Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2014 г. N Ф05-207/14 по делу N А41-51144/2012

г. Москва

24 февраля 2014 г.

Дело N А41-51144/12

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Стрельникова А.И.

судей Зверевой Е.А., Нужнова С.Г.

при участии в заседании:

от истца - Крутских Е.В., доверенность б/н от 12.11.2013 г.;

от ответчиков - 1. Администрация городского округа Электросталь Московской области - Сычева М.В., доверенность N 19-19 исх. от 13.01.2014 года; 2. Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Электросталь Московской области - Сычева М.В., доверенность N 19-19 исх. от 13.01.2014 года;

от третьего лица - никто не явился, извещено,

рассмотрев 17 февраля 2014 г. в судебном заседании кассационную жалобу

Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области

на постановление от 18 октября 2013 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Катькиной Н.Н., Воробьевой И.О., Коротковой Е.Н.,

по иску ООО "Химик"

к Администрации городского округа Электросталь Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Электросталь Московской области

о признании пункта договора купли-продажи земельного участка недействительным,

третье лицо: Управление Федерального казначейства по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Химик" обратилось с иском к Администрации городского округа Электросталь Московской области о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 268 от 05.04.10 в части завышения выкупной цены за земельный участок на сумму 2.862.025, 82 рублей; взыскании с Администрации городского округа Электросталь за счет казны муниципального городского округа Электросталь Московской области 2.862.025, 82 рублей неосновательно полученных денежных средств.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2013 года к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Комитет имущественных отношений городского округа Электросталь.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федерального казначейства по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2013 года в иске было отказано (т. 2, л.д. 19-23).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 года вышеназванное решение было отменено и принято новое решение, которым суд признал недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 268 от 05.04.10 в части завышения выкупной цены земельного участка на сумму 2.862.025, 82 рублей, а также взыскал с Администрации городского округа Электросталь за счет казны муниципального городского округа Электросталь в пользу ООО "Химик" 2.862.025 рублей 82 копейки и расходы по государственной пошлине в размере 43.310, 13 рублей (т. 2, л.д. 121-126).

Не согласившись с принятым постановлением, Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просил обжалуемое постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В заседании суда кассационной инстанции представители ответчиков поддержали доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представитель истца в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражал.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, решением Комитета по управлению имуществом Московской области N 163 от 20.04.94 были утверждены план приватизации, акт оценки стоимости имущества предприятия и устав акционерного общества открытого типа "Электростальский химико-механический завод", в который вошли следующие объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 50:46:0060602:61: производственное нежилое здание "пристройка для раздаточных постов", линейный объект недвижимости "корпус 229-склад ЛВЖ", линейный объект недвижимости "железнодорожный путь", линейный объект недвижимости "ограда у склада ЛВЖ", производственное нежилое здание "корпус 229А-насосная", линейный объект недвижимости "дорога асфальтовая в районе корпуса 229", линейный объект недвижимости - "ограждение II территории" (участок от т. N 1 до т. N 2), линейный объект недвижимости "забор-ограждение периметра завода с южной стороны II территории" (участок от т. N 1 до т. N 1а), линейный объект недвижимости - открытый склад строительных материалов.

17.12.07 между ОАО "Электростальский химико-механический завод" (Продавец) и ООО "Химик" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи N 508-юр, в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество, расположенное на производственной площадке Продавца по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. К. Маркса, д. 1, на земельном участке с кадастровым номером 50-46-060601-0022: открытый склад строительных материалов, инв. N 341:100-2283, N на плане 1, покрытие склада состоит из монолитного бетона по песчаному основанию, занимаемая площадь - 3 750 кв. м; склад N 1, инвентарный N 341:100-2283, лит. Е, нежилое здание производственного назначения, общая площадь 75,1 кв. м; склад N 2, инвентарный N 341:100-2283, лит. Е, нежилое здание производственного назначения, общая площадь 48,1 кв. м (т. 1, л.д. 59-64).

Кроме того, ООО "Химик" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. К. Маркса, д. 1: нежилое здание "пристройка для раздаточных постов", 1 - этажное, общая площадь 21,50 кв. м, назначение по БТИ: производственное, инв. N 100-2283, лит. Л, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.04 серии 50 АЖ N 507226 (т. 1, л.д. 40); линейный объект недвижимости "корпус 229-склад ЛВЖ", площадь покрытия 2 945,20 кв. м, назначение по БТИ: открытый склад, инв. N 100-2283, N на плане 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.04 серии 50 АЖ N 562675 (т. 1, л.д. 41); линейный объект недвижимости "железнодорожный путь", N участка от точки N 1, стрелочный перевод до точки N 2, общая протяженность 265 м, инв. N 100-2283, N на плане 1К, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.04 серии N 50 АЖ N 562676 (т. 1, л.д. 42); линейный объект недвижимости "ограда у склада ЛВЖ", протяженность 284,30 м, назначение по БТИ: ограждение, инв. N 100-2283, N на плане 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.04 серии 50 АЖ 3562677 (т. 1, л.д. 43); нежилое здание "корпус 229А-насосная", 1 - этажное, общая площадь 576,70 кв. м, назначение по БТИ: производственное, инв. N 100-2283, лит. К, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.04 серии 50 АЖ N 562678 (т. 1, л.д. 44); линейный объект недвижимости "дорога асфальтовая в районе корпуса 229", общая площадь 2.100 кв. м, инв. N 100-2283, N на плане 1Д, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.04 серии 50 АЖ N 562679 (т. 1. л.д. 45); линейный объект недвижимости - "ограждение II территории" (участок от т. N 1 до т. N 2), протяженность 140 м, инв. N 100-2283, N на плане 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.04 серии 50 АЖ N 562874 (т. 1, л.д. 46); линейный объект недвижимости "забор-ограждение периметра завода с южной стороны II территории" (участок от т. N 1 до т. N 1а), протяженность 170 м; инв. N 100-2283, N на плане 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.04 серии 50 АЖ N 562876 (т. 1, л.д. 47). При этом указанное имущество было приобретено ООО "Химик" на основании договора купли-продажи N 02/08-04 от 02.08.04, заключенного с ОАО "Электростальский химико-механический завод".

29.03.10 Администрацией городского округа Электросталь Московской области было издано Постановление N 104/3 о передаче ООО "Химик" в собственность за плату земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, категория земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:46:006 06 02:61, площадью 19.555 кв.м., с видом разрешенного использования: под производственные цеха, по ул. К. Маркса, д. 1. Цена продажи была установлена в размере 3.434.430 рублей, что соответствует десятикратной ставке земельного налога за единицу площади вышеуказанного земельного участка.

05.04.10 между Комитетом имущественных отношений городского округа Электросталь Московской области (Продавец) и ООО "Химик" (Покупатель) был заключен договор N 268 купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял в собственность земельный участок общей площадью 19.555 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные цеха, с кадастровым номером 50:46:0060602:61, расположенный по адресу: Московская обл., г. Электросталь, ул. К. Маркса, д. 1.

В соответствии с пунктом 2.1 договора N 268 от 05.04.10, стоимость земельного участка составляет 3.434.430 рублей, что соответствует десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного (пп. 3 п. 3 статьи 12 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области"). Платежным поручением N2 от 20.05.10 ООО "Химик" перечислило Управлению Федерального казначейства по Московской области 3.434.430 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка (т. 1, л.д. 116). 25.07.11 в ЕГРП была сделана запись о праве собственности ООО "Химик" на земельный участок с кадастровым номером 50:46:0060602:61, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-АБ N 984362 от 25.07.11.

Полагая, что цена земельного участка, указанная в пункте 2.1 договора N 268 от 05.04.10, была определена с нарушением положений закона, то ООО "Химик" 24.01.12 направило в Администрацию городского округа Электросталь Московской области заявление N 1, в котором просило рассчитать выкупную цену, исходя из размера в 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, и возвратить излишне уплаченные денежные средства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 названного Кодекса. Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в которых установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", до 01 июля 2012 года, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанными в пункте 9 Постановления Пленума N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области", до 01.07.12 цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, - в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Как установлено судом, с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060602:61 ООО "Химик" обратилось в администрацию городского округа Электросталь 09.09.09, то есть до 01.07.12. При этом на спорном земельном участке находятся девять объектов недвижимого имущества, приобретенных ООО "Химик" у ОАО "Электростальский химико-механический завод" и переданных последнему в порядке приватизации, что подтверждается планом приватизации, а также письмом ОАО "Электростальский химико-механический завод" N 11/36-юр от 21.03.13.

Как правомерно отмечено судом, исходя из буквального и системного толкования пункта 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, право приватизации земельных участков по льготной цене распространяется не только на первых собственников приватизированных зданий, строений и сооружений, но и на последующих.

Таким образом, поскольку имущество, расположенное на спорном земельном участке, было приобретено ООО "Химик" у лица, которому оно перешло в порядке приватизации, учитывая соблюдение истцом срока на приватизацию земельного участка, а также то обстоятельство, что до оформления права собственности ООО "Химик" земельный участок с кадастровым номером 50:46:0060602:61 находился в государственной собственности, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что истец имел право выкупа спорного участка по льготной цене, то есть исходя из 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка N 46.1/10-0712 от 05.04.10, на момент заключения договора купли-продажи кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060602:61 составляла 22.896.167 рублей 30 копеек. Таким образом, выкупная цена спорного земельного участка должна была составлять 572.404 рубля 18 копеек.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку определение выкупной цены спорного земельного участка в размере 10% его кадастровой стоимости противоречит нормам действующего законодательства, то пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 268 от 05.04.10 в части завышения выкупной цены земельного участка на сумму 2.862.025 рублей 82 копейки является недействительным.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.98 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. При этом к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

С учетом изложенного при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, то суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 Кодекса) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

Поскольку действительная выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060602:61 составила 572.404 рубля 18 копеек, в то время как ООО "Химик" перечислило Управлению Федерального казначейства по Московской области 3.434.430 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка, что подтверждается платежным поручением N 2 от 20.05.10, требование истца о взыскании неосновательного обогащения правомерно было удовлетворено судом апелляционной инстанции.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого акта судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого постановления, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 года по делу N А41-51144/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.И.Стрельников

Судьи

Е.А.Зверева С.Г.Нужнов