Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2014 г. N Ф05-1478/14 по делу N А41-20547/2013

г. Москва

12 марта 2014 г.

Дело N А41-20547/13

Резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2014.

Полный текст постановления изготовлен 12.03.2014.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Дербенева А.А., Калининой Н.С.,

при участии в заседании:

от ООО "Рассвет" - Ангелова Е.А. - доверен. от 28.01.2014 г. N 2/2014

от ООО "Фирма Марсо" - Нанаев А.С. - доверен. от 16.07.2013 г.

от Администрация Ногинского муниципального района Московской области - не явился, извещен

от КУИ администрации Ногинского муниципального района Московской области - не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании 04.03.2014

кассационную жалобу ООО "Рассвет"

на решение от 02.08.2013

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Бондаревым М.Ю.,

на постановление от 03.12.2013

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Александровым Д.Д., Ивановой Л.Н., Ханашевич С.К.,

по делу N А41-20547/13 по иску ООО "Рассвет"

к ООО "Фирма Марсо"

третьи лица: Администрация Ногинского муниципального района Московской области, КУИ администрации Ногинского муниципального района Московской области

об установлении размера арендной платы

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Рассвет" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Марсо" об установлении размера годовой арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, за N 321 от 12.04.2002 - здания кинотеатра "Рассвет", назначение: нежилое, общей площадью 2020,2 кв. м, и земельного участка, с кадастровым номером 50:16:0302004:286, общей площадью 1095,9 кв. м кв. м, расположенных по адресу: Московская область, город Ногинск, ул. 3-го Интернационала, д. 52, исходя из среднерыночной ставки годовой арендной платы по данному типу недвижимого имущества.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация Ногинского муниципального района Московской области, КУИ администрации Ногинского муниципального района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.08.2013 по делу N А41-20547/13 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2013 решение Арбитражного суда Московской области от 02.08.2013 по делу N А41-20547/13 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 02.08.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2013 по делу N А41-20547/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В качестве оснований обоснованности жалобы истец ссылается :на несоответствие выводов судов первой и второй инстанций фактическим обстоятельствам по делу, суды не дали оценку условиям договора в части установления льготной арендной ставки, неправильно применили положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда Московской области от 02.08.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2013 по делу N А41-20547/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Ответчик доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, 23.04.2012 Комиссия по проведению конкурсов и аукционов по продаже или предоставлению в аренду земельных участков и муниципального имущества на территории Ногинского муниципального района Московской области приняла решение за N 683 об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г.Ногинск, ул. 3-го Интернационала, д. 52: - кинотеатр "Рассвет", назначение: нежилое, общей площадью 2020,2 кв.м., асфальтная площадка, назначение: нежилое, площадью 2500 кв.м., и земельный участок, с кадастровым номером 50:16:0302004:286, общей площадью 3097 кв.м.

25.06.2012 состоялся открытый аукцион по реализации перечисленного выше недвижимого имущества, по результатам которого Общество с ограниченной ответственностью "Рассвет" было признано победителем с ценой приобретаемого имущества в 50 800 000 рублей.

Между муниципальным образованием "Ногинский муниципальный район Московской области", в лице Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района и ООО "Рассвет" заключен договор купли-продажи от 03.07.2012 N 399-к.

Право собственности ООО "Рассвет" на вышеуказанное недвижимое имущество зарегистрировано 26.07.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Вышеназванный договор содержит информацию об обременениях - аренда в пользу ООО "Фирма МАРСО" по договору аренды от 12.04.2002 N 321 сроком действия по 31.12.2051 и субаренды в пользу ООО "Марсо" по договору субаренды нежилого помещения от 01.04.2007 со сроком действия по 31.03.2017.

Уведомлением от 27.07.2012 исх. N 3 истец уведомил ответчика о смене собственника вышеперечисленного имущества.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует и установлено судами, что 12.04.2002 г., между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района и ответчиком заключен договор аренды N 321 кинотеатра "Рассвет" сроком действия по 31 декабря 2051 г.

По условия договора ( п. 5.1 ) арендатору установлена арендная плата в размере минимальной ставки арендной платы, действующей на территории города Ногинск, за весь период действия настоящего договора аренды.

Согласно п. 7.4 договора изменение арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора подписываемых арендодателем и арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты, подписи и заверенных печатями сторон.

Дополнительным соглашением к договору аренды на основании постановления администрации Ногинского муниципального района Московской области за N 1221 от 17.10.2011 установлена базовая ставка годовой арендной платы в 2012 году в размере 2500 рублей за 1 кв. м, с применением понижающего коэффициента 0,5% по виду деятельности ответчика. Арендная плата за земельный участок ( 1095,9 кв. м.) на 2012 год была установлена в размере 154 467 рублей 11 копеек.

Размер годовой арендной платы за земельный участок, занятый объектом недвижимого имущества, определяется по формуле в соответствии с Законом Московской области, от 07.06.96 г., N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в редакции Законов МО, от 14.07.2006, за N 106/2006-ОЗ, от 22.12.2006, от 19.09.2008 г., за N 125/2008-ОЗ и решением Совета депутатов Ногинского района, за N 288/40, от 18.10.04, с изменениями, внесенными решением Совета депутатов Ногинского района, за N 413/51, от 26.05.05 г.

Истец обратился к ответчику с требованием изменить ставку арендной платы, однако ответчик указанные требования оставил без исполнения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, договором предусмотрены условия определения арендной платы, порядок и условия, позволяющие определить размер арендной платы за арендуемое ответчиком имущество, в соответствии с положениями ст.ст. 614,617 ГК РФ.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов по следующим основаниям.

Частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению может совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, например, ограничить свои права на получение доходов от своего имущества, предоставив арендатору имущества льготы по его оплате.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (Постановления от 6 июня 2000 года N 9-П, от 10 апреля 2003 года N 5-П).

Вместе с тем обеспечение права частной собственности не должно вести к отказу от публичных начал в развитии отношений собственности. Соответственно, введение ограничений права муниципальной собственности, обусловленных конституционно одобряемыми целями развития малого и среднего предпринимательства, предполагает, по смыслу статьи 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации, предоставление местному самоуправлению результате решений, принятых органами государственной власти, что вытекает из конституционных гарантий неприкосновенности собственности и недопустимости ограничения прав местного самоуправления.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что льготы, предоставляемые государством, являются одним из инструментов реализации государственной политики в социально-экономической жизни общества, способом освобождения субъектов, участвующих в реализации социальных программ, от выполнения установленных правил, обязанностей или облегчения условий их выполнения.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По смыслу и содержанию п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Вместе с тем, для принятия обоснованного и законного решения по настоящему спору, требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать условия договора (п.5.1,5.2), устанавливающие минимальную ставку арендной платы, а также возможность зачета капитальных затрат арендатора на ремонт и с учетом дополнительного соглашения от 21.11.2011 г., определить размер затрат арендатора на капитальный ремонт и проведение им зачета в счет арендной платы в течение действия договора ; установить основания применения к ответчику льготной ставки и механизм ее компенсации при смене собственника, определить размер арендной платы, исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать им оценку, указать правовые основания отклонения и непринятия тех или иных доказательств; рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02.08.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2013 по делу N А41-20547/13 отменить, направить дело N А41-20547/13 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

А.А. Дербенев Н.С. Калинина