Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 августа 2015 г. N Ф05-9738/15 по делу N А40-110916/2014

г. Москва

05 августа 2015 г.

Дело N А40-110916/14

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Калининой Н.С., Крекотнева С.Н.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Ремэкс" - Руссков С.В., доверенность от 01.07.2014, Потапов А.В., доверенность от 10.11.2014,

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Николаев А.А., доверенность от 29.12.2014,

от третьего лица Правительства Москвы - Николаев А.А., доверенность от 22.01.2015,

рассмотрев 29 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 19 декабря 2014 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Махалкиным М.Ю.,

на постановление от 21 апреля 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Яковлевой Л.Г., Поташовой Ж.В., Поповым В.И.,

по иску ООО "Ремэкс" (ОГРН: 1047796897004)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН: 1037739510423)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка,

третье лицо: Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Ремэкс" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик,) от исполнения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 25009-Z от 20.01.2006, оформленный уведомлениями N ДГИ-И-4449/14 от 11.03.2014 и N ДГИ-И-7020/14 от 11.04.2014. Истец также просил применить последствия недействительности указанной сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020229:213, адрес: г. Москва, с/о Краснопахорский, правом аренды истца со сроком с 01.01.2006 по 21.12.2055.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением суда от 19.12.2014 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением от 21.04.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, в том числе п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает на непредставление и отсутствие достаточных доказательств, свидетельствующих о реальных препятствий по исполнению договора аренды, полагает, что срок получения разрешения на строительство истек до включения земельного участка в границы города Москвы, в связи с чем находит несостоятельным довод истца о неосвоении участка по причине необходимости получения разрешительной документации после 01.07.2012 в связи с изменением границ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Представители общества возражали против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах и представленном в порядке ст. 279 АПК РФ отзыве на кассационную жалобу.

Представитель Правительства Москвы поддержал позицию заявителя кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых решения и постановления.

Как следует из материалов дела, между ООО "Сити Трейд-М" (арендатором) и Министерством имущественных отношений Московской области (арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 25009-Z от 20.01.2006, в соответствии с которым обществу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020229:213 площадью 200 000 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Московская область, Подольский район, с/о Краснопахорский, вблизи д. Софьино, для индивидуального жилищного строительства.

Договор заключен на срок 49 лет с 01.01.2006 по 31.12.2055, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством от 03.03.2006 рег. N 50-50-27/004/2006-10.

В соответствии с договором передачи прав и обязанностей N 0106-25009-Z от 05.02.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды N 25009-Z от 20.01.2006 были переданы от ООО "Сити Трейд-М" истцу.

Данный договор прошел государственную регистрацию 04.04.2007 рег. N 50-50-27/008/2007-353.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в ред. Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В связи с этим и на основании ст. ст. 387, 608, 617 Гражданского кодекса РФ с 01.07.2012 арендодателем по договору аренды N 25009-Z от 20.01.2006 стал Департамент земельных ресурсов города Москвы (новое название - Департамент городского имущества города Москвы).

В связи с принятием Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации Постановления от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью", с 1 июля 2012 года произошло изменение границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью, в связи с чем арендованный истцом земельный участок оказался в границах города Москвы.

Поскольку истец не осуществил индивидуальное жилищное строительство на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды земельного участка N 25009-Z от 20.01.2006, и не получил разрешения на строительство, ответчик направил истцу уведомление N ДГИ-И-4449/14 от 11.03.2014 о расторжении указанного договора.

Уведомлением N ДГИ-И-7020/14 от 11.04.2014 ответчик подтвердил расторжение договора аренды земельного участка N 25009-Z от 20.01.2006.

В качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка Департамент указал на неосвоение арендатором земельного участка, отсутствие строительства, не получение по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды от 20.01.2006 разрешения на строительство. Уведомления содержат ссылку на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства; определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

До 1 июля 2012 года (изменение границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью) порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена был установлен ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, названным Федеральным законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

Суды обеих инстанций при рассмотрении дела пришли к пришли к правильному выводу о распространении положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ на спорный договор, поскольку на момент направления Департаментом уведомления об отказе от договора спорный земельный участок находился в границах субъекта Российской Федерации - города Москвы.

Вместе с тем, признавая недействительным отказ Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды земельного участка, суды исходили из отсутствия у ответчика правовых оснований для расторжения договора аренды, поскольку на момент направления оспариваемых уведомлений истцу о расторжении договора аренды не прошел 5-ти летний срок на получение разрешения на строительство для территории "новый Москвы", который как полагает суд, с учетом изменения с 1 июля 2012 года границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью, в связи с чем арендованный истцом земельный участок оказался в границах города Москвы, следует считать с 01.07.2012, в связи с чем ответчик в любом случае не мог расторгнуть договор N 25009-Z от 20.01.2006 ранее 01.07.2017.

Суд кассационной инстанции не может согласится с данным выводом судов, учитывая, что положения пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу. Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ.

Таким образом положения вышеназванного Закона действуют относительно договоров, хотя и заключенных до 01.07.2012 вне границ города Москвы, но уведомления по которым были направлены в период после 01.07.2012.

Давая правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, следует также учитывать, имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях, и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора.

Таким образом, арендатор должен обосновать в силу каких объективных причин, то есть не зависящих от его воли, освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки.

Принимая решение по спору, суды исходили из отсутствия у арендатора возможности своевременного освоения участка, ссылаясь на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.01.2013 по делу N А40-123394/2012.

В рамках настоящего дела суд пришел к выводу о том, что общество не могло получить разрешение на строительство до 29.05.2013, поскольку арендатор был лишен возможности завершить разработку проектной документации, что, в свою очередь, мешало ему получить разрешение на строительство.

Вместе с тем, суд не проверил в рамках настоящего дела довод Департамента о том, каким образом отсутствие подключение к электрическим сетям могло препятствовать разработке проектной документации и получению разрешения на строительство с 20.01.2006 года.

В судебных актах отсутствуют какие-либо ссылки на проектную документацию, разработанную арендатором в целях получения разрешения на строительство.

Суды не установили, какие действия были приняты истцом по освоению предоставленного ему земельного участка в целях договора аренды от 20.01.2006, оформлялся ли при этом градостроительный план земельного участка.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что в нарушение указанных норм процессуального права суды не устанавливали вышеназванные обстоятельства, не отразили в судебных актах результаты оценки всех доводов и возражений сторон, представленные в их подтверждение и приобщенные к материалам дела доказательства.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает принятые по делу решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций принятыми при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, вынесенными с нарушениями норм процессуального права, подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить, какие действия были приняты истцом по освоению предоставленного ему земельного участка в целях договора аренды от 20.01.2006, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений лиц, рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19 декабря 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 21 апреля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-110916/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Н.С. Калинина С.Н. Крекотнев