Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2014 г. N Ф05-2717/14 по делу N А40-25064/2013

г. Москва

4 апреля 2014 г.

Дело N А40-25064/13-10-243

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца ООО "Силктрон" (ОГРН 1027700555761) - Славущев В.Б.дов от 12.12.2013

от ответчика Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) - Клоков Е.В. дов. от 27.12.2013

от третьего лица Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507)-Клоков Е.В.дов. от 27.12.2013 г. N 4-47-730\3-1,Васина К.А.дов от 10.05.2012;4-14-368\2

рассмотрев 31 марта 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 29 августа 2013 года

Арбитражного суда города Москвы

вынесенное судьей Пуловой Л.В.

на постановление от 29 ноября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.

по иску ООО "Силктрон"

к Департаменту городского имущества г. Москвы,

с участием третьего лица Правительства Москвы,

о признании одностороннего отказа от договора недействительным

УСТАНОВИЛ:

ООО "Силктрон" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 29.07.1997 г. N М-04-009351, выраженный в уведомлениях исх. от 16.11.2012 г. N РД5-1-41/12-2-(0)-1 и от 27.12.2012 г. N РД5-1-41/12-2-(0)-3.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.08.2013 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 иск удовлетворен.

При этом суды исходили из того, что у арендодателя не возникло права досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку арендатором неиспользование арендуемого земельного участка или использование его не по назначению или с иным нарушением условий договора аренды не допущено.

В кассационной жалобе Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы просит отменить принятые по делу судебные акты, направить дело на новое рассмотрение, полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судами нарушены нормы материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявители ссылаются на то, что у департамента отсутствуют сведения о государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.10.2002 г.

Между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Силктон" 28.07.1997 г. был заключен договор аренды земельного участка N М-04-009351, по условиям которого арендатору был передан земельный участок площадью 18 049 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Рязанский пр-т, вл. 30-32, для строительства гостинично-делового и коммерческого комплекса, сроком до 25.01.2043.

Договор аренды зарегистрирован в Московском комитете по регистрации прав, о чем в ЕГРП внесена запись от 25.02.2000 N 77-01/00-07/2000-12479.

Дополнительным соглашением от 05.07.2001, заключенным между ДГИ города Москвы и ООО "Силктон" в договор аренды внесены изменения в части его предмета, а именно, заявителю принадлежит 91/100 доли в праве аренды земельного участка, общей площадью 16 683 кв.м., составляющая 15 247 кв.м.

Распоряжением департамента от 01.12.2010 N 4294 уточнены границы земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002013:5, утверждены его адресные ориентиры (г. Москва, Рязанский пр-т, вл. 30).

10.10.2002 между сторонами было подписано дополнительное соглашение от в части целевого назначения земельного участка, в соответствии с которым земельный участок предоставляется в аренду для строительства торгово-коммерческого комплекса.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственной регистрации подлежит договор аренды от 28.07.1997 N М-07-009351 одновременно со всеми дополнительными соглашениями.

В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения последнее вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Между тем, у Департамента отсутствуют сведения о том, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 10.10.2002 г. произведена.

ООО "Силктрон" представлена выписка из Единого государственного реестра прав в отношении земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 28.07.1997 N М-04-009351 от 16.11.2012 N 04/048/2012-2345. Однако, из указанной выписки не следует, что дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию.

Кроме того, Департаментом представлен оригинал дополнительного соглашения, в котором отметка о государственной регистрации отсутствует.

Основанием одностороннего расторжения договора аренды в соответствии с уведомлениями от 16.11.2012 г. N РД5-1-41/12-2-(0)-1 и от 27.12.2012 г. N РД5-1-41/12-2-(0)-3 является неисполнение обязательств по строительству объекта недвижимого имущества (гостиничного комплекса), а также отсутствие по истечению пяти лет с момента заключения договора аренды разрешения на строительство.

Земельный участок обществом не освоен, в установленном порядке и в установленные сроки не разработана проектная документация, не получено разрешение на строительство.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал доводы кассационной жалобы.

ООО "Силктрон" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

В обоснование возражений указывает, что в соответствии с дополнительным соглашением от 10.10.2002 на основании постановления Правительства Москвы от 20.08.2002 N 664-ПП "О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 05.07.94 N 522" пункт 1.1 раздела 1. предмет договора и целевое использование земли изложен в следующей редакции:

Предметом договора является земельный участок общей площадью 16683 кв. м., относительно которого арендатору устанавливается 91/100 доли в праве аренды земельного участка, составляющая 15 247 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Рязанский пр-т, вл. 30-32, предоставляемый в аренду под строительство торгово-коммерческого комплекса.

На данном земельном участке ООО "Силктрон" построило здание торго-коммерческого центра, которое было введено в эксплуатацию по акту от 19.11.2003, утвержденному распоряжением Префектуры ЮВАО N 3233 от 02.12.2003. Право собственности на данное здание за ООО "Силктрон" было зарегистрировано, согласно свидетельству от 07.06.2004 N 77 АБ 970090.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.07.1997 г. между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого переданы Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, а затем Департаменту городского имущества ресурсов г. Москвы (арендодатель), и ООО "Силктрон" (арендатор) заключен договор аренды N М-04-009351, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 18 049 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Рязанский пр-т, вл. 30-32, под строительство гостинично-делового и коммерческого комплекса.

Согласно п.2 договора договор заключается до 25.01.2043 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 10.10.2002 пункт 1.1 договора аренды от 28.07.1997 N М-04-009351 изложен в следующей редакции:

"1.1. Предметом договора является земельный участок общей площадью 16683 кв. м относительно которого арендатору устанавливается 91/100 доли в праве аренды земельного участка, составляющая 15 247 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Рязанский пр-т, вл. 30-32, предоставляемый в аренду под строительство торгово-коммерческого комплекса".

Таким образом, сторонами было изменено целевое назначение использование земельного участка.

Данное дополнительное соглашение от 10.10.2002 было заключено на основании постановления Правительства Москвы от 20.08.2002 г. N 664-ПП и зарегистрировано 27.11.2002 г. N 05-593/2002-11329.

На указанном земельном участке расположено здание торгового центра, введенное в эксплуатацию актом от 19.11.2003 по распоряжению Префекта ЮВАО г. Москвы от 02.04.2003 N 3233, право собственности на помещения в котором принадлежат ООО "Силктон" (запись о государственной регистрации права от 07.06.2004 N 77 АБ 970090).

Распоряжением Департаментом земельных ресурсов г. Москвы от 01.12.2010 г. N 4294 были уточнены границы земельного участка, определен адресный ориентир земельного участка: г. Москва, Рязанский проспект, вл. 30.

Уведомлением исх. от 16.11.2012 г. N РД5-1-41/12-2-(0)-1 и повторным уведомлением исх. от 27.12.2012 г. N РД5-1-41/12-2-(0)-3 Департамент земельных ресурсов г. Москвы заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора аренды от 29.07.1997 г. N М-04-009351, посчитав, что на арендуемом по договору аренды земельном участке от 29.07.1997 г. N М-04-009351 ООО "Силктрон" строительство гостинично-делового комплекса не осуществляло.

Отказ от договора заявлен по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), в силу которой заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть в случае его существенного нарушения расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления уведомления о его расторжении. Если до истечения указанного срока от стороны поступят письменные возражения, договор считается расторгнутым со дня направления публичным образом уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

06.12.2012 г. за исх. N 54 истец направил арендодателю возражение по факту расторжения договора.

05.02.2013 г. истец получил письмо от ответчика за N 33-1-604/13-(0)-1 о том, что в адрес Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве направлены документы для снятия с регистрации спорного договора аренды земельного участка в связи с прекращением обязательства.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В статье 619 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно ст. 450 ГК РФ существенным признается также нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, то она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сочтя данное уведомление о расторжении договора аренды земельного участка недействительным, ООО "Силктрон" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании уведомления недействительным, указав, что продолжает осуществлять плату за землю.

Суд первой и апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ от договора является недействительным, поскольку ООО "Силктрон" нарушения договора аренды земельном участке от 29.07.1997 г. N М-04-009351 не допустило, исполнило обязательства по строительству торгового комплекса в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 10.10.2002.

Сведения о дополнительном соглашении к договору аренды, которым было изменено целевое назначение использование земельного участка, указаны в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка от 27.11.2002 г. N 05-593/2002-11329).

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что отказ ответчика от исполнения договора не соответствует требованиям закона и условиям договора аренды, в связи с чем имеются основания для признания его недействительным.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 августа 2013 года по делу N А40-25064/13-10-243, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

А.А. Дербенев О.И. Русакова