Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 г. N 10АП-8151/13

г. Москва

18 октября 2013 г.

Дело N А41-51144/12

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Воробьевой И.О., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Химик": Крутских Е.В. по доверенности N 1 от 19.10.12;

от администрации городского округа Электросталь Московской области: Сычева М.В. по доверенности N 2-29 исх. от 11.01.13;

от Комитета имущественных отношений администрации городского округа Электросталь Московской области: Сычева М.В. по доверенности N 19-1221 исх. от 08.08.13,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Химик" на решение Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2013 года по делу N А41-51144/12, принятое судьей Шайдуллиной А.С., по иску общества с ограниченной ответственностью "Химик" к администрации городского округа Электросталь Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Электросталь Московской области, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федерального казначейства по Московской области, о признании пункта договора купли-продажи земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Химик" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации городского округа Электросталь Московской области о признании недействительным пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка N 268 от 05.04.10 в части завышения выкупной цены за земельный участок на сумму 2 862 025, 82 рублей; взыскании с администрации городского округа Электросталь за счет казны муниципального городского округа Электросталь Московской области 2 862 025, 82 рублей неосновательно полученных денежных средств, а также 41 310,13 рублей госпошлины (т. 1, л.д. 5-8).

Иск заявлен на основании статей 168, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2013 года к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Комитет имущественных отношений городского округа Электросталь (т. 1, л.д. 82-84).

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федерального казначейства по Московской области (т. 1, л.д. 126-127).

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2013 года в иске было отказано (т. 2, л.д. 19-23).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Химик" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, указывая на неправильное применение норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (т. 2, л.д. 2527).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Химик" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель администрации городского округа Электросталь Московской области и Комитета имущественных отношений администрации городского округа Электросталь Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления Федерального казначейства по Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, решением Комитета по управлению имуществом Московской области N 163 от 20.04.94 были утверждены план приватизации, акт оценки стоимости имущества предприятия и устав акционерного общества открытого типа "Электросталький химико-механический завод", в который вошли следующие объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 50:46:0060602:61: производственное нежилое здание "пристройка для раздаточных постов", линейный объект недвижимости "корпус 229-склад ЛВЖ", линейный объект недвижимости "железнодорожный путь", линейный объект недвижимости "ограда у склада ЛВЖ", производственное нежилое здание "корпус 229А-насосная", линейный объект недвижимости "дорога асфальтовая в районе корпуса 229", линейный объект недвижимости - "ограждение II территории" (участок от т. N1 до т. N2), линейный объект недвижимости "забор-ограждение периметра завода с южной стороны II территории" (участок от т. N 1 до т. N 1а), линейный объект недвижимости - открытый склад строительных материалов (т. 1, л.д. 49-58, 128-141).

17.12.07 между ОАО "Электросталький химико-механический завод" (Продавец) и ООО "Химик" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи N 508-юр, в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество, расположенное на производственной площадке Продавца по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. К.Маркса, д. 1 на земельном участке с кадастровым номером 50-46-060601-0022:

- открытый склад строительных материалов, инв. N 341:100-2283, N на плане 1, покрытие склада состоит из монолитного бетона по песчаному основанию, занимаемая площадь - 3 750 кв.м.;

- склад N 1, инвентарный N 341:100-2283, лит. Е, нежилое здание производственного назначения, общая площадь 75,1 кв.м.;

- склад N 2, инвентарный N 341:100-2283, лит. Е, нежилое здание производственного назначения, общая площадь 48,1 кв.м. (т. 1, л.д. 59-64).

Кроме того, ООО "Химик" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. К. Маркса, д. 1:

1) нежилое здание "пристройка для раздаточных постов", 1 - этажное, общая площадь 21,50 кв.м., назначение по БТИ: производственное, инв. N 100-2283, лит. Л, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.04 серии 50 АЖ N 507226 (т. 1, л.д. 40);

2) линейный объект недвижимости "корпус 229-склад ЛВЖ", площадь покрытия 2 945,20 кв.м., назначение по БТИ: открытый склад, инв. N 100-2283, N на плане 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.04 серии 50 АЖ N 562675 (т. 1, л.д. 41);

3) линейный объект недвижимости "железнодорожный путь", N участка от точки N1, стрелочный перевод до точки N2, общая протяженность 265 м., инв. N 100-2283, N на плане 1К, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.04 серии N 50 АЖ N 562676 (т. 1, л.д. 42);

4) линейный объект недвижимости "ограда у склада ЛВЖ", протяженность 284,30 м., назначение по БТИ: ограждение, инв. N 100-2283, N на плане 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.04 серии 50 АЖ 3562677 (т. 1, л.д. 43);

5) нежилое здание "корпус 229А-насосная", 1 - этажное, общая площадь 576,70 кв.м., назначение по БТИ: производственное, инв. N 100-2283, лит. К, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.04 серии 50 АЖ N 562678 (т. 1, л.д. 44);

6) линейный объект недвижимости "дорога асфальтовая в районе корпуса 229", общая площадь 2 100 кв.м., инв. N 100-2283, N на плане 1Д, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.04 серии 50 АЖ N 562679 (т. 1. л.д. 45);

7) линейный объект недвижимости - "ограждение II территории" (участок от т. N 1 до т. N 2), протяженность 140 м., инв. N 100-2283, N на плане 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.04 серии 50 АЖ N 562874 (т. 1, л.д. 46);

8) линейный объект недвижимости "забор-ограждение периметра завода с южной стороны II территории" (участок от т. N 1 до т. N 1а), протяженность 170 м.; инв. N 100-2283, N на плане 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.04 серии 50 АЖ N 562876 (т. 1, л.д. 47).

Указанное имущество было приобретено ООО "Химик" на основании договора купли-продажи N 02/08-04 от 02.08.04, заключенного с ОАО "Электросталький химико-механический завод".

29.03.10 администрацией городского округа Электросталь Московской области было издано Постановление N 104/3 о передаче ООО "Химик" в собственность за плату земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, категория земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:46:006 06 02:61, площадью 19 555 кв.м., с видом разрешенного использования: под производственные цеха, по ул. К.Маркса, д. 1. Цена продажи была установлена в размере 3 434 430 рублей, что соответствует десятикратной ставке земельного налога за единицу площади вышеуказанного земельного участка (т. 1, л.д. 10).

05.04.10 между Комитетом имущественных отношений городского округа Электросталь Московской области (Продавец) и ООО "Химик" (Покупатель) был заключен договор N 268 купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял в собственность земельный участок общей площадью 19 555 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные цеха, с кадастровым номером 50:46:0060602:61, расположенный по адресу: Московская обл., г. Элеткросталь, ул. К.Маркса, д. 1 (т. 1, л.д. 11-15).

В соответствии с пунктом 2.1. договора N 268 от 05.04.10 стоимость земельного участка составляет 3 434 430 рублей, что соответствует десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного (п.п.3 п.3 статьи 12 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области").

Платежным поручением N 2 от 20.05.10 ООО "Химик" перечислило Управлению Федерального казначейства по Московской области 3 434 430 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка (т. 1, л.д. 116).

25.07.11 в ЕГРП была сделана запись о праве собственности ООО "Химик" на земельный участок с кадастровым номером 50:46:0060602:61, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-АБ N 984362 от 25.07.11 (т. 1, л.д. 22).

Полагая, что цена земельного участка, указанная в пункте 2.1 договора N 268 от 05.04.10, была определена с нарушением положений закона, ООО "Химик" 24.01.12 направило в администрацию городского округа Электросталь Московской области заявление N 1, в котором просило рассчитать выкупную цену, исходя из размера в 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, и возвратить излишне уплаченные денежные средства (т. 1, л.д. 23-24).

Отказывая в иске суд первой инстанции указал, что ответчиками нарушений действующего законодательства допущено не было.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 названного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года лица в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 9 Постановления Пленума N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" до 01.07.12 цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения - в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.

С заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060602:61 ООО "Химик" обратилось в администрацию городского округа Электросталь 09.09.09, то есть до 01.07.12 (т. 2, л.д. 3).

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума N 14649/08 от 09.04.09, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находятся девять объектов недвижимого имущества, приобретенных ООО "Химик" у ОАО "Электросталький химико-механический завод" и переданных последнему в порядке приватизации, что подтверждается планом приватизации, а также письмом ОАО "Электросталький химико-механический завод" N 11/36-юр от 21.03.13 (т. 1, л.д. 112-113).

Исходя из буквального и системного толкования пункта 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, апелляционный суд приходит к выводу о том, что право приватизации земельных участков по льготной цене распространяется не только на первых собственников приватизированных зданий, строений и сооружений, но и на последующих.

Аналогичная позиция закреплена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.09 N 14649/08.

Таким образом, поскольку имущество, расположенное на спорном земельном участке, было приобретено ООО "Химик" у лица, которому оно перешло в порядке приватизации, учитывая соблюдение истцом срока на приватизацию земельного участка, а также того обстоятельства, что до оформления права собственности ООО "Химик" земельный участок с кадастровым номером 50:46:0060602:61 находился в государственной собственности, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец имел право выкупа спорного участка по льготной цене, то есть исходя из 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Из кадастрового паспорта земельного участка N 46.1/10-0712 от 05.04.10 следует, что на момент заключения договора купли-продажи кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060602:61 составляла 22 896 167 рублей 30 копеек (т. 1, л.д. 16).

Таким образом, выкупная цена спорного земельного участка должна была составлять 572 404 рубля 18 копеек.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку определение выкупной цены спорного земельного участка в размере 10% его кадастровой стоимости противоречит нормам действующего законодательства, пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка N 268 от 05.04.10 в части завышения выкупной цены земельного участка на сумму 2 862 025 рублей 82 копейки является недействительным.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.98 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

С учетом изложенного при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 Кодекса) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

Поскольку действительная выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060602:61 составляет 572 404 рубля 18 копеек, в то время как ООО "Химик" перечислило Управлению Федерального казначейства по Московской области 3 434 430 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка, что подтверждается платежным поручением N 2 от 20.05.10, требование истца о взыскании неосновательного обогащения правомерно и подлежит удовлетворению (т. 1, л.д. 116).

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2013 года по делу N А41-51144/12 отменить.

Признать недействительным пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка N 268 от 05.04.10 в части завышения выкупной цены земельного участка на сумму 2 862 025, 82 рублей.

Взыскать с администрации городского округа Электросталь за счет казны муниципального городского округа Электросталь в пользу ООО "Химик" 2 862 025 рублей 82 копейки и расходы по государственной пошлине в размере 43 310, 13 рублей.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

И.О. Воробьева Е.Н. Короткова