Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 февраля 2014 г. N Ф05-17249/13 по делу N А40-9524/2013

г. Москва

17 февраля 2014 г.

Дело N А40-9524/13-16-96

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца ООО "ШАТФ" (ОГРН 1027700097886) - Аббасов К.Р. дов. от 18.07.2013 г., Юдин А.В. дов от 20.12.2013 г.

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) - Преображенская М.А. дов. от 27.12.2013 г. N 33-Д-953\13

от третьего лица Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507) - Преображенская М.А. дов. от 27.12.2013 N 4-47-729\3-1

рассмотрев 10 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ШАТФ"

на решение от 30 июля 2013 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Махалкиным М.Ю.

на постановление от 22 октября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Поповым В.И., Поташовой Ж.В., Яковлевой Л.Г.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ШАТФ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

3-е лицо: Правительство Москвы

о признании бездействия незаконным, о признании договора аренды земельного участка не расторгнутым и действующим на предыдущих условиях

УСТАНОВИЛ:

ООО "ШАТФ" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент), ( с учетом изменения требований в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании недействительным оформленное уведомлением от 23.05.2012 N 33-И-1569/12-(0)-1 и уведомлением от 16.10.2012 N РД5-1-14/12-7-(0)-6 расторжение договора аренды земельного участка N М-07-006345 от 01.08.1996, признании незаконными действий ответчика по расторжению указанного договора, признании данного договора действующим и обязании ответчика восстановить право аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:07:0009003:29 по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, между домами 63 и 67.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 30.07.2013 отказано в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия к тому правовых оснований. По мнению суда, ответчик имел право на односторонний отказ от договора долгосрочной аренды земельного участка N М-07-006345 от 01.08.1996 в силу п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2013 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 30 июля 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО"ШАТФ" без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец подал кассационную жалобу, в которой просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 30 июля 2013 г.. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2013 г. по основаниям несоответствия выводов содержащихся в решении, постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что не согласен с выводами суда о том, что им не представлено доказательств действий арендатора по исполнению п.4.2 договора аренды вплоть до 2004 г.

В соответствии с разделом 4 договора аренды земельного участка N М-006342 от 01.08.1996 г. арендатор обязался осуществить строительство двухэтажного торгового центра в установленные проектом организации строительства, но не более 2-х лет.

В период с 1996 по 2004 г. ООО"ШАТФ" разработало, согласовало, утвердило исходно-разрешительную документацию в соответствии с градостроительным земельным законодательством.

По инициативе ООО"ШАТФ" срок, указанный в п.4.2 договора не изменялся и не продлевался дополнительными соглашениями к договору аренды от 26.11.1997 г., от 14.01.2002 г., от 05.05.2003 г., от 31.05.2004 г., от 12.04.2005 г.

Конкретных сроков строительства объекта договором аренды земельного участка N М-07-006342 от 01.08.1996 г. не предусмотрено.

В соответствии с действующим градостроительным законодательством, ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ конкретный срок строительства определяется и устанавливается только в разрешении на строительство.

Вывод суда в решении от 30.07.2013 г. о продлении сроков строительства дополнительными соглашениями противоречит градостроительному законодательству и материалам дела.

Судом сделан необоснованный вывод о неисполнении ответчиком обязательств по договору в течение 8 лет, с 1996 г.

Судом не учтено, что с момента заключения договора долгосрочной аренды от 01.08. 1996 г. N М-07-006342 истцом выполнялись все необходимые действия по исполнению договора, что предусмотрено в разделе 4 договора.

Оформление необходимой проектной документации затягивалось не по вине истца. а по объективным причинам: назначение повторных экспертиз, длительный период согласований, получения акта разрешенного использования земельного участка, повторные рассмотрения регламентной комиссией Москомархитектуры материалов и проекта, вынесение взаимоисключающих решений, рассмотрение почти в течение года материалов на получение градостроительного плана земельного участка, исполнение распоряжения Правительства г. Москвы N 1952-РП от 28.08.2009 г.

По окончании проведения государственной экспертизы проекта 31.01.2011 г. и в целях получения градостроительного плана земельного участка в связи с изменившимся градостроительным законодательством (Градостроительный Кодекс г. Москвы от 25.08.2008 г.) в Москомархитектуру были сданы необходимые документы.13.01.2013 г. Москомархитектурой выдан отказ в получении градостроительного плана земельного участка.

Суды., делая вывод о том, что в соответствии с п.5.2 Постановления Правительства Москвы от 02.08.2008N 801-ПП "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков, акты разрешенного использования, представленные застройщиком не позднее 30.09.2009 г. для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, не применил вступивший к указанному времени Закон г. Москвы N 28 от 25.06.2008 г.., утвердивший градостроительный Кодекс г. Москвы, Градостроительный Кодекс РФ от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ,. которыми определен и закреплен порядок получения разрешения на строительство, а также градостроительного плана земельного участка.

Выводы суда в отношении получения разрешения на строительство на основании акта разрешенного использования земельного участка от 28.08.2009 г. необоснованны, также необоснованными являются выводы судов истец не получал разрешение на строительство и не обращался за выдачей такого разрешения.

Графиком строительства согласованы конкретные сроки строительства, строительство должно было быть осуществлено в период с мая 2010 г. по 2011 г. включительно.

Пункт 22 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ"О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" не может быть применен ввиду того, что:

-не установлен договором N М-07-006342 от 01.08.1996 г. и дополнительных соглашений к нему-конкретный срок строительства;

-срок, на который выдано разрешение на строительство;

Согласно п. 4.2 договора аренды земельного участка N М-07-006342 от 01.08.1996 г. срок строительства определяется проектом организации строительства

График строительства объекта предусматривает конкретный срок окончания строительства-декабрь 2011 г., пятилетний срок, по истечении которого возможно расторжение договора истекает только в декабре 2016 г.

Не сам факт отсутствия разрешения на строительство и неисполнение обязательств по строительству назван в Федеральном Законе N 137-ФЗ"О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" как основание для одностороннего расторжения договора, а только тот случай, когда наличие указанных обстоятельств явились одновременно существенным нарушением обязательств арендатора.

В п.22 ст.3 Федерального Закона N 137-ФЗ нет каких-либо оговорок о том, что не должны учитываться требования ст. 46 ЗК РФ, а именно- исключение из сроков освоение земельного участка времени, в течение которого земельный участок не мог использоваться ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

В п.22 ст. 3 указанного закона отсутствует специальный порядок досрочного расторжения договора земельного участка.

Судами не применены нормы си. 30 ЗК РФ. ст. сьт.44,,51 градостроительного Кодекса РФ, которыми предусмотрено: проведение работ по формированию земельного участка, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к инженерным сетям.

Все указанные сведения излагаются в градостроительном плане земельного участка который не по вине арендатора получен не был.

В судебном заседании ООО"ШАТФ" поддержал доводы кассационной жалобы.

В судебном заседании ООО"ШАТФ" заявило ходатайство об отложении либо о приостановлении производство по делу N А40-9524\13-16-96 до вступления в законную силу решения по делу N А40-146612\12-17-1435 по заявлению ООО"ШАТФ" о признании незаконным отказа Москомархитектуры в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Рассмотрев указанное ходатайство, выслушав мнение Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства г. Москвы, суд кассационной инстанции отказывает в его удовлетворении, полагает возможным рассмотрение настоящего дела до разрешения дела N А40-146612\12-17-1435 по заявлению ООО"ШАТФ" о признании незаконным отказа Москомархитектуры в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Представитель ответчиков, Департамент городского имущества г. Москвы, Правительство г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 30 июля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2013 г. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений представитель ответчика и третьего лица указал, что право Департамента городского имущества г. Москвы на односторонний отказ от договора аренды земельного участка N М-07-006342 от 01.08.1996 г. предусмотрено 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ"О введение в действие Земельного Кодекса РФ".

Между истцом и Префектурой ЗАО г. Москвы был согласован график проведения работ по строительству здания, согласно которому истец обязался получить разрешение на строительство в марте 2010 г.. осуществить строительство в период с мая 2010 г. по июль 2011 г и до конца 2001 г. сдать объект в эксплуатацию.

Истец не получил разрешения на строительство и не обращался за выдачей данного разрешения. Согласовав проект строительства в январе 2011 г.,он обратился в Москомархитектуру за выдачей градостроительного плана земельного участка только 07.02.2012 г.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 30 июля 2013 г.. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2013 г.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между Российским союзом ветеранов Афганистана (арендатором) и Московским земельным Комитетом (арендодателем) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-07-006342 от 01.08.1996, в соответствии с которым Союзу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 560 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Кутузовский проспект, между домами 63 и 67, под строительство двухэтажного здания торгового цента с использованием подземного пространства. (л.д.13-28т.1)

Договор был заключен на срок 49 лет с момента его регистрации в Москомземе.

Согласно п. 4.2 договора арендатор обязался в течение года с момента регистрации договора в Москомземе разработать и согласовать в установленном порядке проект на строительство двухэтажного здания торгового центра с использованием подземного пространства и благоустройства прилегающей территории в соответствии с заключением Москомархитектуры от 20.03.1995 и ЦГСЭН ЗАО от 12.04.1995 N 23-22/1352 и выполнить строительство указанного здания в сроки, установленные ПОС, но не более двух лет.

Дополнительными соглашениями от 26.11.1997, от 14.01.2002, от 05.05.2003, от 31.05.2004, от 12.04.2005 срок строительства был продлен, соответственно, до 01.08.1999 до 31.12.2002, до 01.04.2004, до 01.04.2005, до 01.04.2006.(л.д.30-32,39т.1)

На основании договора купли-продажи права долгосрочной аренды от 01.02.2005 и дополнительного соглашения от 23.01.2006 к договору аренды N М-07-006342 от 01.08.1996 права и обязанности арендатора по указанному договору аренды перешли к ООО"ШАТФ".(л.д.41-42,49-50т.1)

Дополнительными соглашениями от 29.03.2006 и от 26.03.2007 в договор аренды земельного участка от 01.08.1996 г. N М-07-006342 были внесены изменения относительно срока., в течение которого ООО"ШАТФ" должно было выполнить строительство объекта, сроки строительства установлены соответственно, до 01.08.2007 и до 01.05.2008.

Строительство торгового центра ООО"ШАТФ" не осуществлено, в связи с чем Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил истцу уведомление от 23.05.2012 г. N 33-И-1569\12-(0)-1 о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка N М-07-006342 от 01.08.1996.

В ответ на указанное уведомление истец возражения по расторжению договора(л.д.8т.1)Департамент земельных ресурсов г. Москвы 16.10.2012 г. повторно направил в адрес ООО"ШАТФ" уведомление, в котором подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды.(л.д.10т.1).

Полагая расторжение договора аренды в одностороннем порядке незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего:

Согласно п. 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" заключенный до 1 января 2011 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации-города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

В установленные дополнительными соглашениями к договору аренды сроки строительство объекта не осуществлено ООО"ШАТФ".

Доводы истца о наличии объективных, не зависящих от его воли обстоятельств, препятствующих осуществлению проектирования и строительства объекта правомерно признаны необоснованными судом первой и апелляционной инстанции.

Истцом не представлено доказательств осуществления каких-либо действий по исполнению п. 4.2 договора до 2004 г., то есть в течение 8 лет.

08.07.2008 г. ООО"ШАТФ" выдан акт разрешенного использования участка, который был утвержден распоряжением правительства г. Москвы от 28.08.2009 г. N 1952-РП(л.д.95-96,97-101т.5)

В соответствии с п.5.2 Постановления Правительства г. Москвы от 02.09.2008 г. N 802-ПП"О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории г. Москвы" утвержденные до вступления в силу градостроительного Кодекса города Москвы правовыми актами Правительства Москвы акты разрешенного использования, представленные застройщиком(заказчиком) не позднее 30 сентября 2009 г. для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с согласованным истцом и Префектурой ЗАО г. Москвы графиком проведения работ по строительству здания. ситец обязан был получить разрешение на строительство в марте 2011 г., осуществить строительство в период с мая по июль 2011 г. и до конца 2011 г. сдать объект в эксплуатацию.(л.д.96т.5)

Истец не получил разрешение на строительство в установленные сроки, за выдачей градостроительного плана земельного участка обратился в Москомархитектуру только 07.02.2012 г.

При указанных обстоятельствах ссылка истца на невыдачу Москомархитектурой градостроительного плана земельного участка правомерно признана судами необоснованной.

Доводы истца о том, что им совершались действия,направленные на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в связи с чем нарушение срока строительства объекта не может являться существенным нарушением договора, влекущим его расторжение, не могут быть приняты во внимание, так как они основаны на неверном толковании положений пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", которые квалифицируют сам факт нарушения срока строительства как существенное нарушение условий договора аренды.

(Указанная позиция изложена Высшим Арбитражным Судом РФ в определении от 05.09.2013 N ВАС-11664/13 об отказе в передаче делаN А40-108226\12-1-425 в Президиум ВАС РФ.)

Исследовав и оценив доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, правильно применив нормы материального права, суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы кассационной жалобы, направленные на иную оценку имеющихся в материалах дела доказательств и иное толкование норм права, не опровергают правильные выводы суда первой и апелляционной инстанции и не являются основанием для отмены судебных актов.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2013 года по делу N А40-9524/13-16-96, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ШАТФ" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

Н.С. Калинина О.И. Русакова