Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 февраля 2014 г. N Ф05-17411/13 по делу N А40-19466/2013

город Москва

03 февраля 2014 г.

Дело N А40-19466/13

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Нужнова С.Г., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Опаренко О.В., доверенность от 22.04.2013;

от ответчика: Мягких Д.К., доверенность от 31.12.2013 N 33-Д-17/14;

рассмотрев 27 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 18 июля 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Беловой А.Р.,

на постановление от 07 октября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н.,

по делу N А40-19466/13

по иску общества с ограниченной ответственностью "ДРУЖБА" (ОГРН: 1057749175989)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ДРУЖБА" (далее - ООО "ДРУЖБА") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 91,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, Ореховый бульвар, д. 7, корп. 1, стр. 2 (1 этаж, помещение II, комнаты 13, 13а) по цене 3.292.797 руб. на условиях прилагаемого проекта договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2013 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.

Судами установлено, что ООО "ДРУЖБА" обратилось в Департамент имущества города Москвы с письмом от 08.08.2011, в котором просило реализовать преимущественное право ООО "ДРУЖБА" на приобретение арендуемого помещения и заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Ореховый бульвар, д. 7, корп. 1, стр. 2 (этаж 1, помещение II, комнаты 12-14), указав, что арендует указанное помещение, как ПБОЮЛ Колодкина И.В. впоследствии став учредителем и генеральным директором ООО "ДРУЖБА" с 2000 года.

Суды указали, что согласно отчету N 12.12.008РС, составленному ООО "Классика" по заказу ООО "ДРУЖБА" 28.12.2012, по состоянию на 09.10.2011 стоимость объекта составляет 3.292.797 руб., с учетом НДС - 3.885.500 руб.

04.02.2013 ООО "ДРУЖБА" обратилось с претензией в Департамент имущества города Москвы с предложением заключить с ООО "ДРУЖБА" договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений на условиях прилагаемого к настоящему обращению проекта договора по цене, определенной независимым оценщиком на дату обращения с заявлением о выкупе.

Факт получения ответчиком указанных письма и претензии, а также проекта договора купли-продажи подтверждается материалами дела и не оспорено ответчиком.

Поскольку претензия оставлена без ответа, ООО "ДРУЖБА" 21.02.2013 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 24.05.2013 N ДГИ-И-11409/13, рассмотрев заявление ООО "ДРУЖБА" от 08.08.2011 N 53643/11, сообщил, что на дату подачи заявления у истца имеется задолженность по пени в сумме 243,74 руб., а также, что в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) преимущественное право выкупа арендуемого истцом недвижимого имущества не может быть реализовано на основе поданного заявления от 08.08.2011.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.05.2008 между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО "ДРУЖБА" (Арендатор), на основании постановления Правительства Москвы от 12.09.2006 N 692-ПП, договора аренды ДИГМ N 06-01364/07 от 13.12.2007, заключен договор N 06-00643/08 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, который зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Москве 18.05.2008 за N 77-77-05/041/2008-074, с дополнительными соглашениями к нему от 07.05.2008, от 30.08.2012.

Согласно пункту 1.1 договора объектом аренды является нежилое помещение, общей площадью 89,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Ореховый бульвар, д. 7, корп. 1, стр. 2, помещение II (бытового обслуживания) - 1 этаж.

Согласно справке ГУП МосгорБТИ от 13.04.2012 N 2350300707 на дату последнего обследования 10.06.2011 площадь помещения II (13, 13а), расположенного по адресу: г. Москва, Ореховый бульвар, д. 7, корп. 1, стр. 2, составляет 91,1 кв.м, изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (разрешение на произведенную перепланировку в ТБТИ предъявлено).

Удовлетворяя исковые требования, суды указали, что довод ответчика относительно имевшейся у ООО "ДРУЖБА" задолженности по пени в сумме 243,74 руб. не подтвержден документально и отрицается истцом. Кроме того, исходя из столь незначительности суммы, его нельзя признать существенным и являющимся достаточным основанием для отказа в приватизации.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, спорное помещение является собственностью города Москвы.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

Между тем, в нарушение вышеприведенных норм права и названных обстоятельств, суды не разрешили вопрос о назначении оценочной экспертизы спорного недвижимого имущества, поскольку цена объекта недвижимого имущества, определенная в отчете оценщика, являлся бы обязательной для выкупа обществом как субъектом малого предпринимательства данного имущества.

Также, суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что суд не может в нарушении части 3 статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно статье 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Таким образом, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В связи с этим, кассационная коллегия считает, что суды, принимая представленный истцом отчет N 12.12.008РС независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на 09.10.2011, должны были предложить ответчику представить возражение или предложение по оценочной стоимости спорного имущества или в случае отсутствие последнего рассмотреть вопрос о назначении оценочной экспертизы спорного недвижимого имущества.

Также суд кассационной инстанции обращает внимание судов на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций остался не выясненным вопрос о том, имелась ли у истца непогашенная задолженность по пени из-за несвоевременной уплаты арендных платежей на день обращения к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи арендуемых помещений, и могло ли ООО "ДРУЖБА" при наличии задолженности по своей инициативе требовать заключения договора купли-продажи арендуемых помещений.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

Таким образом, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, исходя из предмета и оснований заявленных требований, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

По результатам нового рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, учитывая судебно-арбитражную практику, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2013 года по делу N А40-19466/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

С.Г. Нужнов В.В. Кобылянский