Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2015 г. N Ф05-5257/14 по делу N А40-126787/2013

г. Москва

17 августа 2015 г.

Дело N А40-126787/13

Резолютивная часть постановления объявлена 10.08.2015.

Полный текст постановления изготовлен 17.08.2015.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Русаковой О.И., Крекотнева С.Н.,

при участии в заседании:

от ООО "Баркад+" - Игнатова Ю.А. - доверен. от 11.06.2015 г., Андреева К.В.- доверен. от 11.06.2015 г., Деманков П.И. - генеральный директор, приказ от 29.01.2014 г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Шатихин Н.В..- доверен. от 30.12.2014 г.

от Правительства Москвы - Сараева Д.В.- доверен. от 16.10.2014 г., Корчемагина Е.Н. - доверен. от 28.11.2014 г.

от ГУП "Московский метрополитен" - Малинина Е.С. - доверен. от 15.04.2015 г.

рассмотрев в судебном заседании 10.08.2015

кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы и ГУП "Московский метрополитен"

на постановление от 28.04.2015

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Савенковым О.В., Сумароковой Т.Я.,

по делу N А40-126787/13 по иску ООО "Баркад+"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третьи лица: Правительство Москвы, ГУП "Московский метрополитен"

о признании недействительным отказа от договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Баркад+" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды земельного участка от 08.07.2002 N М-03-018672, оформленного уведомлениями от 10.06.2013 N ДГИ-И-12672/13, от 22.07.2013 N ДГИ-И-17679/13, признании договора аренды земельного участка действующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2014, требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.06.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2014 по делу N А40-126787/13 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 решение Арбитражного суда города от 12.01.2015 по делу N А40-126787/2013 отменено. Признан недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора земельного участка от 08.07.2002 N М-03-018672, оформленный уведомлениями в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Баркад+" от 10.06.2013 N ДГИ-И-12672/13 и от 22.07.2013 N ДГИ-И-17679/13. Договор аренды земельного участка от 08.07.2002 N М-03-018672 признан действующим.

Не согласившись с принятым апелляционной инстанцией судебным актом, ответчик и третьи лица обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Московского округа.

Департамент городского имущества города Москвы в жалобе просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу N А40-126787/2013 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по указанному делу - оставить в силе.

В качестве оснований обоснованности жалобы Департамент городского имущества города Москвы ссылается на нарушение норм права, суд апелляционной инстанции неправильно истолковал положения ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также не применил п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; необоснованным является вывод апелляционного суда, что нарушение в виде неисполнения обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором, само по себе не может свидетельствовать о существенном нарушении условий договора аренды, влекущим его расторжение, поэтому постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

ГУП "Московский метрополитен" просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 отменить; принять по делу новый судебный акт, в котором в удовлетворении исковых требований ООО "Баркад+" отказать в полном объеме.

В качестве оснований обоснованности жалобы ГУП "Московский метрополитен" ссылается на нарушение норм права, суд апелляционной инстанции неправильно истолковал и применил п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также не применил п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции приняты во внимание лишь доводы истца, проигнорированы доводы ответчика и третьих лиц, поэтому постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

Правительство Москвы в своей жалобе просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу N А40-126787/2013 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по указанному делу - оставить в силе.

В качестве оснований обоснованности жалобы Правительство Москвы ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судом не применены положения п.22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и применены нормы права, не подлежащие применению, поэтому постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы ответчик и третьи лица подтвердили доводы, изложенные в жалобах, просили постановление суда апелляционной инстанции отменить.

Истец доводы кассационных жалоб отклонил, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе, представил отзыв..

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон и третьих лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу N А40-126787/13 и оставлении в силе решения Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по тому же делу, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды N М-03-018672 от 08.07.2002 земельного участка с кадастровым номером 77:03:07002:045, площадью 2371 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, вл. 12А.

Сроком аренды с учетом дополнительного соглашения от 30.11.2004 установлен до 27.12.2051.

Целевое назначение земельного участка - для строительства и последующей эксплуатации торгово-коммерческого центра.

Разделом 4 договора "Особые условия договора" предусмотрено, что, арендатор обязан в течение 1 года разработать и согласовать в установленном порядке проектно-сметную документацию на строительство торгово-коммерческого центра. В проекте предусмотреть защитное сооружение ГО ВУ-А-IV, благоустройство и озеленение предоставляемого земельного участка и прилегающей территории.

По условиям вышеуказанного договора в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2009 N М-03-018672/2 срок проектирования торгово-коммерческого центра установлен до 31.12.2010; срок завершения строительства объекта - до 31.12.2012.

Согласно п.6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора: неосвоения или неиспользования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; неиспользования и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора; в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения договора.

25.04.2013 Градостроительно-земельной комиссией города Москвы (ГЗК) принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта и расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору ООО "Баркад+" в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

10.06.2013 Департаментом направлено в адрес арендатора уведомление N ДГИ-И-12672/13 о расторжении договора в одностороннем порядке.

22.07.2013 Департаментом направлено в адрес арендатора уведомление N ДГИ-И-17679/13 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора, в котором указано, что договор аренды будет считаться расторгнутым со дня направления данного уведомления.

Не согласившись с односторонним отказом ответчика от договора аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обществом были нарушены существенные условия договора а именно, не получено по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешение на строительство и не осуществлено строительство объекта в срок до 31.12.2012.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции в нарушение указаний кассационной инстанции, данных в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.06.2014, не исследовал и не дал оценки вопросам: какие действия и в какие сроки не совершены Департаментом при разрешении вопросов по градостроительному плану земельного участка, почему отклонен готовый проект, в чем заключается произвольное изменение технико-экономических показателей объекта, обстоятельства длительного неполучения разрешения компетентных органов на строительство, кем и какие действия не совершены своевременно.

Судом апелляционной инстанции установлено, что первичная исходно-разрешительная документация (ИРД) со сроком действия до 20.06.2003 была утверждена Москомархитектурой - 19.11.2011.

В период с июня по декабрь 2007 г. истцом была подготовлена и согласована предпроектная документация и в декабре 2007 г. общество обратилось в Москомархитектуру для градостроительного обоснования строительства, однако, подготовленное и согласованное по всем разделам Градостроительное обоснование получено в марте 2009 г.

После утверждения Градообразующей документации распоряжением Правительства Москвы N 2465-РП от 21.09.2009 г. было разрешено проектирование и строительство объекта с вводом его в эксплуатацию в декабре 2012 г.

29.07.2010 после получения заключения Москомнаследия общество направило в ГлавАПУ Москомархитектуры обращение о разработке проекта межевания, который был разработан за период с июля 2010 г. по февраль 2011 г. и утвержден окружной Комиссией по землепользованию.

25.10.2011 проведены публичные слушания по проекту ГПЗУ, оформленному в установленном порядке - 10.02.2012.

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что причиной нарушения срока строительство в установленный договором срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, отсутствие построенного объекта в установленный договором срок явилось результатом действий и бездействия государственных органов.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Кассационная коллегия приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции основано на ошибочном толковании норм материального права, а именно:

Согласно статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

При этом, договор аренды земельного участка в силу указанной нормы может быть расторгнут именно по перечисленным в ней существенным нарушениям договорных условий.

Таким образом, названным Федеральным законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены специальные основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Как установил суд первой инстанции, арендодатель реализовал свое право, предусмотренное законом, на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, направив в адрес арендатора (ООО "Баркад+") соответствующее уведомление о расторжении договора, а также уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

На момент возникновения спорных правоотношений до введения в действие Градостроительного кодекса города Москвы получение градостроительного плана земельного участка в целях строительства не требовалось, и в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории города Москвы" (в редакции постановления Правительства Москвы от 24.02.2009 N 145-ПП) со дня вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы (август 2008 года) прием обращений о подготовке актов разрешенного использования участков территории (земельных участков) прекращается, однако:

- утвержденные до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы правовыми актами Правительства Москвы акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- выданные Москомархитектурой, но не утвержденные в установленном порядке до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы акты разрешенного использования, в том числе действие которых продлено в установленном порядке, утверждаются до истечения срока их действия, но не позднее 01.09.2009 правовыми актами Правительства Москвы (акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) после утверждения, но не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Суд первой инстанции установил, что в 2001 году истцу было разрешено строительство торгово-коммерческого центра площадью 2800 кв.м., площадью застройки 1100 кв.м., этажностью 2 этажа с подвалом, что следует из ИРД Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 19.11.2001 N 061-41/1928, действие которой неоднократно продлевалось по заявкам заказчика строительства ООО "Баркад+". При этом спорный договор аренды заключен 08.07.2002, то есть у общества была возможность начать предпроектные проработки и как следует из представленных в материалы дела документов, препятствия со стороны государственных органов не чинились.

С 2003 года для получения разрешения на строительство в городе Москве необходим был акт разрешенного использования земельного участка согласно закону г. Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве".

Таким образом, при наличии разработанной исходно-разрешительной документации, согласованной органами государственной власти, на истце лежала обязанность обратиться в Москомархитектуру за разработкой Акта разрешенного использования, однако, такие действия со стороны арендаторы произведены не были.

Разработав разрешительную документацию, истец инициировал проработку вопроса об увеличении технико-экономическим параметров объекта до 4100 кв.м (выписка из протокола N 40 комиссии по земельным отношениям и градостроительному регулирования на территории ВАО о разработке ИРД от 16.12.2004), что привело к необходимости согласовывать внесения изменений в Градостроительное заключение и ИРД в части увеличения этажности и площади здания, а также послужило причиной невозможности начала и завершения строительства фактически предложенного арендатором нового объекта.

Учитывая установленные судом первой инстанции вышеназванные обстоятельства, кассационный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что у арендатора была возможность начать и завершить проектирование и строительство изначально согласованного объекта, а также отсутствует вина государственных органов в неисполнении арендатором принятых на себя обязательств.

При наличии обстоятельств, перечисленных в пункте 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, ответчик был вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, поэтому отсутствуют основания для признания недействительным одностороннего отказа от договора.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу N А40-126787/13 и оставлении в силе решения Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по тому же делу.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу N А40-126787/13.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

О.И. Русакова С.Н. Крекотнев