Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 марта 2014 г. N Ф05-988/14 по делу N А40-153265/2012

город Москва

05 марта 2014 г.

Дело N А40-153265/12

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Нужнова С.Г., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: Скотников А.С., выписка от 17.12.2013 N 7953065_УД; Ершова Н.А., доверенность от 02.10.2012;

от ответчика: Феофанова Н.О., доверенность от 27.12.2013 N 33-Д-963/13;

рассмотрев 26 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 06 июня 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Яниной Е.Н.,

на постановление от 08 ноября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Москвиной Л.А., Пронниковой Е.В., Цымбаренко И.Б.,

по делу N А40-153265/12

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ФУЭРТЭ-ГРУПП" (ОГРН: 1037739519366)

о признании незаконным решения

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФУЭРТЭ-ГРУПП" (далее - ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением (с учетом уточненных требований) к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 215,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д. 10, корп. 2 (1 этаж, помещение N XIV, комн. 1-12), на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи по цене 17.683.728 руб. без учета НДС, определенной по состоянию на 12.12.2012 на основании отчета независимого оценщика от 12.12.2012 N 38.2012 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, о взыскании расходов по оплате услуг эксперта в сумме 15.000 руб. и расходов на оплату услуг представителя в размере 70.000 руб.

Решением от 06 июня 2013 года Арбитражный суд города Москвы обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д. 10, корп. 2 (1 этаж, помещение XIV, комн. 1-12), по цене 17.570.000 руб. Кроме того с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП" взысканы расходы на оплату услуг представителя в сумме 70.000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4.000 руб. и расходы за выполненную судебную экспертизу в сумме 15.000 руб. Во взыскании расходов по оплате услуг эксперта ООО фирма "Аверс" в сумме 15.000 руб., предъявленных в качестве судебных расходов, отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 ноября 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители истца возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 07.05.2004 между ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП" и Департаментом имущества города Москвы заключен договор аренды N 03-283 нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения), общей площадью 215,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д. 10, корп. 2, сроком действия до 24.12.2011, для использования под торговые цели.

Дополнительным соглашением к договору от 26.09.2011 срок действия договора аренды продлен до 30.06.2015.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2009 по делу N А40-18147/08 признано недействительным соглашение о передаче ООО "Старлайн" прав и обязанностей по договору аренды от 07.05.2004 N 3-283. При этом судом применены последствия недействительности соглашения о передаче ООО "Старлайн" прав и обязанностей по договору аренды от 07.05.2004 N 3-283, поскольку оно подписано неуполномоченным лицом со стороны ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП".

Суды правомерно указали, что в силу статьи 16, части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приведенные обстоятельства являются обязательными для органов государственной власти, в том числе для арбитражного суда, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела.

Таким образом, как правильно установлено судами, на момент рассмотрения спора в суде, договор аренды от 07.05.2004 N 03-283 является действующим, истец законным владельцем и пользователем спорного имущества.

Согласно кадастровому паспорту общая площадь помещения по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д. 10, корп. 2, номер помещения XIV составляет 215,6 кв.м, дата обследования 21.02.1991.

Из выписки технического паспорта на здание БТИ по состоянию на 25.06.2010 следует, что здание по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д. 10, корп. 2, является жилым на 208 квартир, этажность 14, подземных этажей 2, в т.ч. подполье, помещение площадью 215,6 кв.м, является нежилым и относится к типу встроенное, то же самое следует из справки БТИ о состоянии здания по форме 5.

Судами установлено, что ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается внесением Общества в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы от 30.03.2011 N 7703-283064.

Довод ответчика о том, что внесение Общества в реестр субъектов малого предпринимательства не свидетельствует об отнесении его к таковым, был предметом рассмотрения судов и правомерно отклонен, поскольку он основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

29.09.2011 Общество обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность с предоставлением необходимого пакета документов.

Судами установлено, что Общество обращалось в Департамент имущества города Москвы письмами от 26.01.2012, от 26.03.2012, от 16.05.2012, от 24.09.2012, от 27.09.2012, от 04.10.2012, от 15.11.2012 о выкупе помещений, однако данные письма оставлены Департаментом имущества города Москвы без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП" с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В части 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) направлен на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преимущественного права приобретения в собственность арендуемых объектов недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не связывают наличие права арендатора на реализацию преимущественного права выкупа арендованного имущества с использованием либо неиспользованием предмета аренды арендатором, такое право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; т.е. имеется действующий договор аренды;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судами установлено, что заявитель отвечает всем требованиям приведенной нормы, соответственно, обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем доводы ответчика о том, что арендатор в течение двух лет не был непрерывным фактическим пользователем, обоснованно отклонены судами, поскольку как уже было указано выше, судом при рассмотрении дела N А40-18147/08 было установлено, что данное соглашение со стороны ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП" было подписано нелегитимным генеральным директором, т.е. неуполномоченным лицом, следовательно, выбытие предмета аренды было произведено помимо воли ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП".

Гражданским кодексом Российской Федерации под недействительностью сделки понимается ненаступление в силу закона тех юридических последствий, которые стороны желали вызвать своими действиями при заключении сделки. Недействительная сделка недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Судом по делу N А40-18147/08 применены последствия ничтожности сделки, а именно, стороны возвращены в первоначальное состояние, ООО "Старлайн" было обязано возвратить спорные помещения истцу. В соответствии с актом приема-передачи от 18.02.2011 названные нежилые помещения были переданы ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП"

Довод ответчика о том, что нежилые помещения были переданы истцу лишь 18.02.2011, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку истец владел и пользовался спорными помещения на основании договора аренды от 07.05.2004 N 3-283, ранее также занимал данные помещения на основании договора аренды от 17.01.1997 N 3-45/97, спорные помещения переданы по акту от 07.05.2007, при этом суд правильно учел, что ничтожная сделка не порождает никаких юридических последствий, а также обстоятельства незаконности занятия спорных помещений ООО "Старлайн", и следовательно, на момент рассмотрения спора, истец пользуется арендуемым помещением непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором аренды спорного имущества, а доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Между тем, каких-либо действий по обращениям заявителя о намерении приватизировать помещение Департаментом не предпринято, ответ заявителю на его предложение заключить договор не направлено.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Пунктом 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Таким образом, как обоснованно указали суды, уполномоченный муниципальный орган (в данном случае Департамент городского имущества города Москвы) был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по обращению ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП" о приобретении арендуемого имущества, поданному после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год, а издание после опубликования (25.07.2008) Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Правительством Москвы Постановления от 16.12.2008 N 114-ПП с перечнем государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, не являлось препятствием для рассмотрения Департаментом имущества города Москвы в установленном порядке обращений Общества о реализации им преимущественного права на приобретение.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В обоснование рыночной стоимости арендуемого истцом имущества, ООО "ФУЭРТЭ-ГРУПП" представлен отчет фирмы "Аверс" N 38.2012 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 215,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д. 10, корп. 2 (1 этаж, помещение N XIV, комн. 1-12), по состоянию на 12.12.2012, согласно которого стоимость нежилого помещения по состоянию на 12.12.2012 составляет 17.683.728 руб. без НДС (НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется).

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Кассационная коллегия считает, что суды, оценив данное экспертное заключение N 096-Н-13, обоснованно посчитали его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Как правильно указали суды, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Судами установлено, что в настоящем случае заявитель является субъектом малого предпринимательства; непрерывно арендует спорное помещение в течение двух лет и более; претензий по наличию задолженности в оплате арендной платы со стороны арендодателя не имеется; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества; при этом, судами была принята в качестве выкупной стоимости, рыночная стоимость указанного имущества, определенная проведенной в рамках настоящего дела судебно-оценочной экспертизой, а именно: 17.570.000 руб. без учета НДС.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 ноября 2013 года по делу N А40-153265/12 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

С.Г. Нужнов В.В. Петрова