Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 февраля 2014 г. N Ф05-252/14 по делу N А41-23725/2013

г. Москва

10 февраля 2014 г.

Дело N А41-23725/13

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Калининой Н. С., Тихоновой В. К.,

при участии в заседании:

от ответчика - Бурцевой С.Г. по доверенности от 29.01.2014,

рассмотрев 03 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования Люберецкого муниципального района Московской области

на решение от 27 сентября 2013 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Неяскиной Е. А.,

на постановление от 05 декабря 2013 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Коротковой Е. Н., Катькиной Н. Н., Коноваловым С. А.,

по иску Администрации муниципального образования Люберецкого муниципального района Московской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТомСтрой"

о признании соглашений, договора аренды недействительными

УСТАНОВИЛ: Администрация Люберецкого муниципального района Московской области (далее Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТомСтрой" (далее ООО "ТомСтрой", ответчик) о признании недействительными (ничтожными) заключенных между Администрацией и ООО "ТомСтрой": соглашения N 572с/11 от 30.06.2011 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 25.08.2008 N 140/08; соглашения N 573с/11 от 30.06.2011 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 25.08.2008 N 141/08; договора аренды земельного участка N 22/12 от 12.03.2012.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2013 года в иске отказано.

Отказывая в признании соглашения N 572с/11 от 30.06.2011, соглашения N 573с/11 от 30.06.2011 недействительными (ничтожными), суд указал, что соглашения N 572с/11 от 30.06.2011, N 573с/11 от 30.06.2011 об изменении действующих договоров аренды от 25.08.2008. N 140/08, от 25.08.2008 N 141/08 совершены в той же форме, что и договор, между теми же сторонами, не предусматривают продление (нового срока) соответствующих договоров, арбитражный суд не установил необходимость заключения указанных соглашений от 30.06.2011 на торгах с иными лицами и не установил несоответствия их требованиям закона или иных правовых актов.

Суд счел не подлежащим удовлетворению требование о признании договора аренды земельного участка N 22/12 от 12.03.2012 недействительным (ничтожным), так как по истечении срока договора аренды, указанного в части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О защите конкуренции" (договор аренды от 25.08.2008 N 140/08, от 25.08.2008 N 141/08) заключение договора аренды N 22/12 от 12.03.2012 того же земельного участка с КН 50:22:0040102:26 на новый срок с арендатором ООО "Том-Строй", надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2013 года указанное решение оставлено без изменения.

Администрацией подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой истец просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Истец указывает, что ООО "ТомСтрой" по договору аренды от 12.03.2012 N 22/12 предоставлен земельный участок с кадастровым номером: 50:22:0040102:26, общей площадью 10000 кв. м, с местоположением: Московская область. Люберецкий район, рп. Томилино, ул. Гоголя, участок 1-Г, 2-Г, для многоэтажной жилой застройки.

Данный земельный участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами: 50:22:0040102:11 и 50:22:0040102:10, изначально предоставленных Администрацией в порядке п. 2 ч. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации под строительство гаражного комплекса.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1, 2 статьи 30.1 указанного Кодекса установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24 - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38 Кодекса.

Таким образом, между Администрацией и ООО "ТомСтрой" в нарушение требований закона заключены соглашения от 30.06.2011 N 572с/11 и 573с/11, которыми внесены изменения в договоры аренды земельных участков от 25.08.2008 N 140/08 и 141/08 в части вида разрешенного использования земельных участков.

Образование из земельных участков с кадастровыми номерами: 50:22:0040102:11 и 50:22:0040102:10 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040102:26 и заключение нового договора аренды проведены без процедуры аукциона.

Договор аренды от 12.03.2012 N 22/12 является недействительным (ничтожным), поскольку при его заключении нарушены нормы материального права в части процедуры предоставления земельного участка, предусмотренные статьями 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.

В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.

Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Администрация Люберецкого муниципального района Московской области извещена о судебном процессе по настоящему делу, является истцом по делу и заявителем рассматриваемой кассационной жалобы, в связи с чем судебная коллегия считает, что истец извещен о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явился, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Представленный ответчиком 03.02.2014 в суд письменный отзыв на кассационную жалобу с приложением доказательств направления его копии истцу 28.01.2014 возвращается ООО "ТомСтрой" как представленный с нарушением частей 1, 2 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающих, что лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле. Отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 141/08 от 25.08.2008, в соответствии с которым последнему передан в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 5000, 0 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:22:0040102:10, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане), прилагаемом к настоящему договору (приложение 1) и являющемся его неотъемлемой частью, с местоположением: Московская область, Люберецкий район, пос. Томилино, ул. Гоголя, участок 2-Г (в районе бывшего железнодорожного переезда Куровского направления) под строительство гаражного комплекса.

Также между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 140/08 от 25.08.2008, в соответствии с которым ответчику передан в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 5000, 0 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:22:0040102:11, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане), прилагаемом к настоящему договору (приложение 1) и являющемся его неотъемлемой частью, с местоположением: Московская область, Люберецкий район, пос. Томилино, ул. Гоголя, участок 1-Г (в районе бывшего железнодорожного переезда Куровского направления) под строительство гаражного комплекса.

Срок аренды по указанным договорам - с 01.06.2008 по 01.06.2011.

Договоры аренды зарегистрированы в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Постановлением Администрации муниципального образования городское поселение Томилино Люберецкого муниципального района Московской области от 29.04.2011 N 69-ПА ответчику разрешено изменение видов разрешенного использования земельных участков площадью по 5000 кв. м каждый с кадастровыми номерами 50:22:0040102:11 и 50:22:0040102:10, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "под строительство гаражного комплекса", расположенных по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Томилино, ул. Гоголя, участок 1-Г и участок 2-Г (в районе бывшего железнодорожного переезда Куровского направления) на использование каждого участка для многоэтажной жилой застройки.

Между Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области и ООО "Том-Строй" заключены 30.06.2011 соглашения N 572с/11, 573с/11 о внесении изменений и дополнений в договоры аренды земельного участка от 25.08.2008 N 140/08, N 141/08. В соответствии с данными соглашениями земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040102:11 и кадастровым номером 50:22:0040102:10 предоставляются в аренду для многоэтажной жилой застройки.

Постановлением Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области от 27.02.2012 N 399-ПА принято решение об образовании земельного участка, расположенного в границах муниципального образования городского поселения Томилино Люберецкого муниципального района Московской области, общей площадью 10 000,0 кв. м с кадастровым номером 50:22:0040102:26, относящегося к категории "земли населенных пунктов", с местоположением: Московская область, Люберецкий район, р.п. Томилино, ул. Гоголя, участок 1Г, 2Г (в районе бывшего железнодорожного переезда Куровского направления), для многоэтажной жилой застройки, объединив земельные участки: площадью 5000,0 кв. м с кадастровым номером 50:22:0040102:66, площадью 5000,0 кв. м с кадастровым номером КН 50:22:0040102:10.

Названным постановлением предусмотрено расторжение договоров аренды N 140/08, N 141/08 от 30.06.2011 с ООО "Том-Строй" и заключение с ним договора аренды образованного земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040102:26 площадью 10 000 кв. м.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 22/12 от 12.03.2012, в соответствии с которым последнему предоставлен в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в границах муниципального образования городское поселение Томилино Люберецкого муниципального района Московской области, общей площадью 10 000 кв. м, относящийся к категории "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:22:0040102:26, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору (приложение N 3) и являющемся его неотъемлемой частью, с местоположением: Московская область, Люберецкий район, р.п. Томилино, ул. Гоголя, участок 1-Г, 2-Г (в районе бывшего железнодорожного переезда Куровского направления), для многоэтажной жилой застройки, со сроком аренды участка с 27.02.2012 на 5 лет.

Истец полагает вышеназванные соглашения к договорам аренды от 30.06.2011 N 572с/11 и N 573с/11, а также договор аренды N 22/12 от 12.03.2012 недействительными (ничтожными) как не соответствующие положениям статей 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды в признании недействительными соглашения N 572с/11 от 30.06.2011, соглашения N 573с/11 от 30.06.2011 отказали, указав, что данные соглашения об изменении действующих договоров аренды от 25.08.2008 N 140/08, от 25.08.2008 N 141/08 совершены в той же форме, что и договор, между теми же сторонами, не предусматривают продление (нового срока) соответствующих договоров, арбитражный суд не установил необходимость заключения указанных соглашений от 30.06.2011 на торгах с иными лицами и не установил несоответствия их требованиям закона или иных правовых актов.

В удовлетворении требования о признании договора аренды земельного участка N 22/12 от 12.03.2012 недействительным (ничтожным) отказано по основанию, что по истечении срока договора аренды, указанного в части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О защите конкуренции" заключение договора аренды N 22/12 от 12.03.2012 того же земельного участка с КН 50:22:0040102:26 на новый срок с арендатором ООО "Том-Строй", надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона.

Как сказано выше, требования о признании недействительными соглашений и договора заявлено по основанию несоответствия их статьям 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 30 указанного Кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Пунктом 2.1 статьи 30 Кодекса (в редакции на дату заключения договоров аренды от 25.08.2008, соглашений к договорам, договора от 12.03.2012) предусмотрено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 30 Кодекса предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", в пунктах 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Статей 38.1 определен порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства

Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно до 01.03.2007, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005 либо до 30.12.2007 при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004.

Суды, как следует из обжалуемых судебных актов, не рассмотрели дело по заявленным требованиям, не исследовали и не оценили доводы истца о несоответствии соглашений от 30.06.2011 N 572с/11, 573с/11 о внесении изменений и дополнений в договоры аренды земельного участка от 25.08.2008 N 140/08, N 141/08, договора аренды N 22/12 от 12.03.2012 статьям 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает выводы судов об отказе в иске сделанными при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, судебные акты - подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела судебная коллегия предлагает суду учесть судебно-арбитражную практику по такого рода спорам, в том числе правовую позицию относительно возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1756/13 от 25.06.2013 (дело N А35-765/2012), определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС - 14729/13 от 24.10.2013 (дело N А55-27470/2012).

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям иска, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2013 года по делу N А41-23725/13 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. С. Калинина В. К. Тихонова