Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2014 г. N Ф05-8247/13 по делу N А41-1082/2013

г. Москва

13 февраля 2014 г.

Дело N А41-1082/13

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца Администрации городского поселения Видное (ИНН 5003057477, ОГРН 1055011353550) - не явился, извещен.

от ответчика ИП Королевой Людмилы Петровны (ИНН: 503607271392, ОГРНИП: 311507407500012) - Королев С.В.дов от 29.03.2013 г. от 29.03.2013 г.

рассмотрев 06 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ИП Королевой Людмилы Петровны

на постановление от 01 ноября 2013 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Воробьевым И.О., Александровым Д.Д., Диаковской Н.В.

по иску Администрации городского поселения Видное

к Индивидуальному предпринимателю Королевой Людмиле Петровне

о взыскании задолженности в размере 1 647 118 руб. 00 коп. и расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения Видное обратилась в арбитражный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю Королевой Людмиле Петровне о расторжении договора аренды нежилого помещения от 23.02.2011 г. и взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 647 118 руб.

Решением арбитражного суда Московской области от 25 марта 2013 г. исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды нежилого помещения от 23.02.2011 г.,заключенный между Администрацией муниципального образования городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области и индивидуальным предпринимателем Королевой Людмилой Петровной.

Взыскано с индивидуального предпринимателя Королевой Людмилы Петровны в пользу Администрации городского поселения Видное задолженность по арендной плате в размере 1 647 118 руб. и государственная пошлина в доход бюджета в размере 33 471 руб. 18 коп..

Десятым арбитражным апелляционным судом 26 сентября 2013 г. вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

В соответствии со ст. 268.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции при установлении обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Десятым арбитражным апелляционным судом установлено отсутствие доказательств извещения ответчика о судебном разбирательстве в суде первой инстанции.

Согласно ст. 270.1 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 25 марта 2013 г. отменено.

Исковые требования Администрации городского поселения Видное удовлетворены.

Расторгнут договор аренды нежилого помещения от 23 февраля 2011 г.,заключенный между Администрацией муниципального образования городского поселения Видное Ленинского района Московской области и ИП Королевой Л.П.

Взыскано с индивидуального предпринимателя Королевой Л.П. в пользу Администрации городского поселения Видное задолженность по арендной плате в размере 1 460 591 руб. 20 коп.

Не согласившись с постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г., индивидуальными предпринимателем Королевой Л.П. подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить обжалуемый судебный акт по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, нарушения норм процессуального права, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы индивидуальный предприниматель Королева Л.П. указала, что Администрацией городского поселения г.Видное предложения о расторжении договора аренды в ее адрес не направлялось, исковые требования предъявлены истцом в нарушение требований ст. ст. 450.452 ГК РФ, без соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Предоставленное истцом помещение не соответствует условиям договора и назначению, что подтверждено заключениями двух экспертиз и направленными в адрес истца претензиями.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения размера арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение данных недостатков их арендной платы.

Ответчиком была направлена истцу претензия 12 апреля 2011 г., то есть через четыре дня после фактического заключения договора аренды нежилого помещения.В претензии, составленной на основании полученных предварительных заключений привлекаемых специалистов с подтверждением фотографий и документов, содержалось требование о проведении капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, для приведения помещения в условия, позволяющее его использование согласно п.2.1 договора.

Выявленные в процессе обследования недостатки сданного в аренду имущества являются существенными и полностью препятствуют пользование помещением

Исходя из правовой позиции, изложенной в п.21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 201г. N 66"Обзолр практики разрешения споров, связанных с арендой" независимо от того, что в акте приема-передачи" арендованного помещения указано на удовлетворительное состояние помещения и отсутствующими пожарно-технической сигнализации и системы пожаротушения, само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению данных недостатков и проведению капитального ремонта.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно п.6.1 договора аренды в обязанности арендатора входит лишь производить текущий ремонт-систематически проводимые работы про предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки инженерного оборудования, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Истец уклонился от исполнения возложенной на него законом обязанности произвести капитальный ремонт переданного по договору помещения.

Доказательством невозможности использования помещения площадью 157.5 кв.м. являются представленные ответчиком суду экспертное заключение от 15.06.2011 г.. заключение строительно-технической экспертизы от 16 мая 2011 г., проведенной через месяц после заключения договора аренды и направления истцу претензии 12.04.2011 г. с требованием проведения капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 16 мая 2011 г. рассматриваемый объект находится в неудовлетворительном состоянии, при этом, часть конструкций находится в предаварийном состоянии. А физический износ отдельных сооружений достигает 100%..Характер и объем строительных, ремонтных и монтажных работ, которые необходимо выполнить для проведения объекта в соответствии с требованиями нормативных документов, соответствует капитальному ремонту. Восстановить ресурс здания и помещений, привести их в надлежащее состояние и использовать в соответствии с назначением путем проведения текущего ремонта невозможно.

Эксплуатация помещений N N 1,5,7,8,11-16,19,21 по их прямому назначению(оказание банных услуг населению). с учетом их фактического технического состояния невозможна в связи с существенным нарушением ряда требований нормативно-технических документов, а также в связи с технической невозможностью функционального использования помещений по назначению.

Соответственно, возможно было использовать по целевому назначению только часть помещения площадью 153,9 кв.м..

Десятый арбитражный апелляционный суд не исследовал указанные обстоятельства, имеющие значение для дела, не дал оценку доказательствам.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендатор вправе по своему выбору: либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков их арендной платы.

Суд не учел тех обстоятельств, что ответчик ежемесячно производил арендные платежи в соответствии с условиями договора, что подтверждается платежными поручениями с отметкой банка об их исполнении задолженности в настоящее время не имеет.Арендная плата уплачена до июня 2013 г. включительно.

По мнению ответчика, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. подлежит отмене по основаниям п.2 ч.4 ст. 288 АПК РФ, так как рассмотрено в отсутствие ответчика,не извещенного надлежащим образом о времени судебного разбирательства.

О назначенном и состоявшемся судебном заседании ей стало известно 31.10.2013 г., на котором она не могла присутствовать по причине болезни.

Суд не исследовал доказательства произведенных ответчиком дополнительных работ в арендуемом помещении и произведенных по ним оплат. в частности по договору строительного подряда с ИП Погорельская Н.Е.

Сумма понесенных ответчиком расходов по устранению существенных недостатков помещению препятствующих и их использованию по назначению, судом также не была учтена и исследована.

По мнению ответчика, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г вынесено в нарушение п.2 ч.4 ст. 288 АПК РФ. согласно которой основанием для отмены решения суда первой инстанции. является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Индивидуальному предпринимателю Королевой Л.П. стало известно о назначенном и состоявшемся судебном заседании 31.10.2013 г., на котором она не могла присутствовать по причине болезни.

Не получив определение Десятого арбитражного апелляционного суда о переносен судебного заседания на 31.10.2013 г., она не могла по причине болезни получить информацию о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в том числе официального сайта Высшего арбитражного Суда РФ,. в результате была лишена возможности представить доказательства, опровергающие доводы истца.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель индивидуального предпринимателя Королевой Л.П. поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, Администрация городского поселения Видное в судебное заседание не явился, отзыв на кассационную жалобу не представил, дел рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч.3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г., решение арбитражного суда Московской области от 25 марта 2013 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между Администрацией муниципального образования городское поселение Видное Ленинского района Московской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Королевой Л.П.(арендатор) 23 февраля 2011 года был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель (истец) обязался передать, а арендатор (ответчик) - принять в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Видное, ул. Гаевского, д. 1 "А", общей площадью 311,4 кв. м, инв. N 095:031-1629, лит. А, для предоставления населению услуг банного комплекса, сроком на 5 лет.(л.д.6-8т.1)

Неотъемлемой частью настоящего договора является технический паспорт БТИ на передаваемые помещения(п.1.2 договора)

Прием и передача помещения, указанного в п.1.1 осуществляется по 2-хстороннему акту приема-передачи, который также является неотъемлемой частью настоящего договора(ПриложениеN 1)(п.1.3 договора)

На момент заключения настоящего договора помещение, сдаваемое в аренду.принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50-АБN N 32278 от 13 ноября 2010 г.

Договор заключен на основании протокола аукциона N 03.02.06-А\2 от 10 февраля 2011г.и зарегистрирован в установленном законом порядке 08 апреля 2011 года.

Согласно п. 2.1 договора арендуемое помещение предоставляется арендатору для предоставления населению услуг банного комплекса.

Арендатор обязан использовать арендуемое помещение исключительно по целевому назначению, указанному в п.2.1 настоящего договора.

П.6.1 договора на арендатора возложена обязанность содержать помещение в соответствии с требованиями органов санитарного и эпидемиологического надзора, госархстройнадзора, пожнадзора, энергонадзора, своевременно производить за свой счет, без изменения размера и сроков уплаты арендной платы текущий ремонт помещения, нести расходы по содержанию и эксплуатации здания(сооружения) пропорционально доле площади занимаемого помещения в общей площади здания(сооружения), вносить арендную плату за пользование помещением в установленные договором срока.

По истечении срока аренды арендатор обязан в течение 5 дней освободить и передать арендодателю арендуемое помещение по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования., с учетом нормального износа.

По акту приема-передачи от 02 марта 2011 года арендодатель передал арендатору предусмотренное договором имущество.

Согласно п. 4.1. договора стоимость аренды определена в соответствии с расчетом стоимости арендной платы нежилого помещения за 1 кв. м.

Стоимость арендной платы за 1 кв. м по результатам аукциона составляет 4 848 руб. 00 коп. без учета НДС.

В соответствии с п. 4.2. договора арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

По утверждению Администрации городского поселения города Видное ответчик ненадлежащим образом исполнялись обязательства по уплате арендной плате., в результате по состоянию на 31 декабря 2012 г. образовалась задолженность в размере 1 647 118 руб.

Истцом в адрес ответчика направлялись претензии N 1292 от 26 октября 2012 года, N 1314 от 07 ноября 2012 года с требованием погасить образовавшуюся задолженность в указанном размере.(л.д.15,23т.1)Направленный в адрес индивидуального предпринимателя акт сверки расчетов по состоянию на 31.10.2012 г. последним не подписан.(л.д.16т.1)

Администрацией городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области в адрес индивидуального предпринимателя Королевой Л.П. направлены уведомления N 1202 от 04 октября 2012 года, N 1315 от 07 ноября 2012 года о расторжении договора в связи с нарушением его условий, в которых содержались требования оплатить задолженность по арендной плате,(л.д.20,106т.1).

Ответчик требования истца оставил без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

В соответствии с п.1 ст. 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором аренды они не определены,. Считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

Ответчиком представлены в материалы дела платежные поручения N 61 от 06 ноября 2012 года (за ноябрь 2012 года), N 66 от 03 декабря 2012 года (за декабрь 2012 года), N 1 от 28 января 2013 года (за январь и февраль 2013 года), N 12 от 12 марта 2013 года (за март 2013 года), N 18 от 16 апреля 2013 года (за апрель 2013 года), N 27 от 21 мая 2013 года (за май 2013 года), N 33 от 06 июня 2013 года (за июнь 2013 года), N 58 от 12 октября 2012 года (за октябрь 2012 года) об оплате по договору аренды за период с октября 2012 года по июнь 2013 года на общую сумму 559 580 руб. 40 коп. (л.д. 67 - 76)

В исковом заявлении, а также в актах сверки расчетов истца задолженность рассчитана за период с апреля 2011 года по декабрь 2012 года (л.д. 29).

За период с апреля 2011 года по декабрь 2012 года согласно платежным поручениям N 61 от 06 ноября 2012 года (за ноябрь 2012 года), N 66 от 03 декабря 2012 года (за декабрь 2012 года), N 58 от 12 октября 2012 года (за октябрь 2012 года) задолженность погашена в размере 186 526 руб. 80 коп.

Поскольку в материалы дела ответчиком не представлены доказательства погашения оставшейся за ним суммы задолженности, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате суды признали обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 619 Гражданского Кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях. когда арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежей не вносит арендную плату;

4)не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки,. а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Учитывая. что ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежей не вносилась арендная плата, и доказательств полной уплаты задолженности не представлено на момент вынесения судебных актов, истцом соблюден порядок одностороннего расторжения договора (л.д. 11 - 29, 104 - 106), договор аренды расторгнут на основании ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По акту приема-передачи от 23 июля 2013 г. помещение возвращено арендатором арендодателю (л.д.108т.1).Согласно указанному акту, подписанного арендодателем,Главой городского поселения г. Видное и арендатором, индивидуальным предпринимателем Королевой Л.П., техническое состояние нежилого помещения общей площадью 311,4 кв.м., инв. N 095:031-1629.лит.А по адресу :Московская обл., ул. Гаевского,д.1"А" удовлетворительное, часть конструкций помещения находится в предаварийном состоянии., физический износ отдельных инженерных систем достигает 100%..Характер и объем строительных, ремонтных и монтажных работ, которые необходимо выполнить для приведения объекта в соответствие с требованиями ключевых нормативных документов соответствует капитальному ремонту. Восстановить ресурс нежилого муниципального помещения, привести его в надлежащее состояние,. привести его в надлежащее состояние для использования в соответствии с установленным назначением для предоставления банных услуг населению, путем проведения текущего ремонта невозможно, что подтверждено заключением проведенной строительно-технической экспертизы

В акте также отмечено,, что эксплуатация помещений N N 1,5,7,8,11,12,13,14,15,16,19,21 по их прямому назначению(оказание банных услуг населению ) с учетом их фактического технического состояния с момента передачи по акту от 02.03.2011 г. невозможна в связи с существенным нарушением ряда требований по безопасности конструкций, требования противопожарной безопасности, а также в связи с технической невозможностью функционального использования данных помещений по назначению(отсутствие электроосвещения, системы вентиляции.

Помещения N N 1,5,7,8,11,12,13,14,15,16,19,21 общей площадью 157,5 кв.м. с момента их передачи по акту от 02.03.2011 г. арендатором не использовались совсем в связи с нарушением арендодателем п.1 ст. 611, ст. 616 ГК РФ, п.5.1 договора аренды.

При визуальном осмотре помещений специалистами установлены технические недостатки, требуется срочная необходимость проведения капитального ремонта нежилого помещения бани по причине аварийного состояния и невозможности использования по назначению.

Настоящий акт составлен в двух экземплярах удостоверен подписями и печатями арендодателя и арендатора.

Суд первой и апелляционной инстанции не дал оценку указанному акту приема-передачи помещения, представленного ответчиком в подтверждение доводов о том, что часть помещения ею не использовалась ввиду технического состояния конструкций и инженерных сетей бани.

Наличие в арендованном ИП Королевой Л.П. помещении дефектов и недостатков, не позволяющих эксплуатировать помещение по назначению, необходимость проведения в нем капитального ремонта установлено решением арбитражного суда Московской области от 13 июля 2012 г. по делу N А41-25956\12, которым индивидуальному предпринимателю Королевой Л.П. отказано в удовлетворении иска об обязании Администрацию городского поселения Видное произвести капитальный ремонт нежилого помещения по адресу :Московская обл.. Ленинский район, г.Видное, ул.Гаевского,д.1"а" ввиду ненадлежащего способа защиты права.(л.д.6-10т.3)

О невозможности использования помещения по назначению и необходимости проведения капитального ремонта индивидуальный предприниматель Королева Л.П. уведомляло Администрацию городского поселения Видное письмом от 12.04.2011 г.

В ответ на указанное письмо Администрация городского поселения Видное 12.05.2012 г. сообщило индивидуальному предпринимателю Королевой Л.П. о том, что бюджетом городского поселения Видное на 2011 г. не предусмотрены расходы на капитальный ремонт здания бани по адресу: г.Видное, ул. Гаевского,д.1а. (л.д.107т.1)

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Суд первой и апелляционной инстанции не дал оценку доводам ответчика о произведенных работах по заключенному ею договору строительного подряда с ИП Погорельской Н.Е. и произведенных расходах в размере 400 000 руб. по оплате выполненных работ, вызванных неотложной необходимостью производства таких работ для использования помещения по назначению.

Судом первой и апелляционной инстанции не установлены обстоятельства,имеющие существенное значение для дела, выводы судов противоречат имеющимся доказательствам, что в соответствии со ст. 282 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать обстоятельства дела, оценить доказательства, правильно применить нормы материального и процессуального права.

что руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-1082/13 от 01 ноября 2013 года, решение арбитражного суда Московской области от 25 марта 2013 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова В.К. Тихонова