Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 марта 2014 г. N Ф05-2604/14 по делу N А40-54912/2013

г. Москва

31 марта 2014 г.

Дело N А40-54912/13-133-514

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Калининой Н. С., Дербенева А. А.,

при участии в заседании:

от истца - Гавриленко Б.Б. - по доверенности от 3.06.2013, Титова А.В. - по доверенности от 3.06.2013, Храбрых М.А. - протокол N 7 от 29.10.2013, председатель правления,

от ответчиков ДГИ - Сычев И.В. - по доверенности от 27.12.2013 N 33-Д-977/13,

Мосгорнаследие - Пефтиева О.И. - по доверенности от 30.12.13 N И16-37-450/13,

от третьего лица - Новикова Н.В. - по доверенности от 29.05.2013,

рассмотрев 27 марта 2014 года в судебном заседании кассационные

жалобы Департамента городского имущества г. Москвы, Департамента культурного наследия города Москвы

на решение от 24 сентября 2013 года

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Михайловой Е.В.,

на постановление от 23 декабря 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М.С., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,

по иску Межрегиональной общественной организации содействия охране памятников археологии "Наследие"

к Департаменту культурного наследия г. Москвы, Департаменту городского имущества г. Москвы

о признании недействительным отказа от договора, договора действующим

третье лицо - ГУП г. Москвы "Московское имущество"

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация содействия охране памятников археологии "Наследие" (МОО "Наследие") обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы и Департамента культурного наследия города Москвы от исполнения договора аренды от 23.06.2010 N 1-164/10 нежилого здания площадью 1030,1 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 15, оформленного уведомлением от 22.03.2013 за N ДГИ-И-6593/13; о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды N 1-164/10 от 23.06.2010 нежилого здания площадью 1030, кв.м по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 15, оформленного уведомлением от 17.07.2013 NДГИ-1-66770/13-2; признании действующим указанного договора аренды, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы и МОО "Наследие".

В обоснование требований истец сослался на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая недействительными односторонние отказы от договора аренды как не соответствующие закону или иному правовому акту, заключение договора аренды на 10 лет, ст. ст. 10, 153, 154, 209, 299, 310, п. 3 ст. 450, 609, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Государственное унитарное предприятие города Москвы "Московское имущество".

Ответчики, третье лицо представили отзывы на исковое заявление с возражениями против его удовлетворения в полном объеме.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.09.2013 по делу N А40-54912/13-133-514 признан недействительным односторонний отказ Департамента имущества г. Москвы и Департамента культурного наследия г. Москвы от исполнения договора аренды от 23.06.2010 N 1-164/10 нежилого здания площадью 1030,1 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 15, оформленный уведомлением от 22.03.2013 за N ДГИ-И-6593/13, направленным МОО "Наследие"; односторонний отказ Департамента городского имущества г. Москвы от исполнения договора аренды N 1-164/10 от 23.06.2010 нежилого здания площадью 1030, кв.м по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 15, оформленный уведомлением от 17.07.2013 NДГИ-1-66770/13-2, направленным в адрес МОО "Наследие"; признан действующим договор аренды N 1-164/10 от 23.06.2010.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 23.12.2013 оставил решение суда без изменения.

В кассационной жалобе Департамент культурного наследия г. Москвы указывает, что судебные акты вынесены с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела в связи с непринятием во внимание документации органов исполнительной власти по объекту культурного наследия, просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Департамент имущества г. Москвы ставит вопрос об отмене решения и постановления в связи с несоответствием выводов судов о непредставлении ответчиками доказательств нарушения истцом условий охранного обязательства, об отсутствии у истца возможности выполнения реставрационных работ, о незаконности и несвоевременности отказа от договора, просит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Отзывы на кассационные жалобы не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представители заявителей жалоб, поддержали требования и доводы, изложенные в них, с чем согласился представитель от Московского имущества.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по материалам дела, исходя из содержащихся в кассационных жалобах доводов, в пределах, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене решения и постановления.

При рассмотрении дела арбитражными судами установлено, что между Департаментом имущества г. Москвы (арендодателем) и МОО "Наследие" (арендатором) заключен договор от 23.06.2010 N 1-164/10 аренды нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 15, площадью 1030,1 кв.м на срок с 11.12.2009 по 10.12.2019. По акту от 27.07.2010 здание передано арендодателем и принято арендатором в удовлетворительном техническом состоянии.

Переданное в аренду здание является объектом культурного наследия регионального значения "Жилой дом XVIII в." и находится в собственности города Москвы.

Во исполнение п. 10.5. договора аренды МОО "Наследие" (пользователь) заключила 3.11.2010 с Москомнаследием охранное обязательство за N 16-23/005-1017/10 пользователя объекта культурного наследия - вышеуказанного здания.

В связи с неисполнением охранных обязательств, принятых в том числе на основании заключенного договора аренды здания, ответчики направили истцу уведомление от 22.03.2013 за N ДГИ-И-6593/13 о расторжении договора аренды, которое отозвано ими 17.07.2013.

В процессе рассмотрения дела Департаментом городского имущества г. Москвы истцу направлено уведомление от 17.07.2013 за N ДГИ-1-66770/13-2 о расторжении договора аренды с требованием об освобождении здания к 19.08.2013.

Арбитражные суды обеих инстанций, признавая одностороннее расторжение договора недействительным, указали на то, что арендатор обнаружил недостаток сданного в аренду имущества в виде отсутствия подключения к зданию электрических мощностей, что препятствовало не только использовать помещение по назначению, но и приступить к выполнению ремонтно-восстановительных работ.

Помимо этого, ответчики не выдали истцу разрешение и задание на производство работ по сохранению объекта культурного наследия.

С учетом этого суд сделал вывод, что отказ противоречит положениям ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции установил также, что действия ответчиков выходят за пределы, необходимые для пресечения нарушения их права, поскольку окончательный этап работы установлен до 30.10.2015.

С учетом злоупотребления ответчиками правом судом применена ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция считает выводы судов о признании недействительными отказов от договора аренды необоснованными.

Требование о признании недействительным расторжение договора предъявлено истцом и удовлетворено судом как не соответствующее ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

В п. 8.3 договора аренды стороны предусмотрели, что договор аренды может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендатором полностью или частично обязательств, предусмотренных условиями настоящего договора.

В разделе 10 Особые условия договора стороны предусмотрели (п. 10.4; п. 10.7), что арендатор обязуется провести комплекс ремонтно-реставрационных работ по объекту в соответствии с плановыми заданиями и разрешением Комитета по культурному наследию г. Москвы за счет собственных средств либо за счет привлеченных средств силами специализированных организаций в срок не более пяти лет со дня вынесения распоряжения Правительства Москвы N 3177-РП от 11.12.2009. несоблюдение арендатором условий охранного обязательства, оформленного с Москомнаследием, влечет расторжение договора в одностороннем порядке.

Согласно акту технического состояния объекта от 3.11.2010 N 16-23/005-1017/10, который является приложением к охранному обязательству пользователя, и содержит план работ по сохранению объекта, пользователь (истец) в целях обеспечения сохранности объекта и создания благоприятных условий функционального использования обязан произвести следующие работы:

- выполнить техническое обследование фундаментов и конструкций здания до 30.04.2011;

- выполнить проект противоаварийных работ до 31.06.2011;

- выполнить проект реставрации фасадов и интерьеров по плановому (реставрационному) заданию Москомнадзора до 31.12.2011;

- выполнить противоаварийные работы до 30.03.2012;

- выполнить комплекс ремонтно-реставрационных работ по заданию до 31.12.2012;

- сдать работы приемной комиссии Москомнаследия до 28.02.2013;

- выполнять текущий поддерживающий ремонт здания до 30.10.2015.

В связи с невыполнением обязанностей по проведению ремонтных работ, по содержанию и сохранению объекта, на основании условий договора, ответчики со ссылкой на приведенные условия договора направили арендатору оспариваемые им уведомления о расторжении договора аренды.

Согласно п. 5 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации" обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется:

органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;

местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.

Доказательства исполнения вышеуказанных работ истцом в суд не представлены, работы подлежали сдаче Москомнаследию 28.02.2013.

В договоре аренды (п. 5.4.12) стороны определили, что арендатор самостоятельно или за свой счет принимает все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения им др.

Таким образом, присоединение здания к объектам электроснабжения входит в обязанности арендатора.

Несостоятелен также вывод суда апелляционной инстанции о преждевременном отказе от договора аренды по мотиву того, что арендатор до 30.10.2015 обязался выполнить текущий поддерживающий ремонт здания.

При этом, суд не установил, подлежали ли выполнению эти работы после того как на объекте закончены все восстановительные работы и сданы Москомнаследию либо текущий ремонт относится к этим восстановительным работам, которые должны быть сданы приемной комиссии Москомнаследия до 28.02.2013.

Удовлетворяя требование истца, арбитражный суд не установил какие запланированные работы, обеспечивающие сохранность объекта, истцом выполнены.

В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В этой связи удовлетворение требования о признании договора действующим не соответствует указанной норме права.

Обоснование иска со ссылкой на ничтожность условий договора аренды, содержащихся в п. 8.3, п. 10.7 договора аренды, противоречит положениям п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного выводы судов о признании недействительными отказов от договора аренды, договора аренды действующим не основаны на фактических обстоятельствах дела, в связи с чем решение и постановление отменяются на основании п. 3 ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует предложить истцу уточнить основание для признания недействительным отказа от договора ответчиками, установить объем выполненных истцом работ на дату отказа от договора ответчиками, иные факты имеющие значение для правильного разрешения спора, вынести судебный акт соответствующий нормам права.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 сентября 2013 года по делу N А40-54912/13-133-514, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

Н.С.Калинина А.А.Дербенев