Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 мая 2014 г. N Ф05-3345/14 по делу N А40-56436/2013

г. Москва

05 мая 2014 г.

Дело N А40-56436/13-150-535

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Алексеева С.В.,

судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) - Демченко Б.В. дов. от 10.12.2013, Талагаев В.В. дов. от 02.10.2013

от ответчика - Карнаух О.Т. дов. от 27.12.2013 N 4-42-286/3-2

от третьего лица - Ланда В.М. дов. от 07.10.2013 N 4-14-141/3

рассмотрев в судебном заседании 28.04.2014

кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на постановление от 23 декабря 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,

по иску ООО "Армко Риэлти"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительным расторжение договора аренды

третье лицо Правительство Москвы

УСТАНОВИЛ:

ООО "Армко Риэлти" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным уведомление от 07.03.2013 года N ДГИ5-1-1/13-2-1 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды от 12.03.1997 года N М-01-008165 земельного участка площадью 300 кв. м по адресу: ул. Красина, вл. 7, кадастровый номер 77:01:0004013:38.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.09.2013 в иске отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 20.09.2013 отменено, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик и третье лицо просят отменить принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции; полагая, что судебный акт апелляционной инстанции является необоснованным и незаконным, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика и третьего лица поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители истца возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятое по делу постановление законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятого по делу судебного акта апелляционного суда без изменения в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004013:38 по адресу ул. Красина, вл. 7, предоставленного ему на основании постановления Правительства Москвы от 03.09.96 N 720 для строительства административного здания и его последующей эксплуатации, что подтверждается заключенным между сторонами договором аренды данного участка от 12.03.1997 N М-01-008165 сроком до 12.03.2046.

В соответствии с первоначальными условиями договора арендатор обязался в течение 6 месяцев с момента регистрации договора в Москомземе разработать проектную документацию, завершить строительство до 01.01.1998.

Дополнительным соглашением от 24.04.2002 обязательства арендатора по завершению строительства установлены в срок до 01.12.2003.

Дополнительным соглашением от 28.06.2010, прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого арендатор обязуется завершить проектирование объекта установлен до 31.12.2010. Срок исполнения обязательств арендатора в части завершения строительства не установлен. Договор также был дополнен пунктом 4.6., согласно которому на данном земельном участке запрещается строительство до принятия под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия здания, расположенного по ул. Красина, д. 3, стр. 1, определению его территории и утверждению границ зоны его охраны (в случае признания данного здания объектом культурного наследия) и разработки градостроительного плана земельного участка, отведенного под строительство объекта.

Дополнительным соглашением от 18.04.2011, прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование объекта установлен до 30 июня 2011 года с применением штрафных санкций. Срок, в течение которого арендатор обязан получить разрешение на строительство и завершить строительство не установлен.

Ответчик уведомлением от 27.08.2012 N РД5-1-29/12-6-(2)-1 заявил об отказе от договора, что подтверждается доказательствами.

Истец направил возражения против прекращения реализации проекта строительства по адресу ул. Красина, вл. 7, которые поступили в Департамент 18.09.2012.

Уведомлением от 07.03.2013 N ДГИ5-1-1/13-2-1 Департамент городского имущества города Москвы дополнительно известил арендатора о состоявшемся отказе от договора.

Односторонний отказ был направлен в соответствии с п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" в связи с допущенным арендатором существенным нарушением договора, а именно: отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство объекта, строительство которого предусмотрено этим договором, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.

В соответствии с пунктов 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствие с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 22 статьи 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством (п. 22 введен Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, пунктом 22 статьи 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Поскольку суть нарушения состоит в неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, то отношения сторон не могут быть оценены судом без учета требований пункта 4 ч. 2 ст. 46 Земельного Кодекса РФ, согласно которому из времени неиспользования подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела, дополнительным соглашением от 28.06.2010, прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого арендатор обязуется завершить проектирование объекта установлен до 31.12.2010. Срок исполнения обязательств арендатора в части завершения строительства не установлен.

Указанным дополнительным соглашением договор дополнен пунктом 4.6. следующего содержания: "4.6. На данном земельном участке запрещается строительство до принятия под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия здания, расположенного по ул. Красина, д. 3, стр. 1, определению его территории и утверждению границ зоны его охраны (в случае признания данного здания объектом культурного наследия) и разработки градостроительного плана земельного участка, отведенного под строительство объекта".

Дополнительным соглашением от 18.04.2011, прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование объекта установлен до 30 июня 2011 года с применением штрафных санкций. Срок, в течение которого арендатор обязан получить разрешение на строительство и завершить строительство не установлен.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, нормы абз. 5, 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ не могут быть отнесены к правоотношениям сторон по договору аренды земельного участка от 12.03.1997 N М-01-008165, поскольку в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, срок исполнения обязательств по получению разрешения на строительство не предусмотрен, строительство запрещено (п. 4.6. договора), но предусмотрен срок исполнения обязательств по окончанию проектирования.

Письмами от 15.11.2012 исх. N 017/11-12, 021/11-12, 023/11-12 ООО "Армко Риэлти" уведомил Префекта ЦАО г. Москвы, Правительство Москвы, Руководителя Департамента земельных ресурсов Москвы о получении ГПЗУ N RU77-181000-002323 (приказ Москомархитектуры от 26.08.2010 N 1252) о выполнении в полном объеме проектной документации стадии "Проект", согласовании Архитектурно-градостроительного решения с Москомархитектурой (протокол от 17.02.2012).

Апелляционным судом также установлено, что арендные платежи за земельный участок вносились арендатором полностью и своевременно.

Таким образом, уведомление исх. от 27.08.2012 г. N РД5-1-29/12-6-(0)-1 Департамента земельных ресурсов г. Москвы и повторное уведомление исх. от 07.03.2013 N ДГИ5-1-1/13-2-1 Департамента городского имущества города Москвы об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 12.03.1997 N М-01-008165 по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011 г. N 427-ФЗ) со ссылкой на то обстоятельство, что по истечении 5 лет со дня заключения договора аренды от 12.03.2007 г. N М-01-008165 участок не освоен и разрешение на строительство не получено, правомерно признано апелляционным судом несоответствующим требованиям закона, следовательно, указанные уведомления правомерно признаны недействительными в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поэтому решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационных жалоб в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителей.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 года по делу А40-56436/13-150-535 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Алексеев

Судьи

А.А. Дербенев О.И. Русакова