Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 марта 2014 г. N Ф05-367/14 по делу N А40-35215/2013

г. Москва

6 марта 2014 г.

Дело N А40-35215/13-49-36

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.

судей: Агапова М.Р., Долгашевой В.А.,

при участии в заседании:

от заявителя: ООО "АгроБиоВит" - Богдалихина В.Н. доверенность от 22 марта 2013 года,

от заинтересованного лица: ТУ Росимущества в Московской области - Приселков Д.Е. доверенность от 31 июля 2013 года N ЕП/08-5698,

рассмотрев 20-27 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ТУ Росимущества в Московской области

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 26 июля 2013 года,

принятое судьей Денискиной Е.Г.,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 19 декабря 2013 года,

принятое судьями Поповым В.И., Поташовой Ж.В., Мухиным С.М.,

по заявлению ООО "АгроБиоВит" (ОГРН: 1035000705299)

о признании незаконными действий ТУ Росимущества в Московской области,

УСТАНОВИЛ:

ООО "АгроБиоВит" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным действия ТУ Росимущества в Московской области (далее ответчик, Управление), выразившегося в отказе предоставить в собственность заявителю земельный участок с кадастровым номером 50:15:011005:20, общей площадью 9 598 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., г. Балашиха, Звездная ул., д. 7, корп. 1; обязании ТУ Росимущества в Московской области в порядке устранения нарушенных прав заявителя, в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда направить ООО "АгроБиоВит" проект договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:011005:20, общей площадью 9 598 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения административно-производственного здания с погрузочно-разгрузочной рампой, расположенного по вышеуказанному адресу, по цене десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, с предложением о заключении договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2013 года, заявленные требования удовлетворены. При этом суды исходили из того, что заявителем в Управление был представлен полный пакет документов, подтверждающих право на предоставление в собственность испрашиваемого земельного участка.

ТУ Росимущества в Московской области (далее - Территориальное управление) несогласно с вынесенными судебными актами, считает их необоснованными противоречащими действующему законодательству, вынесенными с неправильным применением норм материального права. Также судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения данного дела, на основании следующего.

Факт отсутствия в Территориальном управлении сведений о регистрации права собственности общества на объекты недвижимого имущества забора и поста охраны лишает Территориальное управление возможности сделать вывод, что именно общество, а не другое лицо является собственником расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимого имущества, и что именно общество имеет исключительное право на его приватизацию. Согласно пункту 2.15 Регламента представление неполного комплекта документов, необходимых для принятия решения о предоставлении государственной услуги, указанных в пункте 2.8 Регламента, а также нахождение на земельном участке испрашиваемой площадью зданий, строений, сооружений, не являющихся собственностью заявителя является основанием для отказа в предоставлении государственной услуги. При таких обстоятельствах, отказ Территориального управления в предоставлении обществу земельного участка соответствует требованиям закона, права и законные интересы общества не нарушены.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Представитель ООО "АгроБиоВит", в судебном заседании и представленном отзыве, возражая против удовлетворения кассационной жалобы, указал на законность и обоснованность судебного акта и отсутствии оснований к отмене.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, принятых арбитражными судами, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Как следует из материалов дела и достоверно установлено судом первой инстанции, ООО "АгроБиоВит" является собственником объекта недвижимости - 10-этажного здания, общей площадью 12 850,60 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., г. Балашиха, Звездная ул., д. 7, корп. 1, что подтверждается договором купли-продажи от 17 мая 2000 года и свидетельством о государственной регистрации права от 20 июля 2007 года N 50-НБ N 189558.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14 января 2011 года N 50-АБ N 506914 земельный участок по адресу: Московская обл., г. Балашиха, Звездная ул., д. 7, корп. 1, общей площадью 9 598 кв. м, кадастровый номер 50:15:011005:20, принадлежит на праве собственности Российской Федерации, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-производственного здания с погрузочно-разгрузочной рампой.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 17 мая 2002 года N 945 и соглашением N 1 от 20 мая 2006 года вышеуказанный земельный участок (общей площадью 9 598 кв. м, в том числе под постройками 4 255 кв. м) передан в аренду заявителю для размещения административно-производственного здания с погрузочно-разгрузочной рампой.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, ООО "АгроБиоВит" обратилось в ТУ Росимущества в Московской области с заявлением о приобретении права собственности на вышеназванный земельный участок с приложением необходимого комплекта документов.

Уведомлением от 28 февраля 2013 года N ИИ/04-1360 отказано в предоставлении в собственность заявителю испрашиваемого земельного участка, в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих право собственности на капитальные объекты, а именно забор и пост охраны.

Полагая, что отказ ТУ Росимущества в Московской области является незаконным и необоснованным, ООО "АгроБиоВит" обратилось с настоящими требованиями в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что истребуемый земельный участок общей площадью 9 598 кв. м сформирован и предоставлен заявителю и используется заявителем, в то время как ответчиком не представлено каких-либо доказательств, опровергающих возможность предоставления Обществу земельного участка в испрашиваемом им размере.

Между тем указанные выводы судов основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.

При этом пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ право собственника зданий, строений и сооружений подлежит реализации посредством получения занимаемого последним земельного участка исключительно в тех границах, которые необходимы для использования здания, строения, сооружения.

В силу пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в Постановлении от 01 марта 2011 года N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

Системный анализ указанных норм свидетельствует о том, что исключительное право на земельный участок, в том числе право приобретения его по льготной стоимости, возникает лишь под объектом недвижимости и необходимый для его использования, в настоящем случае 10 этажного здания, право собственности на которое подтверждено надлежащими доказательствами в том числе в заявленных целях.

Однако суды удовлетворили требование общества о продаже в собственность земельного участка площадью 9 598 кв. м кв. метров в нарушение требований статьи 33 Земельного кодекса при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, а именно 10 этажного здания.

Признавая незаконным отказ ТУ Росимущества, суд в то же время не опроверг доводы об отсутствии доказательств наличия права собственности на иные объекты находящиеся на спорном земельном участке на выкупе которого настаивает заявитель. Факт нахождения имущества на балансе Общества не свидетельствует о принадлежности ему имущества на праве собственности. Сведения о том, что у Общества возникло право собственности на указанное недвижимое имущество, не представлены, так же как и не представлены данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества в ЕГРП.

Суд первой инстанции, при повторном рассмотрении апелляционный суд делает вывод о том, что земельный участок в заявленном размере необходим для использования заявителю, на основании оценки доказательств, свидетельствующих о формировании спорного земельного участка с целью предоставления его в аренду, устанавливая при этом то обстоятельство, что на земельном участке, за приватизацией которого обратился заявитель, находится только один объект недвижимого имущества - капитальное строение 10-этажное здание. Иных объектов капитального строительства на данном земельном участке не обнаружено. Согласно же акту визуального осмотра, как это установлено судами, не следует, что забор и мобильный пост охраны представляют собой капитальные постройки и являются объектами недвижимого имущества.

При установленных обстоятельствах по делу суды, вопреки требованиям вышеуказанных норм, делают вывод о том, что право выкупа у заявителя возникло на весь участок, в том числе и под некапитальными объектами. При этом суд не выясняет площадь застройки занимаемую зданием и не определяет площадь, необходимую для использования указанного объекта, как того требует закон. В то время как из материалов дела следует, что пятно застройки значительно меньше площади истребуемого земельного участка.

Суды исходили из необходимости установления площади земельного участка именно по фактическому землепользованию, в то время как площадь земельного участка должна определяться не по фактическому землепользованию, а в соответствии с другими критериями, установленными абзацем 2 пункта 7 статьи 36, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что предоставлялся обществу земельный участок площадью 9 598 кв. м. по договору аренды не свидетельствует об установлении указанной площади земельного участка, необходимой для использования здания, единственного объекта недвижимости принадлежащего заявителю на праве собственности, находящегося на спорном земельном участке. Соответственно об обязанности ТУ Росимущества в Московской области предоставить в собственность указанный участок по льготной стоимости.

Суд обязал ТУ Росимущества в Московской области заключить договор по цене равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, в то время как ни суд первой инстанции, ни апелляционный суд не указали на каком основании ими определена выкупная цена земельного участка в указанном размере, в связи с чем суд кассационной инстанции лишен возможности проверить обоснованность указанных выводов.

Таким образом, судами при вынесении обжалуемых решения и постановления не дана надлежащая оценка всем представленным в материалах дела доказательствам, выводы судов не соответствуют имеющимся доказательствам.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно, объективно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности при установлении факта право на льготное приобретение земельного участка в собственность, определить размеры и выкупную цену земельного участка, правильно применив вышеуказанные нормы права принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с требованиями процессуальных норм.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2013 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2013 года по делу N А40-35215/13-49-36 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий

Р.Р. Латыпова

Судьи

М.Р. Агапов В.А. Долгашева