Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 февраля 2014 г. N Ф05-144/14 по делу N А40-23387/2013

город Москва

18 февраля 2014 г.

Дело N А40-23387/13-135-218

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Алексеева С.В., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца - Департамент городского имущества города Москвы - Петухов В.И., доверенность от 25.12.2013 N 33-Д-915/13;

от ответчика - ООО "Грэйс" - Рябкин Р.Е., доверенность от 23.10.2013 б/н;

от третьих лиц: Администрация Наро-Фоминского муниципального района Московской области - не явился, надлежаще извещен;

Управление Росреестра по Москве - не явился, надлежаще извещен;

Компания с ограниченной ответственностью "Хэлс Тек Проперти Лимитед"- не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев 11 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 24 сентября 2013 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Дудкиным В.В,

на постановление от 13 ноября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Тетюком В.И., Овчинниковой С.Н., Векличем Б.С.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "Грэйс"

третьи лица: Администрация Наро-Фоминского муниципального района Московской области, Управление Росреестра по Москве, Компания с ограниченной ответственностью "Хэлс Тек Проперти Лимитед"

о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 04.08.2011 г. к договору аренды N 2907 от 26.09.2005 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту также - Департамент, арендодатель, истец) предъявил иск в арбитражный суд к ООО "Грэйс" (далее по тексту также - арендатор, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 04.08.2011 к договору аренды от 26.09.2005 N 2907.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 сентября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2013 года, в удовлетворении иска отказано полностью.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - Департамент городского имущества города Москвы подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просят решение Арбитражного суда города Москвы от 24 сентября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2013 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды обеих инстанций неправильно применили нормы права, а именно,- применили пункт 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац четвертый пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не подлежащие применению для оценки спорного дополнительного соглашения. По мнению заявителя кассационной жалобы, спорное дополнительное соглашение является новым договором аренды, который в силу требований статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежал заключению по результатам торгов.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции Департамент городского имущества города Москвы в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенные Администрация Наро-Фоминского муниципального района Московской области, Управление Росреестра по Москве, Компания с ограниченной ответственностью "Хэлс Тек Проперти Лимитед", привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией Наро-Фоминского муниципального района Московской области и ответчиком заключен инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области от 22.01.2007 г. N 3/26-07, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, объектов инженерно-коммунального назначения и объектов благоустройства.

На момент заключения контракта с ответчиком заключен договор аренды земельного участка по адресу: Московская обл., Наро-Фоминский р-н, Ново-Федоровское с/о, д. Яковлевское (50:26:150202:0082), от 26.09.2005 г. N 2907 для целей строительства многоэтажных жилых домов, срок действия которого составлял 3 года (далее по тексту также - договор аренды земельного участка, договор аренды).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.02.2006 г. за номером 50-50-26/012/2006-48.

Дополнительным соглашением от 04.08.2011 г. срок действия договора аренды продлен на 3 года - до 25.09.2014 г.

В соответствии с соглашением об изменении границы города Москвы и Московской области, утвержденным постановлением Московской городской Думы от 07.12.2011 N 372 и постановлением Московской областной Думы от 07.12.2011 г. N 1/177-П, а также Постановлением Совета Федерации Федерального собрания РФ от 27.12.2011 г. N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами РФ городом федерального значения Москвой и Московской областью" от 01.07.2012 г. изменены границы между субъектами РФ городом Москвой и Московской областью, в соответствии с согласованными между ними картографическим изображением и картографическим описанием линии границы.

В связи с изменением с 01.07.2012 г. границы между субъектами городом Москвой и Московской областью подписано дополнительное соглашение от 01.07.2012 г. N М-12-500229/00 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.09.2005 г. N 2907. Дополнительное соглашение от 01.07.2012 г. N М-12-500229/00 зарегистрировано в установленном законом порядке (государственная регистрация от 08.02.2013 г. N 77-77-14/004/2013-234).

Департамент, полагая, что Администрация Наро-Фоминского муниципального района Московской области не проводила каких-либо торгов в целях заключения дополнительного соглашения от 04.08.2011 г., которым срок действия аренды продлен до 25.09.2014 г., что влечет ничтожность указанного дополнительного соглашения, предъявил настоящий иск в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что на момент заключения договора аренды земельного участка действующее законодательство не предусматривало обязательного проведения торгов для предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Вследствие этого, соглашение о продлении такого договора также могло быть заключено без проведения торгов.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил довод Департамента о том, что спорное дополнительное соглашение от 04.08.2011 по своей сути является новым договором аренды со сроком действия три года, указав на то, что данный довод опровергается содержанием дополнительного соглашения и обстоятельствами дела.

Для разрешения настоящего спора судами применены пункт 5 статьи 30, подпункт 3 пункта 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац четвертый пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту также - Вводный закон к Земельному кодексу).

При этом судами не учтено следующее.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Судка Российской Федерации от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее по тексту также - постановление Пленума ВАС РФ о договоре аренды), в случаях предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора аренды он заключен сроком на 3 года; "если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит об отказе от продления договора, договор продляется на тех же условиях на срок, указанный в п. 1.2".

В оспариваемом дополнительном соглашении от 04 августа 2011 года к договору аренды указано, что по сроку его действия договор "_продляется на 3 года (до 25.09.2014 года)". Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения имела место 09 сентября 2011 года.

Гражданский кодекс Российской Федерации и Земельный кодекс Российской Федерации не содержат определений "продление договора" ("продление срока договора").

Таким образом, с учетом положений статей 425, 432, 433, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходя из разъяснений о применении норм права, содержащихся в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", заключение сторонами дополнительного соглашения к договору аренды с указанием нового срока его действия является заключением нового договора аренды.

Также указанное дополнительное соглашение не является соглашением об изменении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку заключено в связи с истечением срока договора аренды.

Суды обеих инстанций, придя к выводам о необоснованности иска Департамента, исходили из соответствия заключения договора аренды N 2907 от 26.09.2005 требованиям статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время, суды не учли, что, исходя из пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение сторонами дополнительного соглашения от 04 августа 2011 года должно было отвечать требованиям действующего на тот момент законодательства о предоставлении земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно пункту 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Таким образом, в соответствии с данными нормами земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и путем продажи на аукционе права на заключение договора аренды.

По отношению к статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании правоотношений по предоставлению земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации является специальной нормой.

Данное обстоятельство суды обеих инстанций не учли и, установив правомерность заключения договора аренды N 2907 от 26.09.2005 требованиям статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, не установили фактические обстоятельства заключения дополнительного соглашения от 04 августа 2011 года как нового договора аренды и не дали оценку его соответствия требованиям действующего на тот момент законодательства о предоставлении земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 сентября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2013 года по делу N А40-23387/13-135-218,- отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

С.В. Алексеев О.И. Комарова