Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2015 г. N Ф05-10326/15 по делу N А41-83342/2014

г. Москва

17 августа 2015 г.

Дело N А41-83342/14

Резолютивная часть постановления объявлена: 10 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено: 17 августа 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Борзыкина М.В.,

судей: Бочаровой Н.Н., Калининой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца - общество с ограниченной ответственностью "Евросеть-Ритейл" (г. Москва, ОГРН 1057748288850): Симакин А.А., - доверенность от 31.12.2014 N 346/2015/ЕР;

от ответчика - открытое акционерное общество "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" (пос. Совхоз имени Ленина Московской области, ОГРН 1075003007650): Чемеркин К.В., - доверенность от 18.05.2014 N 21;

рассмотрев 10 августа 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евросеть-Ритейл" (истец) на решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2015 года, принятое судьей Бондаревым М.Ю., на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2015 года, принятое судьями Ханашевичем С.К., Боровиковой С.В., Черниковой Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Евросеть-Ритейл"

к открытому акционерному обществу "КАШИРСКИЙ МОЛЛ"

о взыскании 2 130 506 рублей 28 копеек страхового депозита, внесенного в счет исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2012 N 1/331,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Евросеть-Ритейл" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" о взыскании 2 130 506 рублей 28 копеек страхового депозита, внесенного в счет исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2012 N 1/331.

Решением от 27.02.2015 в иске отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 решение оставлено без изменения.

Требования о проверке законности решения от 27.02.2015, постановления от 03.06.2015 в кассационной жалобе ООО "Евросеть-Ритейл" основаны на том, что судом первой инстанции, апелляционным судом при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов неверно определен срок действия названного договора, а именно: неправильно рассчитан период 11 - месячного срока окончания действия договора от 01.01.2012 N 1/331, а поэтому выводы судов о применении положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочны. Так, поскольку упомянутый договор был заключен на срок одиннадцать месяцев, срок его действия истекал 30.11.2012. С 01.12.2012 одиннадцать месяцев истекали 31.10.2013, а с 01.11.2013 - 30.09.2014. ООО "Евросеть-Ритейл" уведомило ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" о нежелании пролонгировать договор с 01.10.2014 и просило направить уполномоченного представителя для принятия помещения 30.09.2014. Однако такой представитель не направлен, а сумма "страхового депозита" не возвращена. Решение, постановление подлежат отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" возражало против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, ссылаясь на законность обжалуемых решения, постановления.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции по рассмотрению кассационной жалобы, состоявшееся 10.08.2015 в 11 часов, явились и дали относительно кассационной жалобы даны следующие объяснения:

- представитель ООО "Евросеть-Ритейл" объяснил, что доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, поддерживает;

- представитель ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" объяснил, что возражает против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, поскольку эти доводы неосновательны.

Судом первой инстанции, апелляционным судом установлены предшествовавшие возникновению спора следующие обстоятельства.

На аренду в будущем нежилого помещения, расположенного в секции N 1-331 (помещение N 332 по кадастровому паспорту) на 1 этаже торгово-развлекательного центра по адресу: Московская область, Ленинский район, пос. совхоза имени Ленина, 24 км МКАД, владение 1, условный номер: 50-50-21/072/2010-014, между ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" и ООО "ТехИнвест" 19.05.2010 было заключено предварительное соглашение N 1/331.

Во исполнение пункта 5.1 названного соглашения ООО "ТехИнвест" в виде гарантии исполнения взятых на себя обязательств ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" перечислена постоянная часть арендной платы за два месяца ("страховой депозит") в размере 1 495 486 рублей 91 копейки.

В последующем право требования этой денежной суммы по трехстороннему договору от 01.01.2012, заключенному ООО "ТехИнвест", ООО "Сигма Трейд", ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ", передано ЗАО "Сигма Трейд", которое было реорганизовано в форме присоединения к ООО "Евросеть-Ритейл".

Между ООО "Евросеть-Ритейл" и ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" на аренду нежилого помещения 01.01.2012 заключен договор N 1-331.

Во исполнение пункта 5.1 названного договора, аналогичного по своему содержанию пункту 5.1 предварительного соглашения, ООО "Евросеть-Ритейл" перечислило в виде гарантии исполнения взятых на себя обязательств постоянную часть арендной платы за два месяца ("страховой депозит") в размере 635 020 рублей 28 копеек.

Таким образом, общий размер перечисленного "страхового депозита" составил 2 130 507 рублей 19 копеек.

В обоснование иска, предъявленного на основании статей 309, 310, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Евросеть-Ритейл" ссылалось на то обстоятельство, что им 23.09.2014 в адрес ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" направлено уведомление об отказе от договора в одностороннем порядке с 30.09.2014 с предложением направить уполномоченного представителя для приемки помещения. Такой представитель направлен не был, а сумма "страхового депозита" не возвращена.

Установив эти фактические обстоятельства, суд первой инстанции, апелляционный суд, применив положения статей 309, 329, 606, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о неправомерности иска по следующим основаниям.

Договор аренды нежилого помещения от 01.01.2012 N 1/331, согласно его пункту 3.1, вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до 06.07.2015.

Поскольку государственная регистрация названного договора не произведена, договор в силу абзаца 2 того же пункта действует как краткосрочный договор аренды, заключенный на 11 месяцев. В случае, если государственная регистрация настоящего договора не произойдет по истечении 11 месяцев с момента его подписания, договор как краткосрочный договор аренды будет автоматически продлен на новый срок, равный одиннадцати месяцам, на тех же условиях, с учетом индексации предусмотренных договором платежей. Таким образом с 01.01.2012 по 30.11.2013 договор действовал как краткосрочный, а впоследствии был продлен на следующие одиннадцать месяцев, то есть на период с 01.12.2013 по 31.10.2014.

В обоснование иска ООО "Евросеть-Ритейл" ссылается на то, что письмом от 23.09.2014 оно уведомило ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" о нежелании пролонгировать договор с 01.10.2014, а следовательно, о расторжении договора с 30.09.2014, и просило прислать уполномоченного представителя для приемки помещения 30.09.2014.

Между тем согласно пункту 15.1.2 договор по требованию арендатора может быть расторгнут в следующих случаях: если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии негодном для дальнейшего использования; если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения в соответствии с настоящим договором.

Поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что арендодателем были нарушены условий договора, позволяющие истцу отказаться от его исполнения, не представлено, действия ООО "Евросеть-Ритейл", связанные с отказом от договора, противоречат его условиям и положениям статей 309, 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Евросеть-Ритейл" взятых на себя обязательств по внесению арендной платы на основании пунктов 15.3, 15.4 договора направил арендатору письмо от 21.10.2014 о прекращении арендных отношений с 30.10.2014 и удержании штрафа в размере, равном обеспечительному платежу, в соответствии с пунктом 5.6. договора. Таким образом, договор аренды нежилого помещения от 01.01.2012 N 1/331 прекратил действие с 30.10.2014.

В соответствии пунктом 5.6 договора в случае досрочного расторжения (прекращения) настоящего договора в связи с неисполнением арендатором какого-либо из положений договора и/или по инициативе арендатора, сумма страхового депозита, уплаченная арендатором, последнему не возвращается, а остается у арендодателя в качестве штрафной санкции за нарушение арендатором условий договора.

Поскольку арендатором допускались нарушения в части внесения арендной платы, ответчик вправе удержать сумму страхового депозита в виде штрафа за нарушение арендатором условий договора в силу пункта 5.6 договора, статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив законность решения от 27.02.2015, постановления от 03.06.2015 в пределах, установленных для рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, объяснений относительно кассационной жалобы, суд кассационной инстанции при принятии постановления исходит из следующего.

Нормы материального права, подлежащие применению при разрешении возникшего спора, судом первой инстанции, апелляционным судом определены правильно.

Судами верно установлено, что поскольку государственная регистрация договора аренды от 01.01.2012 N 1/331 по истечении 11 месяцев с момента его подписания не произведена, этот договор согласно абзацу 2 пункта 3.1 как краткосрочный договор аренды будет автоматически продлен на новый срок, равный одиннадцати месяцам.

Следовательно, при наличии названного условия договор с 01.01.2012 по 30.11.2013 действовал как краткосрочный, а впоследствии был продлен на следующие одиннадцать месяцев, то есть с 01.12.2012 одиннадцать месяцев истекали 31.10.2013, а с 01.11.2013 - 30.09.2014, а не 31.10.2014, как это указано в обжалуемых судебных актах.

О нежелании пролонгировать договор с 01.10.2014, то есть о его расторжении с 30.09.2014, ООО "Евросеть-Ритейл", как установлено судами, заявило в письме от 23.09.2014. В том же письме содержалась и просьба о направлении уполномоченного представителя для приемки помещения 30.09.2014.

При таких обстоятельствах вывод судов о досрочном расторжении договора аренды по инициативе ООО "Евросеть-Ритейл" не обоснован.

Между тем суды исходили также и из того, что в пункте 5.6 договора содержится и условие о том, что сумма "страхового депозита", уплаченная арендатором, последнему в случае не исполнения им какого-либо из положений договора не возвращается.

Как установлено судом первой инстанции, апелляционным судом, ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" в письме от 21.10.2014 сослалось на ненадлежащее исполнение арендатором взятых на себя обязательств по внесению арендной платы.

Это обстоятельство обусловило вывод судов о том, что сумма "страхового депозита", уплаченная арендатором, возврату не подлежит.

Однако обстоятельства, на которые ОАО "КАШИРСКИЙ МОЛЛ" сослалось в обоснование упомянутого письма (период образования задолженности, ее размер) при рассмотрении дела не устанавливались.

НЕ дана судами и оценка условию пункта 5.4 договора, согласно которому "страховой депозит" для оплаты арендной платы или любой другой денежной суммы, причитающейся арендодателю по договору, может быть удержан полностью или в части. В силу каких именно обстоятельств суды пришли к выводу о том, что страховой депозит подлежит удержанию в полном объеме, в обжалуемых судебных актах не указано.

С учетом изложенного оснований полагать, что выводы судов о применении нормы права основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, не усматривается. Решение, постановление подлежат отмене.

Поскольку арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, в соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, дело, - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду необходимо установить наличие - отсутствие задолженности по арендной плате; дать оценку условию, содержащемуся в пункте 5.6 названного договора с учетом условий, содержащихся в пунктах 5.4, 5.7 того же договора, определив при этом действительную волю сторон при определении цели "страхового депозита", размера, в котором он подлежит удержанию в случае ненадлежащего исполнения арендатором взятых на себя по договору обязательств, оснований, в силу которых "страховой депозит" подлежит удержанию арендодателем в полном объеме. Следует также проверить и правильность расчета предъявленной к взысканию суммы с учетом того обстоятельства, что ООО "Евросеть-Ритейл" заявило о взыскании 2 130 506 рублей 28 копеек "страхового депозита", в то время как судами установлено, что "страховой депозит" перечислен в размере 2 130 507 рублей 19 копеек.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2015 года по делу N А41-83342/14, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2015 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий - судья

М.В. Борзыкин

судья

Н.Н. Бочарова

судья

Н.С. Калинина