Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 августа 2015 г. N Ф05-8497/15 по делу N А40-125487/2014

г. Москва

19 августа 2015 г.

Дело N А40-125487/14

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Волкова С.В., Дунаевой Н.Ю.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Партнер Контакт" - Ашурян Э.Р., доверенность от 31.07.2015, Барсумян Г.Л., доверенность от 31.07.2015

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Руденко М.В., доверенность от 30.12.2014,

от третьего лица Правительства Москвы - Корчемагина Е.Е., доверенность от 28.11.2014, Руденко М.В., доверенность от 24.12.2014,

рассмотрев 12 августа 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 18 февраля 2015 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дудкиным В.В.,

и постановление от 24 апреля 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Савенковым О.В., Панкратовой Н.И.,

по иску ООО "Партнер Контакт" (ОГРН 1027700307854, ИНН 7722214029)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

о признании одностороннего расторжения договора аренды недействительным и признании договора действующим,

третье лицо - Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Партнер Контакт" (далее - ООО "Партнер Контракт", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего расторжения ответчиком заключенного 26.09.2000 г. с ООО "Партнер Контакт" договора долгосрочной аренды земельного участка N М-03-015912, оформленное уведомлениями ДГИ г. Москвы от 14.05.2013 г. N ДГИ-И-10714/13 и от 21.07.2013 г. N ДГИ-И-113482/13, признании действующим вышеназванного договора долгосрочной аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Егерская ул., вл. 3 - 5.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.02.2015 года исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу об отсутствии перечисленных в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обстоятельств существенного нарушения условий договора аренды земельного участка со стороны истца, в связи с чем у ответчика отсутствовали основания для одностороннего расторжение договора аренды земельного участка.

Постановлением от 24.04.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, в том числе п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает на непредставление и отсутствие достаточных доказательств, свидетельствующих о реальных препятствий по исполнению договора аренды. Заявитель указывает на истечение согласованного сторонами в договоре 2-х годичного срока завершения строительства жилого дома. Департамент находит вывод судов об отсутствии у истца объективной возможности реализовывать свой инвестиционный проект и исполнять договорные обязательства не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, поскольку запрет строительства жилого дома был вызван изменением истцом проекта строительства с одноподъездного жилого дома башенного типа площадью 6 тыс. кв. м на строительство жилого дома переменной этажности, состоящего из нескольких секций, площадью 23 тыс. кв.м. Данное обстоятельство судами в рамках настоящего спора не устанавливалось.

Ссылаясь на решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-14242/2011 Департамент указывает на наличие у истца объективной возможности осуществить строительство в установленный договором срок исходя из разработанного первоначально проекта и полученного положительного заключения Мосгосэкспертизы от 19.02.2002.

Департамент находит ошибочным вывод судов о том, что указанный в уведомлении от 14.05.2013 пятилетний срок для одностороннего расторжения арендодателем договора аренды не наступил, исходя из начальной даты его исчисления -даты издания распоряжения Правительства Москвы от 23.03.2010 N 513-РП, в то время, как следует, по мнению заявителя, исходить из даты заключения договора аренды, а именно: 26.09.2000 г.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на наличие у него оснований для одностороннего расторжения договора аренды, как предусмотренные договором аренды (п. 6.1), так и п. 22 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением и.о. Председателя 6-го судебного состава Дунаевой Н.Ю. от 07.08.2015 судья Шишова О.А. заменена на судью Волкова С.В.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Представители общества возражали против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах и представленном в порядке ст. 279 АПК РФ отзыве на кассационную жалобу.

Представители Правительства Москвы поддержали позицию заявителя кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых решения и постановления.

Как следует из материалов дела, между Московским земельным комитетом (арендодатель) и истцом (арендатор) 26.09.2000 г. заключен договор N М-03-015912 долгосрочной аренды земельного участка площадью 4217 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Егерская, вл. 3 - 5.

Согласно договору участок предоставлен в пользование на условиях аренды под строительство жилого дома и дальнейшую его эксплуатацию.

Договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с даты его государственной регистрации (п. 2.1, 2.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.11.2000 г.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в ред. Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В связи с этим и на основании ст. ст. 387, 608, 617 Гражданского кодекса РФ арендодателем по спорному договору аренды стал Департамент земельных ресурсов города Москвы (новое название - Департамент городского имущества города Москвы).

Поскольку истец не осуществил индивидуальное жилищное строительство на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды земельного участка от 26.09.2000 г. N М-03-015912 и не получил разрешения на строительство, ответчик 14.05.2013 г. направил в адрес истца уведомление N ДГИ-И-10714/13 о расторжении договора аренды N М-03-015912 с указанием существенное нарушение ООО "Партнер Контакт" условий договора аренды земельного участка от 26.09.2000 г. N М-03-15912 в связи с отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения указанного договора аренды разрешения на строительство и неисполнением обязательств по строительству в срок.

21.06.2013 г. Департамент направил истцу уведомление N ДГИ-И-13482/19 о подтверждении ранее принятого решения.

Названные уведомления содержат ссылку на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации ".

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства; определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

-неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

-отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, названным Федеральным законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

Признавая недействительным отказ Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды земельного участка, суды исходили из отсутствия у ответчика правовых оснований для расторжения договора аренды, поскольку на момент направления оспариваемых уведомлений истцу о расторжении договора аренды не прошел 5-ти летний срок на получение разрешения на строительство. Суд сослался на Распоряжение Правительства Москвы от 23.03.2010 г. N 513-РП, указав, что в результате действий органов власти города Москвы, препятствовавших арендатору осуществлять строительство, вследствие запрета ими строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Егерская, вл. 3 - 5 и лишения арендатора предоставленного ему в порядке компенсации права проведения реконструкции кварталов 15 - 16, 17 района Измайлово, при отсутствии со стороны истца виновных действий или бездействия, арендатор по независящим от него обстоятельствам с 2003 г. был лишен возможности реализовывать инвестиционный проект и исполнять свои договорные обязательства.

Между тем, давая правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, следует учитывать, имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях, и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора.

Таким образом, арендатор должен обосновать в силу каких объективных причин, то есть не зависящих от его воли, освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки.

Принимая решение по спору, суды исходили из отсутствия у арендатора возможности своевременного освоения участка.

Вместе с тем, суд не проверил в рамках настоящего дела довод Департамента о том, что запрет строительства жилого дома был вызван изменением истцом проекта строительства с одноподъездного жилого дома башенного типа площадью 6 тыс. кв. м на строительство жилого дома переменной этажности, состоящего из нескольких секций, площадью 23 тыс. кв.м. Ссылаясь на решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-14242/2011 Департамент указывал на наличие у истца объективной возможности осуществить строительство в установленный договором срок исходя из разработанного первоначально проекта и полученного положительного заключения Мосгосэкспертизы от 19.02.2002.

В судебных актах отсутствуют какие-либо ссылки на проектную документацию, разработанную арендатором в целях получения разрешения на строительство.

Суды не установили, какие действия были приняты истцом по освоению предоставленного ему земельного участка в целях договора аренды от 26.09.2000, с учетом установленного в нем 2-х летнего срока строительства.

Суд, указав на то, что права истца по освоению участка возникли с 23.03.2010, не учел изменения градостроительной документации и наличие запрета на строительство.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что в нарушение указанных норм процессуального права суды не устанавливали вышеназванные обстоятельства, не отразили в судебных актах результаты оценки всех доводов и возражений сторон, представленные в их подтверждение и приобщенные к материалам дела доказательства.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает принятые по делу решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций принятыми при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, вынесенными с нарушениями норм процессуального права, подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить, какие действия были приняты истцом по освоению предоставленного ему земельного участка в целях договора аренды от 26.09.2000, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений лиц, рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18 февраля 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 24 апреля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-125487/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

С.В. Волков Н.Ю. Дунаева