30.06.2015, согласно которому ООО "Фирма "Товары для дома" переданы те же самые нежилые помещения по адресу: 143000, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18.

Судами установлено, что данный договор аренды от 09.08.2010 N 3429 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 28.09.2010.

ООО "Фирма "Товары для дома" 26.08.2011 было переименовано в ООО "ХэлсМед".

20.07.2011 Муниципальному образованию "Одинцовский муниципальный район Московской области" выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50-АВ N 137217 взамен свидетельства серии 50 АД N 982146 от 04.02.2004, в соответствии с которым муниципальное образование является собственником нежилого помещения, общей площадью 587,9 кв.м., назначение нежилое, 1 этаж, лит. Б, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. а, пом. 1.

06.10.2011 между ООО "ХэлсМед" и Муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области" было подписано дополнительное соглашение от 06.10.2011 к договору аренды от 09.08.2010 N 3429, в котором были отражены изменения связанные с переменой наименований арендатора с ООО "Фирма "Товары для дома" на ООО "ХэлсМед" и с площадью арендуемого помещения.

Общество 25.06.2013 обратилось в администрацию с заявлением о передаче в собственность арендуемого муниципального имущества, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Администрация в письме от 25.07.2013 отказало обществу в передаче в собственность данного нежилого помещения, указав, что земельный участок, на котором расположено имущество, не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет.

Общество повторно 02.06.2014 обратилось в администрацию с заявлением о передаче в собственность арендуемого муниципального имущества.

Письмом от 14.08.2014 исх. N 2.14/7349юр администрация отказала обществу в передаче в собственность нежилого помещения, указав, что на основании полученной информации от Управления архитектуры и градостроительства Администрации Одинцовского муниципального района Московской области арендуемые обществом нежилые помещения пристроены к пятиэтажному жилому дому на территории микрорайона N 1 города Одинцово, который подлежит сносу в рамках реконструкции микрорайона N 1. Кроме того, в указанном помещении произведена перепланировка с изменением внешней конфигурации (пристройка) стен и переоборудование под медицинский центр со сносом несущих конструкций без согласования с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации Одинцовского муниципального района Московской области. Администрация указала, что для дальнейшего рассмотрения вопроса по реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений, переданных обществу в соответствии с договором аренды от 09.08.2010 N 3429 необходимо представить согласование на перепланировку с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации Одинцовского муниципального района и всю необходимую документацию, включая, утвержденный проект перепланировки.

Посчитав, что его права нарушены, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 01.07.2013 - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как установлено судами, ООО "ХэлсМед" является субъектом малого и среднего предпринимательства и относится к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области" и ООО "Фирма "Товары для дома" был заключен договор аренды от 11.01.2005 N 2395, в соответствии с которым ООО "Фирма "Товары для дома" по акту приема-передачи нежилых помещений приняло в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 143000, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18.

ООО "Фирма "Товары для дома" 26.08.2011 была переименована в ООО "ХэлсМед".

Таким образом, как правомерно указали суды, арендуемое помещение находится во временном владении (пользовании) общества непрерывно с 11.01.2005 на основании вышеуказанных договоров аренды муниципального помещения.

Доказательств прерывания возникших между обществом и администрацией отношений по возмездному пользованию арендуемым имуществом, прекращения отношений по использованию помещения, возникших с 11.01.2005, и сохраняемых с обществом до настоящего времени, суду не представлено.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закон у или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Суды указали, что доказательств, подтверждающих наличие у ООО "ХэлсМед" задолженности по арендной плате, не имеется, также вопрос относительно задолженности не возникал у администрации и при обращении к ней с заявлением о реализации предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения.

Таким образом, кассационная коллегия считает, что суды пришли к правомерному выводу о том, что ООО "ХэлсМед" соблюдены все условия, установленные Федеральным законом N 159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения.

При таких обстоятельствах, исходя из толкования положений Федерального закона N 159-ФЗ, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного Федерального закона N 159-ФЗ, по обращению ООО "ХэлсМед" о приобретении арендуемого имущества.

Довод администрации о том, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого помещения не сформирован и не поставлен на кадастровый учет в установленном законом порядке, в связи с чем заключение договора купли-продажи невозможно, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен ввиду следующего.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

То обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого помещения не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на его приобретение не предусмотрено Федеральным законом N 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

На основании пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Абзацем 5 пункта 4 статьи 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Так пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривает, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, как правомерно указали суды, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке в данном случае не является препятствием для его отчуждения одновременно со зданием, и следовательно не может быть основанием для отказа в реализации права общество на приобретение арендуемого здания.

Довод администрации о том, что арендуемое нежилое помещение по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, пристроено к дому, который подлежит сносу в рамках реконструкции микрорайона N 1, и на месте спорного помещения будет располагаться жилой дом, состоящий из 15-и этажей, как правомерно отметили суды, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Суды указали, что в ходе судебного разбирательства представитель администрации пояснил, что до настоящего времени плана реконструкции микрорайона N 1 нет, он находится в стадии разработки и не прошел предусмотренной законом процедуры.

Кроме того, каких либо доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в генеральный план района, в материалы дела не представлено.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 указанного выше Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015 года по делу N А41-58032/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации Одинцовского муниципального района Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

С.Г. Нужнов
Е.А. Петрова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.