Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2010 г. N Ф05-5179/10 по делу N А40-88506/2009

г. Москва

18 июня 2010 г.

Дело N А40-88506/09-6-721

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании: от истца - ООО "ПСК "Геостройпроект" - Красненко П.Ю., доверенность от 01.06.09 г. б/н., от ответчика - ООО "Хант-Холдинг" - Бобракова Н.С., доверенность от 07.06.10 г. N 349, Порублева Н.В., доверенность от 08.09.09 г. N 317,

рассмотрев 10 июня 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Проектно-строительная компания "Геостройпроект" (истец) (наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение) на решение от 28 декабря 2009 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Селиверстовой Н.Н., и постановление от 16 марта 2010 года N 09АП-3340/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Савенковым О.В., Красновой С.В., Тихоновым А.П. по делу N А40-88506/09-6-721

по иску ООО "Проектно-строительная компания "Геостройпроект" (наименование истца)

к ООО "Хант-Холдинг" (наименование ответчика)

о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата 11 166 929 руб. 42 коп., (предмет спора)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Геостройпроект" (далее - ООО "Проектно-строительная компания "Геостройпроект") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Хант-Холдинг" (далее - ООО "Хант-Холдинг") с иском, с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недействительным договора аренды N 08/07-3А от 01.04.2007 г., заключенного между сторонами, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата 11 166 929 руб. 42 коп.

Требования мотивированы тем, что как установлено решением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2007 г. по делу N А41-30172/07-63-242 объект аренды был признан самовольной постройкой, в связи с чем, как полагает истец, ответчик не имел законных оснований на сдачу объекта в аренду.

Решением от 28 декабря 2009 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Суд первой инстанции исходил из того, что факт признания судом 2-х этажной надстройки строения 2, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56 самовольной постройкой не повлиял на арендные отношения между истцом и ответчиком. Истец продолжал пользоваться помещениями в течение 2008-2009 годов, при этом истец не представил доказательств отсутствия у ответчика полномочий на распоряжение объектом аренды на момент заключения оспариваемого договора.

В то же время, арендная плата за пользование спорными помещениями, которую истец просит взыскать с ответчика, в данном случае является формой оплаты собственнику за право пользовании переданным в аренду имуществом.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2010 года N 09АП-3340/09-ГК решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

При этом, апелляционный суд указал на то, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав и интересов оспариваемой сделкой.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ПСК "Геостройпроект", которое просит судебные акты отменить, в связи с неправильным применением норм материального права, неполным исследованием обстоятельств дела, направить дело на новое рассмотрение.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой. Кроме того, суды не установили, в чьей собственности находится объект аренды, неправильно дали оценку отношениям сторон, возникшим до предъявления иска, поскольку по ничтожной сделке неосновательное обогащение возникает с момента ее совершения. Заинтересованность истца в оспаривании сделки выражается в том, что истец является арендатором по недействительной сделке. Кроме того, истец, рассчитывая на длительные отношения, осуществил ремонт арендуемого помещения, не зная о факте самовольной постройке.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.

Представитель ООО "Хант-Холдинг" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Представлен отзыв на жалобу, содержащий доводы о том, что ответчиком были представлены в материалы дела свидетельства, подтверждающие его право собственности на помещения. При этом, признание самовольной постройкой 5 и 6 этажей в строении 2 не влечет автоматического признания самовольными надстройками этих же этажей в других строениях. Помимо этого, истец все это время пользовался объектом аренды.

Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 01 апреля 2007 года между ООО "Хант-Холдинг" (арендодатель) и ООО "ПСК "Геостройпроект" (арендатор) был заключен договор аренды N 08/07-3А, по условиям которого ответчик обязался предоставить истцу во временное пользование нежилое помещение в здании по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2,3,4 (этаж 6), общей площадью 1060,76 кв.м., согласно Приложению N 1.

Согласно пункту 5.1. договор был заключен на срок 11 месяцев с даты его заключения.

Право собственности на указанные строения на момент подписания договора принадлежало ответчику согласно свидетельствам на право собственности N 00-02587/98, N 00-02588/98, 00-02589/98 от 02.12.1998 г.

Впоследствии, эти же помещения были переданы истцу в аренду на новый срок согласно договору аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г.

Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09 ноября 2007 года по делу N А40-30172/07-63-242 по иску Префектуры САО г. Москвы к ООО "Хант-Холдинг" признана в соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной возведенная ООО "Хант-Холдинг" двухэтажная надстройка над существующим четырех этажным кирпичным административным зданием, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Мишина, дом 56, строение 2.

Этим же решением, суд обязал ООО "Хант-Холдинг" снести за свой счет в трехмесячный срок после вступления решения в законную силу самовольную надстройку.

Суд первой инстанции по настоящему делу указал на то, что самовольной постройкой была признана только двухэтажная надстройка строения N 2 (5 и 6 этажами) площадью около 2000 кв.м., тогда как истец занимал всего 300 кв.м. в этом строении из общей арендуемой площади 1060,76 кв.м. Факт признания 2-х этажной надстройки самовольной постройкой не повлиял на арендные отношения между истцом и ответчиком, истец фактически пользовался помещениями в течение 2008-2009 годы, в том числе и после предъявления исковых требований.

Апелляционный суд в свою очередь также указал на то, что на момент заключения спорного договора аренды нежилых помещений они не были признаны самовольными постройками, решение суда по делу N N А40-30172/07-63-242 вступило в законную силу 21.01.2008 г., то есть почти по истечении срока договора аренды.

Однако, с такими выводами судов нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, в связи со следующим.

Предметом договора аренды N 08/07-ЗА от 01.04.2007 г. является нежилое помещение в здании по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2, 3, 4 (6 этаж) обшей площадью 1060,76 кв. м, индивидуально-определенные признаки данного помещения в договоре не указаны.

В деле имеется справка БТИ от 03.12.2009 г. N 2172 (л.д. 134 т. 1), согласно которой здания, ранее учтенные по адресам: ул. Мишина, 56, стр. 2, ул. Мишина, 56, стр. 3, ул. Мишина, 56, стр. 4, ул. Мишина, 56, стр. 16, являются единым объектом недвижимости; официальным адресом данного объекта является адрес: здание по адресу: ул. Мишина, 56, стр. 2.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика на вопрос суда пояснил, что помещения, признанные самовольной постройкой, частично входят в состав помещений, переданных истцу в аренду.

При таких обстоятельствах суду следовало установить, какие конкретно помещения, признанные судом самовольной постройкой, включены в предмет договора аренды N 08/07-ЗА от 01.04.2007 г.

Кроме того, неправомерен вывод апелляционного суда о не нарушении прав истца оспариваемым договором, при наличии обстоятельства того, что истец является стороной данного договора.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Однако, суд не установил в соответствии с документами БТИ предмет договора аренды N 08/07-ЗА от 01.04.2007 г. (индивидуально-определенные признаки помещения с указанием этажей, номеров помещений, комнат), право ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" на данные помещения с подтверждением соответствующими доказательствами; известно ли было арендатору, что ему переданы в пользование самовольно построенные помещения (в случае установления этого обстоятельства) и не определил правовые последствия такой сделки с учетом пользования истцом данными помещениями.

Между тем, в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться этой постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, в случае, если предоставленные ответчиком истцу помещения являются самовольной постройкой, они не могли быть объектом гражданского оборота.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть вышеизложенное, установить конкретные помещения, являющиеся предметом договора аренды N 08/07-ЗА от 01.04.2007 г., право ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" на данные помещения с подтверждением соответствующими доказательствами, право ответчика сдавать эти помещения в аренду и получать доход от сдачи в аренду указанных помещений.

В случае установления обстоятельства, что помещения (часть помещений), включенных в предмет договора аренды N 08/07-ЗА от 01.04.2007 г., являются самовольно возведенными, суду следует установить, знал ли истец (должен был знать) о названном обстоятельстве, определить правовые последствия такой сделки, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.3 ч.1 ст.287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2009 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2010 года N 09АП-3340/2009-ГК по делу N А40-88506/09-6-721 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

О.И. Комарова Н.С. Чучунова