Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2014 г. N Ф05-2561/14 по делу N А40-88395/2012

г. Москва

7 марта 2014 г.

Дело N А40-88395/12-64-817

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Комаровой О. И., Русаковой О. И.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебно-правовой защиты" -Титков В.И., дов. от 12.08.2013,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Статус" - не явился, извещен,

от третьих лиц: закрытое акционерное общество "Гридистрой" - не явился, извещен,

общество с ограниченной ответственностью "Таурис" - не явился, извещен,

рассмотрев 25 марта 2014 года в судебном заседании кассационную

жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебно-правовой защиты"

на решение Арбитражного суда г. Москвы

от 10 июля 2013 года,

принятое судьей Золотовой Е.А.

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 05 декабря 2013 года,

принятое судьями Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С., Панкратовой Н.И.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебно-правовой защиты" (ОГРН 1103254010969)

к обществу с ограниченной ответственностью "Статус" (ОГРН 1037743009336) третьи лица: закрытое акционерное общество "Гридистрой", общество с ограниченной ответственностью "Таурис"

о взыскании 43 098 688 руб.,

и по встречному иску

о признании договора незаключенным

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Таурис" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Гридистрой" о взыскании долга в сумме 43 098 688 рублей, в том числе, 20 612 416 рублей - долг по арендной плате за период с 01.06.2010 г. по 30.04.2011 г., 18 738 560 рублей - неосновательное обогащение вследствие неправомерного удержания объекта аренды в период с 30.04.2011 по 01.03.2012, 3 747 712 рублей - штраф за несвоевременное освобождение помещения.

Требования предъявлены на основании договора аренды нежилого помещения N 135 от 01.06.2010 и мотивированы тем, что арендатор ненадлежащим образом исполнил обязательство по оплате аренды, после прекращения действия договора объект аренды не возвратил и не оплатил пользование.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2012 произведена замена ответчика - ЗАО "Гридистрой" на надлежащего ответчика - ООО "СТАТУС", поскольку на основании соглашения N 1 от 04.06.2010, заключенного к договору аренды, к последнему перешли права и обязанности арендатора.

Определением суда первой инстанции от 07.12.2012 ЗАО "Гридистрой" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Протокольным определением от 16.04.2013 судом первой инстанции произведена замена истца на его процессуального правопреемника - ООО "АГЕНТСТВО СУДЕБНО-ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЫ", поскольку на основании договора уступки права требования от 04.02.2013 к последнему перешло право требования о взыскании задолженности по договору аренды. Этим же определением ООО "Таурис" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В ходе судебного разбирательства ответчиком предъявлен встречный иск о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от N 135 от 01.06.2010. Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2012 встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного суда от 05 декабря 2013 года, в удовлетворении первоначального иска ООО "АГЕНТСТВО СУДЕБНО-ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЫ" отказано, встречный иск ООО "СТАТУС" удовлетворен. Судами признан незаключенным договор аренды нежилого помещения N 135 от 01.06.2010.

При принятии судебных актов суды исходили из того, что в договоре аренды N 135 от 01.06.2010 объект аренды не индивидуализирован, в связи с чем указанный договор является незаключенным, и, соответственно, отсутствуют основания для взыскания задолженности по арендной плате по указанном договору.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции ООО "АГЕНТСТВО СУДЕБНО-ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЫ" обратилась в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать, сославшись на неправильное применением судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что сторонами при подписании договора аренды были достигнуты все существенные условия договора, объект аренды передан ответчику в соответствии с передаточным актом и используется.

В заседании суда кассационной инстанции заявитель поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представитель ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (в том числе, в публичном порядке путем размещения информации на официальном интернет-сайте суда), в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, что, согласно части 1 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Выслушав представителя заявителя, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа находит судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела между ООО "Таурис" (арендодатель) и ЗАО "Гридистрой" (арендатор) 01.06.2010 подписан договор аренды нежилого помещения N 135 (далее - договор аренды), в соответствии с которым ООО "Таурис" передает, а ООО "Гридистрой" принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 4 288,1 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, Старопетровский пр-зд, д. 7А, стр. 6, согласно поэтажным планам (приложение N 1).

Договор аренды заключен на срок с 01.06.2010 по 30.04.2011.

Между сторонами оформлен передаточный акт от 01.06.2010, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял объект аренды (т.1, л.д. 28).

04.06.2010 к договору аренды подписано соглашение N 1, в соответствии с которым ЗАО "Гридистрой" (арендатор) передало с согласия ООО "Таурис" (арендодатель) права и обязанности арендатора ООО "Статус" (т.1. л.д. 54).

На момент заключения договора аренды право собственности на здание общей площадью 4 288,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Старопетровский пр-зд, д. 7А, стр. 6., принадлежало ООО "Таурис", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.12.2004, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.2010 г (т.1, л.д.98, 100).

Впоследствии, согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права от 26.10.2012 право собственности на здание перешло к Коммерческому банку "Судостроительный банк" (общество с ограниченной ответственностью) - запись о государственной регистрации N 77-77-12/030/2012-678 (т.2. л.д. 52).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.03.2013 N 11/018/2013-587 собственником здания является ООО "ЦирконТрейд" (запись о регистрации права N 77-77-09/040/2012-861 от 14.12.2012, т.2. л.д. 53)

Судами обеих инстанций установлено, что в указанном здании произведена реконструкция, в результате которой площадь здания увеличилась и составляет 7 567,3 кв.м. Данное обстоятельство подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.07.2012 г. по делу N А40-7001/12 (54-48) и документами технического учета БТИ, составленными по состоянию на 02.11.2011 по результатам обследования 10.06.2011.

Также в материалы дела представлено техническое заключение ООО "Юнитал-консалтинг" от 06.07.2007 по обследованию строительных конструкций офисного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Старопетровский пр-зд, д. 7А, стр. 6, из которого следует, что на момент составления технического заключения здание, состоящее из 4-х этажей и технического этажа, подверглось реконструкции, в результате которой все производственные этажи по высоте разделены пополам, что дало возможность увеличить этажность здания до девяти этажей.

Суды обеих инстанций установили, что к моменту заключения договора аренды нежилого помещения N 135 от 01.06.2010 здание по адресу: г. Москва, Старопетровский пр-зд, д. 7А, стр. 6 имело площадь 7 567,3 кв.м., а не 4 288,1 кв.м., как указано в договоре аренды.

Также судами установлено, что сторонами договора аренды не подписано приложение N 1 к договору (п.2.1. договора), которое должно содержать поэтажные планы помещений, суды указали, что условие о том, что объектом аренды является все здание целиком, договор аренды не содержит, указанные в договоре аренды помещения не является обособленным объектом. На основании изложенного суды пришли к выводу о невозможности установить, какие именно помещения в здании являются объектом аренды.

При изложенных обстоятельствах суды признали договор аренды нежилого помещения N 135 от 01.06.2010 незаключенным, в связи с чем отказали в удовлетворении первоначального иска о взыскании долга по арендной плате в сумме 20 612 416 рублей, неосновательного обогащения в сумме 18 738 560 рублей как плату за пользование помещениями на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и штрафа в сумме 3 747 712 рублей за несвоевременное освобождение помещений.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами судов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 08.02.2011 N 13970/10 в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждено материалами дела реконструкция здания, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Старопетровский, д. 7а, стр. 6, в результате которой площадь здания увеличена до 7567,3 кв.м., была проведена до заключения договора аренды, данная реконструкция произведена в отсутствие необходимой разрешительной документации, в связи с чем решением Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2012 по делу N А40-7001/12-54-48 истцу в признании права собственности на реконструированное здание, было отказано.

Однако судами обеих инстанций не исследовался вопрос, возникали ли у ответчика при заключении договора аренды, принятии объекта аренды в пользование по передаточному акту, исполнении указанного договора разногласия и неопределенности в отношении предмета договора, обращался ли ответчик с претензиями к арендодателю о невозможности использования арендованного объекта или наличии препятствий для его использования в течение спорного периода.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вносит арендную плату за фактическое пользование помещением.

Предметом договора являются помещения площадью 4288,1 кв.м., согласно свидетельству о праве собственности ООО "Тариус" на момент заключения договора аренды, составляющие общую площадь здания. За указанную площадь установлена арендная плата в размере 1 873 856 руб. 00 коп. в месяц. Исходя из указанного размера истцом представлен расчет арендной платы.

Однако суды, отказывая в удовлетворении первоначального иска, не установили факт неиспользования ответчиком помещений площадью 4288,1 кв. м.в в здании, расположенном по адресу: адресу: г. Москва, проезд Старопетровский, д. 7а, стр. 6, принимая во внимание наличие передаточного акта к договору аренды.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты с нарушением норм материального права, что привело к неполному выяснению обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем, в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершения иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду следует дать полную и всестороннюю оценку всех условий договора аренды в их совокупности и взаимосвязи и его исполнения сторонами, в том числе с учетом разъяснений пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, и исходя из указанного, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2013 года по делу N А40-88395/12-64-817 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

О.И.Комарова О.И.Русакова