Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 сентября 2015 г. N Ф05-12067/15 по делу N А41-80624/2014

г. Москва

08 сентября 2015 г.

Дело N А41-80624/14

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.

при участии в заседании:

от истца - Комитета по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области - Варламов М.С., доверенность N 02 от 12.01.2015 г., сроком на 1 год,

от ответчика - ООО "ДИЛИЖАН" - Сахаров Е.В., доверенность от 19.01.2015 г., сроком на 1 год, Соловцова Л.В., доверенность от 19.01.2015 г., сроком на 1 год,

от третьих лиц:

1. Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области - не явился, извещен,

2. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явился, извещен,

3. Правительства Московской области - не явился, извещен,

4. Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен

рассмотрев 01 сентября 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "ДИЛИЖАН" (ответчик) на постановление от 02 июня 2015 года Десятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Бархатовым В.Ю., Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.

по иску Комитета по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области

к ООО "ДИЛИЖАН" (ОГРН 1027700115695)

о признании договоров аренды земельных участков недействительными и обязании передать земельные участки Комитету по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области

при участии третьих лиц: Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительства Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ДИЛИЖАН" (далее - ООО "ДИЛИЖАН") со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 15 июля 2013 года N 189-АП/13, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района и ООО "ДИЛИЖАН";

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 15 июля 2013 года N 188-АП/13, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района и ООО "ДИЛИЖАН";

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 15 июля 2013 года N 187-АП/13, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района и ООО "ДИЛИЖАН";

- обязать ООО "ДИЛИЖАН" передать Комитету по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района земельный участок общей площадью 280 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:09:0070102:2980, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Андреевка, рабочий поселок Андреевка, разрешенный вид использования "для общественно делового и гражданского строительства (под размещение магазина и комплекса бытовых услуг)";

- обязать ООО "ДИЛИЖАН" передать Комитету по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района земельный участок общей площадью 220 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:09:0070102:2982, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Андреевка, рабочий поселок Андреевка, разрешенный вид использования "для общественно делового и гражданского строительства (под размещение магазина и комплекса бытовых услуг)";

- обязать ООО "ДИЛИЖАН" передать Комитету по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района земельный участок общей площадью 355 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:09:0070102:2981, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Андреевка, рабочий поселок Андреевка, разрешенный вид использования "для общественно делового и гражданского строительства (под размещение магазина и комплекса бытовых услуг)".

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 167,168 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что при предоставлении ответчику земельных участков были нарушены нормы статей 30,31 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно не была соблюдена процедура публичного информирования населения о предстоящем предоставлении земельных участков.

В качестве третьих лиц в деле, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением от 25 февраля 2015 года Арбитражный суд Московской области в иске отказал.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что процедура предоставления ответчику земельных участков под строительство не была нарушена, в том числе сообщения о предоставлении земельных участков публиковались в сети Интернет на официальном сайте муниципального образования в период с 31 мая 2013 года до 30 июня 2013 года. Кроме того, как указал суд, в данном случае именно на уполномоченном органе лежат обязанности по выполнению процедур предоставления земельных участков, предусмотренных земельным законодательством, и именно он должен следить за выполнением норм закона, и арендатор не должен нести ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязанностей уполномоченным органом.

Помимо этого, со ссылкой на положения статьи 168, пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации суд сделал вывод о пропуске годичного срока исковой давности, указав на оспоримость обжалуемых сделок.

При этом, суд также отметил, что ООО "ДИЛИЖАН" является собственником объектов недвижимости - зданий, расположенных на земельных участках, арендуемых им по спорным договорам аренды.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2015 года решение отменено, требования полностью удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что постановления N 3534, N 3535, N 3536 об утверждении акта о выборе земельного участка были приняты Администрацией 30 мая 2013 года, то есть до осуществления информирования населения о предоставлении спорных земельных участков в сети Интернет на официальном сайте муниципального образования, в связи с чем эти постановления нельзя признать законными ввиду нарушения последовательности процедуры выбора земельных участков для строительства и публикации сообщения. Признав не соблюденной процедуру предоставления земельного участка в аренду, суд сделал вывод о ничтожности заключенных договоров аренды.

При этом, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации посчитал, что трехгодичный срок исковой давности по ничтожной сделке истцом не пропущен.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ДИЛИЖАН", которое не согласно с постановлением суда апелляционной инстанции, просит его отменить как принятое при неправильном применении норм материального права, решение оставить в силе.

Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на правовые позиции, изложенные в пунктах 73,74,75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", считает не соответствующим закону вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности сделки вследствие нарушения сторонами сделки порядка ее совершения. Кроме того, по мнению заявителя, суд апелляционной инстанции не указал мотивы, по которым признал сделку ничтожной в силу чего не применил исковую давность согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя жалобы, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок, в соответствии с пунктом 2 статьи 164 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяются на оспариваемые сделки, в силу государственной регистрации спорных договоров аренды земельных участков 13 сентября 2013 года. Вместе с тем, с 01 сентября 2013 года вступила в действие новая редакция Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ), в связи с чем сделки, противоречащие требованиям закона, являются не ничтожными, как указал суд апелляционной инстанции, а оспоримыми, если законом не предусмотрено иное. В данном случае из законе не следует, что указанные сделки могут быть ничтожными. Более того, истцом не предоставлено доказательств нарушения прав третьих лиц при обращении за предоставлением земельных участков.

Как полагает заявитель, вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания недействительной оспоримой сделки, является правильным.

Заявитель также считает, что население надлежаще и в разумные сроки информировалось о предоставлении земельного участка ответчику.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление отменить, решение оставить в силе.

Поступившие от ООО "ДИЛИЖАН" письменные объяснения относительно доводов кассационной жалобы возвращены судом кассационной инстанции обратно заявителю ввиду непредставления доказательств их направления другим лицам, участвующим в деле.

Представитель Комитета по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил постановление оставить без изменения.

Кассационным судом направлены в адрес Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительства Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьих лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части обязания ответчика передать земельные участки Комитету в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, во исполнение постановлений Главы Солнечногорского района Московской области от 05 июля 2013 N 4402, N 4400, N 4401 между Комитетом (арендодатель) и ООО "ДИЛИЖАН" (арендатор) были заключены договоры аренды земельных участков:

- N 189-АП/13 от 15 июля 2013 года на аренду земельного участка площадью 280 кв.м с кадастровым номером 50:09:0070102:2980 категории "земли населенных пунктов", по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Андреевка, рабочий поселок Андреевка, вид разрешенного использования "для общественно делового и гражданского строительства (под размещение магазина и комплекса бытового обслуживания)";

- N 188-АП/13 от 15 июля 2013 года на аренду земельного участка площадью 220 кв.м с кадастровым номером 50:09:0070102:2982 категории "земли населенных пунктов", по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Андреевка, рабочий поселок Андреевка, вид разрешенного использования "для общественно делового и гражданского строительства (под размещение магазина и комплекса бытового обслуживания)";

- N 187-АП/13 от 15 июля 2013 года на аренду земельного участка площадью 355 кв.м с кадастровым номером 50:09:0070102:2981 категории "земли населенных пунктов", по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Андреевка, рабочий поселок Андреевка, вид разрешенного использования "для общественно делового и гражданского строительства (под размещение магазина и комплекса бытового обслуживания)".

В тоже время, как указывает Комитет, установив, что названные договоры были заключены в нарушение требований земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков под строительство, а именно статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, не проводилось публичное информирование населения о возможности формирования и предоставления земельных участков, постановления N N 4400, 4401, 4402 от 05 июля 2013 года были отменены Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области 28 октября 2014 года в порядке самоконтроля в связи с нарушением законодательства при их принятии.

Кроме того, Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области были отменены 28 октября 2014 года постановления от 30 мая 2013 года N 3534, 3535,3536 об утверждении Акта о выборе земельных участков.

Ссылаясь на то, что формирование и предоставление ответчику земельных участков совершено с нарушениями земельного законодательства, полагая, что спорные договоры являются недействительными, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что процедура предоставления земельных участков в аренду ответчику в данном случае не была соблюдена по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Пункт 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривал, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

-выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

-выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

-принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, как следует из названных положений, до принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков, что призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Аналогичная правовая позиция, изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 сентября 2010 года N4224/10.

В тоже время, как правильно указал суд апелляционной инстанции, законодательством способ информирования населения о предстоящем предоставлении земельных участков для строительства не определен.

Однако следует учитывать, что само по себе отсутствие прямого указания в законе на способ информирования населения не освобождает орган местного самоуправления от обязанности размещать такие объявления способом, позволяющим обеспечить справедливость, публичность, открытость, прозрачность процедуры предоставления земельного участка и привлечение возможно большего количества заинтересованных лиц.

Вместе с тем, как установил суд апелляционной инстанции, сообщения о предоставлении спорных земельных участков публиковались в сети Интернет на официальном сайте муниципального образования в период с 31 мая 2013 года до 30 июня 2013 года, тогда как постановления N 3534, N 3535, N 3536 об утверждении акта о выборе земельного участка, схемы расположения земельного участка на кадастровой карте соответствующей территории были приняты Администрацией Солнечногорского муниципального района 30 мая 2013 года, то есть еще до осуществления публичного информирования.

В этой связи, не может быть принят довод кассационной жалобы о надлежащем соблюдении порядка информирования населения посредством размещения информации через сеть Интернет.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, в данном случае орган местного самоуправления проинформировал население о предоставлении спорного земельного участка для строительства после утверждения акта о выборе земельного участка для строительства, чем нарушил последовательность процедуры выбора земельных участков для строительства, установленной статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой принятию решения о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждению акта о выборе земельного участка, предшествуют обращение заинтересованного лица в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением и информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении процедуры предоставления земельного участка в аренду и основных принципов земельного законодательства Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы, основанные на положениях статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ, правовых позициях, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", о неправильном выводе суда апелляционной инстанции о ничтожности сделок не могут быть приняты и подлежат отклонению как несостоятельные.

В соответствии с пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть с 01 сентября 2013 года.

Оспариваемые по настоящему делу договоры аренды были подписаны 15 июля 2013 года, прошли государственную регистрацию 13 сентября 2013 года.

В тоже время, как следует из толкования положений статьи 8.1, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - для лиц, не являющихся сторонами сделки.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Аналогичный правовой подход в толковании названных норм права следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Следовательно, в данном случае, при определении норм законодательства, подлежащих применению, учитывая возникновение спора между сторонами сделок, следует исходить из даты подписания договоров, а не с момента их государственной регистрации.

Учитывая, что оспариваемые сделки совершены до вступления в силу Федерального закона от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ, применению к рассматриваемым правоотношениям подлежат нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и о последствиях недействительности сделок в предыдущей редакции и новая редакция статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ к рассматриваемым отношениям не применима, также как и правовые позиции, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку они касаются положений Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07 мая 2013 года N100-ФЗ.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку в данном случае суд апелляционной инстанции установил, что при совершении оспариваемых по настоящему делу договоров аренды были нарушены положения статей 30,31 Земельного кодекса Российской Федерации, то договоры аренды правильно были признаны в силу норм статей 166,168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции действующей на момент совершения сделок, ничтожными сделками.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договоров аренды, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2010 N 456-О-О указано, что в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

В этой связи является правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что срок исковой давности истцом пропущен не был, поскольку Комитет обратился в Арбитражный суд Московской области 18 декабря 2014 года, согласно штемпелю суда, а спорные договоры аренды заключены 15 июля 2013 года.

На основании изложенного подлежат также отклонению доводы кассационной жалобы о пропуске срока исковой давности, предусмотренного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания недействительной оспоримой сделки.

Выводы суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности и оспоримости обжалуемых сделок сделаны на основании неправильного применения норм материального права.

При таких обстоятельствах, выводы суда апелляционной инстанции о признании договоров аренды недействительными соответствуют закону и в этой части постановление подлежит оставлению в силе.

В тоже время, решение и постановление подлежат отмене в части требования о применении последствий недействительности сделок, заявленного Комитетом в виде обязания ответчика передать земельные участки, в связи со следующим.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Общим последствием недействительности сделок, если иное не предусмотрено законом, является двусторонняя реституция, то есть возвращение сторон в первоначальное положение, означающее обязанность каждой из сторон вернуть другой стороне полученное по соответствующей сделке.

В тоже время, при реституции права должны восстанавливаться на основе принципа равенства, обеспечения равноценности и эквивалентности возмещения стоимости имущества участникам гражданских правоотношений.

Между тем, в данном случае, как установил суд первой инстанции, согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации прав от 01 апреля 2014 года, ООО "ДИЛИЖАН" является собственником объектов недвижимости - зданий, расположенных на земельных участках, арендуемых им по спорным договорам аренды (л.д. 68-74 т. 2).

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае, применяя последствия недействительности договоров аренды в виде обязания ответчика возвратить Комитету арендуемые земельные участки суд апелляционной инстанции не учел наличие у ООО "ДИЛИЖАН" зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, возведенные на этих земельных участках.

Более того, из материалов дела не следует, что на день принятия судами решения и постановления по настоящему делу зарегистрированные права ООО "ДИЛИЖАН" на объекты недвижимости были оспорены и имеется соответствующий вступивший в законную силу судебный акт.

В связи с этим, удовлетворение судом апелляционной инстанции требования истца об обязании ответчика передать Комитету земельные участки в качестве применения последствий недействительности сделок сделано без учета существенных обстоятельств дела и с нарушением норм материального права, а также с нарушением прав ответчика как собственника объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

В тоже время, поскольку суд первой инстанции в результате неправильного применения норм материального права в части требования истца о признании договоров аренды недействительными сделал ошибочные выводы об оспоримости этих договоров и пропуске срока исковой давности, в связи с чем требование о применении последствий недействительности сделок соответственно не рассматривал по существу, то решение суда в этой части также подлежит отмене.

Кроме того, учитывая то, что поскольку применение последствий недействительности сделки предусматривает возврат сторон сделки в первоначальное положение, суду необходимо поставить на обсуждение вопрос о конкретизации требований истца в части возврата земельных участков, а именно в каком виде истец просит вернуть земельные участки - освобожденные от объектов недвижимости истца или с ними.

В этой связи, исходя из того, каким образом истец намерен применить последствия недействительности сделок, необходимо разрешить вопрос о праве собственности ответчика на объекты недвижимого имущества.

В тоже время, следует отметить справедливость вывода суда первой инстанции о том, что в рассматриваемой спорной ситуации именно на уполномоченном органе лежала обязанность по выполнению процедур предоставления земельных участков, предусмотренных земельным законодательством (информирование населения), и именно он должен следить за выполнением норм закона.

Исходя из этого, разрешая вопрос о применении последствий недействительности сделки, следует обсудить вопрос о добросовестном поведении сторон при совершении сделок, дать оценку действиям сторон с этой позиции, установить, добросовестно ли при этом вел себя арендатор (ответчик), содействовал ли он или нет нарушению публичных прав.

С учетом этих обстоятельств необходимо разрешить спор с соблюдением баланса интересов обеих сторон, не допуская ущемления прав добросовестного собственника имущества, принимая во внимание право стороны, потерпевшей от действий недобросовестного контрагента, на возмещение возможных убытков, причиненных по вине последнего.

Поскольку реализация процессуального права, предусмотренного статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в виде уточнения истцом заявленного требования возможна только при рассмотрении спора в суде первой инстанции, в целях соблюдения процессуального принципа последовательности обжалования судебных актов, недопущения ограничения в судебной защите и в целях предоставления обеим сторонам спора реализации процессуальных прав в первой и апелляционной инстанциях в части требования о применении последствий недействительности сделки, дело в этой части подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела, суду следует предложить истцу уточнить его требование в части возврата земельных участков с целью его конкретизации и обеспечения в дальнейшем возможности исполнения решения суда, с учетом нахождения на земельных участках объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы за ответчиком, дать оценку действиям обеих сторон при совершении сделок на предмет их добросовестного поведения, установить обстоятельства, входящие в предмет доказывания, дать оценку предоставленным в материалы дела доказательствам, доводам сторон, после чего на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, правильного применения норм материального права, с соблюдением норм процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2015 года и решение Арбитражного суда Московской области от 25 февраля 2015 года по делу N А41-80624/14 в части обязания передать земельные участки Комитету по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области отменить, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В остальной части постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2015 года по делу N А41-80624/14 оставить без изменения.

Отменить приостановление исполнения постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2015 года по делу N А41-80624/14, принятое определением Арбитражного суда Московского округа от 20 августа 2015 года.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

С.Н. Крекотнев О.А. Шишова