Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 февраля 2014 г. N Ф05-18000/13 по делу N А40-31208/2013

г. Москва

3 февраля 2014 г.

Дело N А40-31208/13-82-293

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Дунаевой Н. Ю., Калининой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Пильчиной Д.Ж. по доверенности от 25.12.2013,

от ответчика - Куприянова А.В., генеральный директор, решение N 3 от 01.09.2009,

рассмотрев 27 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

Открытого акционерного общества "Ветеран"

на решение от 30 июля 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Мысак Н. Я.,

на постановление от 21 октября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н. И., Барановской Е. Н., Красновой С. В.,

по иску Открытого акционерного общества "Ветеран" (ИНН 7704056323, ОГРН 1027700008940)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Лель" (ИНН 7726063860, ОГРН 1037739543335)

о досрочном расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ: Открытое акционерное общество "Ветеран" (далее ОАО "Ветеран", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лель" (далее ООО "Лель", ответчик) о досрочном расторжении договора аренды N 314/10 от 01.12.2010, выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Сумской проезд д. 2 стр. 2, площадью 530,1 кв. м (подвал, пом. 1, ком. 1 - 10, этаж 1 пом. 1, ком. 1 - 3, 5 - 12).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2013 года в иске ОАО "Ветеран" отказано.

Суд установил, что имеется согласие собственника помещения на заявление ответчика о перепланировке помещения; из документации БТИ следует, что красных линий помещение не содержит, перепланировка не затронула несущих конструкций арендуемого помещения. Заключением ООО "М Кумир-Проект", организации, которой разработан проект переустройства (перепланировки) по заказу ООО "Лель" подтверждается, что изменение планировки не нарушает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания.

На иные нарушения условий договора аренды в обоснование заявленного иска истец в судебном заседании не ссылался и их не доказывал.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2013 указанное решение оставлено без изменения.

ОАО "Ветеран" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец указывает, что ОАО "Ветеран" не согласно, что условием расторжения договора по требованию арендодателя является только существенное нарушение условий договора аренды. Договор аренды содержит собственные, согласованные обеими сторонами, основания его досрочного расторжения.

В данном случае в пункте 6.2. договора аренды стороны согласовали основания, по которым договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе при неисполнении арендатором любого обязательства, указанного в пунктах 4.2.1.-4.2.18 договора аренды; если арендатор произвел перепланировку или переоборудование арендуемого помещения без разрешения арендодателя.

Устранение перепланировки и получение технической документации БТИ без красных линий не освобождает арендатора от ответственности за нарушение условий договора, не лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды.

Истец заявляет, что письмо, на которое сослался суд в подтверждение согласия арендодателя на перепланировку, отражает взаимоотношения арендатора и арендодателя по проведению более ранних перепланировок, сведения о которых содержатся в договоре аренды.

Кроме того, из буквального толкования текста представленного ответчиком письма без номера без даты о перепланировке следует, что арендодатель не возражает против демонтажа ненесущей перегородки арендуемого помещения. Перечень фактически произведенных ООО "Лель" изменений не ограничивается демонтажом одной ненесущей перегородки. Разрешения на производство всех работ арендодатель не выдавал.

Также ОАО "Ветеран" не согласно с отклонением апелляционным судом доводов истца по основанию, что имеются надлежащим образом оформленные ответчиком документы о согласовании произведенной им перепланировки в госорганах.

Считает, что выводы судов относительно допущенных арендатором иных нарушений условий договора аренды противоречат фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между ОАО "Ветеран" (арендодатель) и ООО "Лель" (арендатор) заключен договор аренды от 01.12.2010 N 314/10, согласно которому первый передает второму в аренду нежилое помещение площадью 530,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Сумской проезд д. 2, стр. 2 (подвал, пом. 1, ком. 1 - 10, этаж 1 пом. 1, ком. 1 - 3, 5 - 12).

Срок аренды - с 01.12.2010 г. по 31.12.2020 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 указанного Кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество; а также в иных случаях, предусмотренных условиями договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 4.2.14 договора аренды N 314/10 от 01.12.2010 арендатор обязался не производить какую-либо перепланировку или переоборудование помещения либо его части без письменного разрешения арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

В обоснование исковых требований ОАО "Ветеран" ссылается на то, что ответчик произвел перепланировку помещения, на согласовав и не получив разрешение арендодателя, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что письмом без номера и даты (копия имеется в деле) арендатор обратился к арендодателю о разрешении произвести демонтаж ненесущей перегородки арендуемого им помещения в целях обеспечения условий льготного обслуживания населения. Данное письмо содержит резолюцию, как пояснил ответчик, бывшего руководителя ОАО "Ветеран" и печать данной организации. Согласно указанной резолюции арендодатель не возражал в отношении перепланировки арендуемого помещения при условии согласования перепланировки в установленном порядке.

Судом направлен запрос в Южное ТБТИ о получении всей имеющейся технической документации, на который получен ответ с приложением поэтажного плана, экспликации и техпаспорта в том числе на дату 22.07.2013.

Из названной документации следует, что красных линий помещение не содержит, довод ответчика о том, что перепланировка не затронула несущих конструкций арендуемого помещения, истцом не оспаривался.

Судом исследованы, оценены и отклонены доводы истца о том, что предъявленное разрешение на перепланировку с резолюцией руководителя было оформлено к предыдущему договору и не может являться основанием согласования перепланировки к существующему договору аренды, поскольку правового значения не имеет в силу надлежаще оформленных ответчиком документов о согласовании произведенной им перепланировки в госорганах.

Суд установил отсутствие заявленных истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды N 314/10 от 01.12.2010, в том числе предусмотренного пунктом 4.2.14 договора (обязательство арендатора не производить какую-либо перепланировку или переоборудование помещения либо его части без письменного разрешения арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке).

Доводы истца о нарушении ответчиком иных условий договора аренды (пунктов 4.2.4 - уход за прилегающей к объекту территорией, 4.2.6 - заключать договоры на эксплуатационные услуги), которые также являются основанием для расторжения договора, признаны несостоятельными как не подтвержденные допустимыми и бесспорными доказательствами.

Суд указал, что в деле имеется претензия истца от 18.02.2013 N 01-03/51, в которой ОАО "Ветеран" просит в срок до 25.02.2013 привести прилегающую территорию в надлежащее санитарное состояние. Вместе с тем доказательства, подтверждающие, что данное нарушение ответчиком не устранено, не представлено.

Других доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в деле не имеется.

Установив вышеизложенные обстоятельства в результате исследования и оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, суды пришли к выводу о надлежащем исполнении ответчиком его обязательств по договору аренды, отсутствии заявленных оснований для его досрочного расторжения, в связи с чем отказали в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорных помещений.

У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.

Частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены основания для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, которыми являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Суд кассационной инстанций не установил наличия вышеперечисленных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставляет без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2013 года по делу N А40-31208/13-82-293 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. Ю. Дунаева Н. С. Калинина