Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2014 г. N Ф05-17265/13 по делу N А41-46151/2012

город Москва

03 марта 2014 г.

Дело N А41-46151/12

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Кобылянского В.В., Петровой В.В.

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Администрации Егорьевского муниципального района Московской области: Стружановой И.М. (дов. N 6-1-07/238 от 03.02.2014 г.);

от ответчика ЗАО "ЕЗСК": Посникова А.А. (дов. от 11.11.2011 г.), Селезнева А.В. (дов. от 12.12.2011 г.);

от третьего лица Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от третьего лица Администрации Егорьевского муниципального района Московской области: Королевой Е.Н. (дов. N 2-1-21/626 от 31.12.2013 г.);

от третьего лица ООО "Станкокоммерс": Баранова А.Ю. (дов. от 03.12.2012 г.);

от третьего лица Балакирева Е.Б.: Гаспарян С.Э. (дов. от 06.02.2013 г.);

от третьего лица Московко Ю.Г.: Гаспарян С.Э. (дов. от 11.07.2013 г.);

от третьего лица Караджи В.Г.: Караджи В.Г. (лично, паспорт), Гаспарян С.Э. (дов. от 15.07.2013 г.);

рассмотрев 24 февраля 2014 г. в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Станкокоммерс", ЗАО "ЕЗСК"

на решение Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2013 г.,

принятое судьей Богатыревой Г.И.,

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2013 г.,

принятое судьями Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,

по делу N А41-46151/12

по иску Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района (ОГРН 1025001466456; 140301, Московская область, г. Егорьевск, ул. Парижской Коммуны, д. 11/89)

к закрытому акционерному обществу "ЕЗСК" (ОГРН 1045002350502; 140301, Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34)

о признании недействительным договора купли-продажи,

третьи лица: Балакирев Евгений Борисович, Московко Юрий Георгиевич, Караджи Вячеслав Георгиевич, Администрация Егорьевского муниципального района Московской области (ОГРН 1065011010811; 140301, Московская область, г. Егорьевск, ул. Парижской Коммуны, д. 11/89), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (ОГРН 1047727043561; 143407, Московская область, г. Красногорск, ул. Речная, д. 8), общество с ограниченной ответственностью "Станкокоммерс" (ОГРН 1045002351987; 140300, Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34)

УСТАНОВИЛ: 08 февраля 2006 г. Главой Егорьевского района Московской области было издано постановление N 333 "Об утверждении проекта территориального землеустройства и проектов границ земельных участков", которым утвержден проект территориального землеустройства земельного участка ОАО "Егорьевский станкостроительный завод "Комсомолец" площадью 189 884,58 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34 и проекты границ земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34, из категории земель поселений, разрешенное использование - для промышленного строительства, в том числе: обществу с ограниченной ответственностью "Станкокоммерс" (далее - ООО "Станкокоммерс"), площадью - 12 234,07 кв.м. и закрытому акционерному обществу "ЕЗСК" (далее - ЗАО "ЕЗСК", ответчик) - 134 294,41 кв.м.

31 марта 2006 г. между ООО "Станкокоммерс" (Продавец) и Балакиревым Евгением Борисовичем (далее - Балакирев Е.Б.), Караджи Вячеславом Георгиевичем (далее - Кираджи В.Г.), Московко Юрием Георгиевичем (далее - Московско Ю.Г.) (Покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Продавец продает, а Покупатели покупают в долевую собственности (по 1/3 доли каждому) принадлежащие продавцу на праве собственности объекты недвижимости: здание складского корпуса: 1-этажное, общая площадь 2 721 кв.м., инв. N 110?3499, лит. 17Б; здание гаража с бытовыми помещениями: 1-этажное, общая площадь 1 032 кв.м., инв. N 110-3499, лит. 13Б.

На основании указанного договора за Балакиревым Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г. было зарегистрировано право общей долевой собственности на гараж с бытовыми помещениями общей площадью 1 032 кв.м., находящийся по адресу Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34.

Постановлением Главы Егорьевского муниципального района Московской области N 791 от 04 апреля 2007 г. "О прекращении права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком" прекращено право бессрочного (постоянного) пользования Егорьевского станкостроительного завода "Комсомолец" на земельный участок площадью 18,43 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34.

Указанным постановлением землепользователям названного земельного участка, в том числе ЗАО "ЕЗСК" было предписано оформить право на земельный участок в установленном порядке.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка N МО-11/ЗВ/1-665707 от 14 ноября 2011 г. земельный участок общей площадью 119 973,45 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для промышленного строительства, кадастровый номер 50:30:0010617:2, был поставлен на кадастровый учет 23 октября 1992 г.

Постановлением руководителя Администрации Егорьевского муниципального района Московской области N 2252 от 29 октября 2009 г. "О предоставлении земельного участка в собственность путем продажи" земельный участок с кадастровым номером 50:30:0010617:2, площадью 119 973,45 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34, разрешенное использование - для промышленного строительства, категория земель - земли населенных пунктов предоставлен ЗАО "ЕЗСК" в собственность путем продажи (выкупа). Комитету по управлению имуществом Егорьевского муниципального района (далее - истец) поручено заключить договор купли-продажи указанного земельного участка с ЗАО "ЕЗСК".

12 августа 2010 г. на основании указанного распоряжения между Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района (Продавец) и ЗАО "ЕЗСК" (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 896-10-КП-ЗН, согласно которому Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 50:30:0010617:2, местоположение: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, г. Егорьевск, ул. Профсоюзная, д. 34, разрешенное использование - для промышленного строительства, общей площадью 119 973,45 кв.м.

Постановлением Администрации Егорьевского муниципального района Московской области N 3321 от 23 ноября 2011 г. постановление руководителя Администрации Егорьевского муниципального района Московской области N 2252 от 29 октября 2009 г. "О предоставлении земельного участка в собственность путем продажи" было отменено.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "ЕЗСК" о признании договора купли-продажи земельного участка N 896-10-КП-ЗН от 12 августа 2010 г. недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки (с учетом уточненных требований).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2013 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2013 г., исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ЗАО "ЕЗС" просит об отмене принятых по делу судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

К кассационной жалобе ЗАО "ЕЗС" приложены дополнительные документы, а именно: копии свидетельств о государственной регистрации права 50-АЕN 770438 от 05 декабря 2013 г., 50-АЕN 770439 от 05 декабря 2013 г., 50-АЕN 770440 от 05 декабря 2013 г., 50-АЕN 770436 от 05 декабря 2013 г., 50-АЕN 770437 от 05 декабря 2013 г., копия определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-17222/12 от 27 декабря 2012 г., копия определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-12777/09 от 11 ноября 2011 г., копия постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 марта 2013 г. по делу N А41-15651/11, копия постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4275/11 от 06 сентября 2011 г., копия постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12971/11 от 07 февраля 2012 г.

В кассационной жалобе ООО "Станкокоммерс" просит об отмене принятых по делу судебных актов, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Указал также на нарушение судом апелляционной инстанции части 3 статьи 261 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку определение о принятии апелляционной жалобы к производству с указанием времени и места судебного заседания не была направлена ООО "Станкокоммерс".

К кассационной жалобе ЗАО "ЕЗС" приложены дополнительные документы, а именно: копия решения Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2011 г. по делу N А41-15656/11, копия решения Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2011 г. по делу N А41-13379/11, копия постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2010 г. по делу N А41-28668/09.

Обсудив вопрос о приобщении к материалам дела дополнительных документов, приложенных к кассационным жалобам, суд кассационной инстанции не находит оснований для их приобщения, в связи с тем, что статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность собирания и исследования дополнительных доказательств.

В отзывах на кассационные жалобы Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района просит оставить решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Отзывы на кассационную жалобу от третьих лиц не поступили.

В заседании кассационной инстанции представители ЗАО "ЕЗС", ООО "Станкокоммерс" поддержали доводы кассационных жалоб. Представители Балакирева Е.Б., Московко Ю.Г., Караджи В.Г. согласились с доводами кассационных жалоб. Представители Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района и Администрации Егорьевского муниципального района Московской области возражали против их удовлетворения.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) в заседание кассационной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, поскольку Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления таких исков.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что основанием для заключения договора купли-продажи N 896-10-КП-ЗН от 12 августа 2010 г. явилось постановление Администрации Егорьевского муниципального района Московской области N 2252 от 29 октября 2009 г. "О предоставлении земельного участка в собственность путем продажи", которое было отменено постановлением администрации Егорьевского муниципального района Московской области N 3321 от 23 ноября 2011 г., при этом основное условие договора купли-продажи - выкупная цена, было определено решением Арбитражного суда Московской области от 31 марта 2010 г. по делу N А41-40940/09, которое было отменено постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2011 г., и, следовательно, условие договора купли-продажи о цене сторонами не определено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Делая вывод о том, что условие договора купли-продажи о цене сторонами не определено, суды, по сути, указали на то, что оспариваемый договор является незаключенным.

При этом суды не проверили обстоятельства, связанные с исполнением договора.

Указанное обстоятельство имеет значение, поскольку если договор исполнен одной стороной и исполнение принято другой стороной без оговорок, у сторон неопределенности в отношении существенных условий не возникло, договор считается заключенным, и, следовательно, вывод суда, основанный на вышеуказанных обстоятельствах, не может быть признан обоснованным.

Кроме того, суды, приняв во внимание то обстоятельство, что постановление администрации Егорьевского муниципального района N 2252 от 29 октября 2009 г., послужившее основанием для заключения договора купли-продажи N 896-10-КП-ЗН от 12 августа 2010 г., было отменено, пришли к выводу о недействительности договора купли-продажи N 896-10-КП-ЗН от 12 августа 2010 г., как сделки, заключенной с нарушением норм действующего законодательства.

При этом суды не привели норм действующего законодательства, которым противоречит оспариваемая по настоящему делу сделка.

В обоснование исковых требований истец указывал на то, что третьи лица Балакирев Е.Б., Московко Ю.Г. и Караджи В.Г. являются собственниками здания гаража с бытовыми помещениями (здание литера 13Б) и здания складского корпуса (литера 17Б), при этом земельный участок, на котором находится здание литера 13Б с кадастровым номером 50:30:0010617:19, а также земельный участок, на котором находится здание литера 17Б с кадастровым номером 50:30:0010617:14, граничат с земельным участком с кадастровым номером 50:30:0010617:2, площадью 119 973,45 кв.м.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участка общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.

При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

Такая позиция приведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 сентября 2011 г. N 4275/11, однако она не была учтена при рассмотрении настоящего спора.

Кроме того, суды удовлетворили требования о признании договора купли-продажи земельного участка от 12 августа 2010 г. N 896-10-КП-ЗН между Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района и ЗАО "ЕЗСК" недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий признания договора купли-продажи земельного участка от 12 августа 2010 г. N 896-10-КП-ЗН недействительной (ничтожной) сделкой.

При этом суды не указали такие последствия.

Поскольку судами не выяснены существенные для дела обстоятельства, обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, как это предусмотрено частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, а также проверкой соответствия выводов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении.

Учитывая, что требуется дополнительное выяснение обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, после чего принять решение в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2013 г. по делу N А41-46151/12 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Е.А.Ананьина

Судьи

В.В.Кобылянский В.В.Петрова