Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 апреля 2014 г. N Ф05-2746/14 по делу N А41-21447/2013

г. Москва

7 апреля 2014 г.

Дело N А41-21447/13

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца ООО "ТЦ Раменское" (ИНН 5040048760, ОГРН 1025005123164) - Тихонова В.В. дов. от 16.12.2013 г.

от ответчика ЗАО "ДИКСИ Юг" (ИНН 5036045205, ОГРН 1035007202460) -Деменчуков Д.Н. дов. от 10.01.2013 г

рассмотрев 31 марта 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Торговый центр Раменское"

на решение от 15 октября 2013 года

Арбитражного суда Московской области

вынесенное судьей Фаньян Ю.А.

на постановление от 20 января 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Ханашевич С.К., Боровиковой С.В., Черниковой Е.В.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТЦ Раменское"

к Закрытому акционерному обществу "ДИКСИ Юг"

об изменении договора и обязании

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр Раменское" (далее - ООО "ТЦ Раменское") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом принятых судом изменений в порядке ст. 49 АПРК РФ) к Закрытому акционерному обществу "ДИКСИ Юг" (далее - ЗАО "ДИКСИ Юг") об изменении п. 4.2. договора на аренду недвижимого имущества N 628/2009/5 от 22.07.2009, указав, что постоянная составляющая арендной платы составляет 913 332 руб. в месяц, в том числе НДС, об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение, в соответствии с которым постоянная составляющая арендной платы на период до 01.03.2012 составляет 913 332 руб. в месяц, на период с 01.03.2014 по 31.07.2014 составляет 1004665 руб. в месяц (т. 1 л.д. 3-5, 72-74).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.10.2013 по делу N А41-21447/13 требование ООО "ТЦ Раменское" об обязании ЗАО "ДИКСИ Юг" заключить с ООО "ТЦ Раменское" дополнительное соглашение оставлено без рассмотрения, в остальной части иска отказано (т. 1 л.д. 83-86).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 г. решение арбитражного суда Московской области от 15 октября 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Торговый центр Раменское"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами в части отказа в удовлетворении требования об изменении п. 4.2. договора на аренду недвижимого имущества N 628/2009/5 от 22.07.2009, указав, что постоянная составляющая арендной платы составляет 913332 руб. в месяц, в том числе НДС, ООО "ТЦ Раменское" подал кассационную жалобу, в которой просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 15 октября 2013 г.. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 г. по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов. содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что в суде апелляционной инстанции им было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного соглашения N 1 от 01.05.2011 г. к договору N 628/2009/5 на аренду недвижимого имущества от 22.07.2009 г., которое было зарегистрировано 31.12.2013 г. Отсутствие данного соглашения явилось единственным основанием для отказа истцу в иске об изменении договора.

Суд указал на отсутствие у истца права требования очередного увеличения постоянной составляющей арендной платы, так как предыдущее повышение арендной платы на 10%, которое составило 830 302 руб. в месяц, истцом обосновано не было.

Дополнительное соглашение N 1 установило обязанность ответчика по оплате измененной арендной платы. При таких обстоятельствах очередное повышение истцом суммы постоянной составляющей арендной платы на 10 % до 913 332 руб. в месяц было обоснованным, а требование об изменении п. 4.2. договора подлежало удовлетворению.

Дополнительное соглашение N 1 от 01.05.2011 к договору аренды N628\2009\5 к договору аренды от 22.07.2009 г. на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции отсутствовало, приобщение его к материалам дела в суде первой инстанции не было возможно по независящим от истца обстоятельствам.

Признав уважительность причин невозможности представления указанного соглашения в суд первой инстанции, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства истца о приобщении дополнительного соглашения N 1 от 01.05.2011 г. к материалам дела.

Согласно п. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в п. 2 ст. 268 АПК РФ, может в силу п. 3 ст. 288 АПК РФ являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Отказ суда апелляционной инстанции в приобщении дополнительного соглашения N 1 к материалам дела, является основанием для отмены постановления Десятого арбитражного апелляционного суда, так как-указанное нарушение повлекло за собой принятие неправильного постановления.

Судами первой и апелляционной инстанций был сделан вывод о том, что у ответчика не установлена обязанность по оплате постоянной составляющей арендной платы в увеличенном размере в сумме 830 302 рубля в месяц по причине отсутствия дополнительного соглашения N 1 в письменной форме.

Согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что истцом была направлена оферта в адрес ответчика, которая была акцептована им в виде ежемесячной оплаты увеличенного размера постоянной составляющей арендной платы.

Следовательно, между сторонами была соблюдена письменная форма в отношении изменений договора в части повышения постоянной составляющей арендной платы, и у ответчика возникла обязанность но оплате 830 302 рублей в месяц.

Ответчиком ежемесячно вносилась арендная плата в размере 830 302 руб., между сторонами составлялся акт оказанных услуг, в котором стороны дополнительно согласовывали цену и надлежащее оказание услуг по аренде. Между сторонами был подписан акт сверки оказанных услуг.

Судами первой и апелляционной инстанций не были учтены разъяснения, содержащиеся в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно которым, если судами будет установлено, что соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Из указанного разъяснения следует, что отсутствие государственной регистрации соглашения, достигнутого и исполняемого сторонами, не освобождает ответчика от исполнения обязательства по оплате 830 302 руб.за пользование помещением.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Торговый центр Раменское" поддержал доводы жалобы.

Ответчик ЗАО "ДИКСи Юг" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 15 октября 2013 г.. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 г. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений ответчик указал, что договор аренды недвижимого имущества N 628\2009\5 был заключен между ООО2Торговый центр Раменское" и ЗАО"ДИКСИ Юг" 22.07.2009 г.

Согласно п.4.2 договора арендодатель гарантирует сохранение величины постоянной части арендной платы арендодатель гарантирует сохранение величины постоянной арендной платы неизменной в течение первого ода аренды. Начиная со второго года, и в течение оставшегося срока действия настоящего договора, арендодатель имеет право на увеличение арендной ставки не чаще одного раза в год и не более чем 10% от суммы, указанной в п.4.2 настоящего договора.

Договором не предусмотрен механизм (порядок) изменения арендной платы в случае намерения арендодателя увеличить ее. Пункт 4.5 договора предусматривает право истца на возможное увеличение постоянной составляющей арендной платы, при этом предполагается. что у арендатора возникает право, но не обязанность согласиться с индексацией ставки аренды..

Поскольку обязательного увеличения арендной платы договором не предусмотрено,любые возможные соглашения между сторонами об увеличении арендной платы могут быть только с текущего периода.

В соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор на аренду недвижимого имущества N 628\2009\5 от 22.07.2009 зарегистрирован УФРС по Московской области от 01.03.2010 за номером 50-50-23\006\2010-363.

Исходя из смысла положений п.1 ст.452.п.2 ст.651 ГК РФ если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательными для сторон с момента их государственной регистрации.

1.05.2011 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору, согласно п.1которого постоянная составляющая арендной платы составляет 830 302 руб. в месяц. В п.5 указано, что условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, отраженным в настоящем дополнительном соглашении, возникшим до государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения, с момента его подписания. данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 31.12.2013 г. за номером 50-50-27\202\20143-323.

Таким образом, с момента государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 01.05.2011 г. ЗАО"ДИКСИ Юг" приняло на себя обязательство по оплате изменений ставки арендной платы по договору. С учетом п.5 соглашения ставка арендной платы была пересчитана,сумма необходимых доплат за предыдущие периоды была перечислена на расчетный счет истца.

Несмотря на наличие в дополнительном соглашении N 1 оговорки,предусматривающей оплату арендной ставки в размере 830 302 руб. в месяц с даты подписания данного соглашения, моментом реализации арендодателем своего права на увеличение постоянной составляющей арендной платы до вышеуказанной суммы является дата государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 -31.12.2013 г.

Следовательно, в соответствии с п.4.5 договора арендодатель вправе предложить арендатору заключить дополнительное соглашение,содержащее условие об индексации стоимости арендной платы не ранее 31.12.2014 г.(т. е. не чаще одного раза в год)

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда Московской области от 15 октября 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 22.07.2009 между ООО "ТЦ Раменское" (арендодатель) и ЗАО "ДИКСИ Юг" (арендатор) был заключен договор N 628/2009/5 на аренду недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязался передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор - принять во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 686,2 кв. м, расположенные в здании торгового комплекса находящегося по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Михалевича, д. 5 (т. 1 л.д. 7-11).

В соответствии со ст. 652 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатору на срок аренды объекта переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом и необходима для его использования в соответствии с указанными в п.1.5 договора целевым назначением(п.1.6 договора)

Согласно п.2.2 договора Акт приема-передачи подтверждает факт передачи арендодателем и принятия арендатором объекта в аренду по договору.

Пунктом 3.4.3 договора на арендатора возложена обязанность своевременно оплачивать арендодателю арендную плату, а также иные платежи в размере и в порядке, установленном п.4 договора.

Согласно п.4.1 договора арендная плата за пользование объектом аренды состоит из постоянной и переменной составляющих.

Постоянная составляющая арендной платы установлена в размере 754 820 руб., в том числе НДС.В состав постоянной составляющей арендной платы включена плата за пользование участком, указанным в п.1.6 договора(п.4.2,4.3 договора)

В соответствии с п.4.4 договора арендатор ежемесячно оплачивает постоянную составляющую арендной платы до 05 числа расчетного месяца.

Арендодатель гарантирует сохранение величины постоянной части арендной платы в течение первого года аренды. Начиная со второго года и в течение оставшегося срока настоящего договора арендодатель имеет право на увеличение арендной ставки не чаще чем одного раза в год и не более чем на 10% от суммы,указанной в п. 4.2 настоящего договора. (п.4.5 договора)

Переменная составляющая включает в себя возмещение арендатором фактически понесенных арендодателем затрат по обеспечению объекта электроэнергией, услуги эксплуатационно-коммунальных служб.(п.4.6 договора)

Постоянная и переменная составляющие арендной платы начисляются и подлежат оплате с даты передачи объекта арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

Согласно п. 8.1. договора настоящий договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует до 31.07.2014. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, отраженным в настоящем договоре, возникшим до государственной регистрации настоящего договора, с момента его подписания сторонами.

Арендодатель исполнил свои обязательства по предоставлению во временное владение и пользование нежилых помещений, что подтверждено актом приема-передачи недвижимого имущества от 01.08.2009. и установлено также судебными актами по делу N А41-26803\2011 г

Ссылаясь на п.4.5 договора N 628\2009\5 ООО"ТЦ Раменское" направил в адрес ЗАО"Дикси Юг" письмо исх. N 55 от 13.12.2012 г., в котором уведомил арендатора об увеличении постоянной составляющей арендной платы на 10%(л.д.16т.1)Указанное уведомление было получено ЗАО "Дикси Юг" 13.12.2012 г.

Письмом N 7 от 01.03.2013 истец уведомил ответчика о том, что с 01.03.2013 постоянная часть арендной платы составит 913 332 руб.(л.д.21т.1) 16.04.2013 ООО "Торговый центр" направил ЗАО "Дикси Юг" предложение об изменении условий договора аренды N 628\2009\5 от 22.07.2009 г. относительно размера постоянной составляющей арендной платы, установив ее с 1 марта 2013 г. в размере 913 332 руб. в месяц.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик продолжает оплачивать арендную плату в размере 830 302 руб. в месяц, дополнительное соглашение об увеличении размера постоянной части арендной платы до 913 332 руб. в месяц ответчиком не подписано, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанции исходили из положений п. 1 ст. 452 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которым если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательными для сторон с момента их государственной регистрации.

Договор аренды N 628\2009\5 от22.07.2009г.заключен сторонами на срок более одного года и зарегистрирован в установленном законом порядке 01.03.2010.

Изменения к договору аренды в части увеличения постоянной составляющей арендной платы в размере 830 302 руб. в месяц в установленном законом порядке не зарегистрированы, в судебном порядке условие об арендной плате не изменялось., в связи с чем, согласно выводов судов, отсутствуют правовые основания для начисления арендной платы в размере 830 302 руб. в месяц и увеличения размера арендной платы до 913 332 руб., данное увеличение превышает 10% от суммы,подлежащей оплате ставки арендной платы в месяц-754 820 руб.

В суд апелляционной инстанции истцом представлено зарегистрированное в установленном законом порядке 31.12.2013г.дополнительное соглашение N 1 от 01.05.2011 к договору аренды N 628\2009\5 от22.07.2009 г.,согласно которому постоянная составляющая арендной платы составляет 830 302 руб. месяц.

Суд апелляционной инстанции отказал в принятии указанного дополнительного соглашения, указав, что оно зарегистрировано 31.12.2013, после принятия решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 268 АПК РФ, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В п.26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 г. N 36"О применении арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований,предусмотренных в ч.2 ст. 268 Кодекса. может в силу части 3 ст. 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанции указал на отсутствие обязанности ответчика оплачивать постоянную составляющую арендной платы в размере 830 302 руб. а в последующем 913 332 руб. в месяц, так как изменения к договору аренды об.увеличении размера арендной платы до 830 302 руб. в месяц (дополнительное соглашение N 1 от 01.05.2011 г.) не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 01.05.2011 г. к договору аренды N 628\2009\5 явилось основанием к отказу в удовлетворении требований и непринятие апелляционным судом доказательств регистрации указанного соглашения привело к принятию неправильного постановления.

Судом первой и апелляционной инстанции не учтены разъяснения., содержащиеся в п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13"О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.N 732 об отдельных вопросах практики применения правил гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п.2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам следует исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством,которое не может быть произвольно изменено одной из сторон(статья 310 ГК РФ). и оснований для применения судом положений статей 1102,1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно п.5 дополнительного соглашения N 1 от 01.05.2011 г. его условия применяются к отношениям сторон,, возникшим до государственной регистрации, с момента подписания.

Судами не приняты во внимание указанные условия дополнительного соглашения N 1 от 01.05.2011 г., не проверен довод истца том, что при том, что дополнительное соглашение N 1 от 01.05.2011 к договору аренды N 628\2009\5 зарегистрировано 31.12.2013 г.. стороны в письменной форме достигли соглашения относительно размера постоянной составляющей арендной платы на 2012 г.- 830 302 руб., ежемесячно сторонами составлялся акт оказанных услуг указанную сумму, условия данного соглашения исполнены ответчиком; с учетом п.5 соглашения ставка арендной платы пересчитана и ответчиком произведена оплата за предыдущие периоды.

Указанные обстоятельства ответчик подтвердил в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании кассационной инстанции.

Таким образом, выводы суда первой и апелляционной инстанции не установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов не соответствуют имеющимся доказательствам, неправильного применены нормы материального и процессуального права, что является основанием в соответствии со ст. 288 АПК РФ для отмены судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, проверить доводы и возражения сторон, оценить доказательства по правилам ст. ст. 65,71 АПК РФ, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2013 года по делу N А41-21447/13, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

А.А. Дербенев О.И. Русакова