Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 сентября 2015 г. N Ф05-12253/15 по делу N А41-58990/2014

г. Москва

10 сентября 2015 г.

Дело N А41-58990/14

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Борзыкина М.В., Бочаровой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца - Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области - Шепеленко М.А., доверенность от 30.12.2014 г. N 24, сроком по 31.12.2015 г.

от ответчика - ЗАО "ЮИТ Московия" - Шелудченко И.Н., доверенность от 06.05.2015 г., сроком на 3 года,

рассмотрев 03 сентября 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (истец) на решение Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2015 года принятое судьей Кузьминой О.А., на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 года принятое судьями Коноваловым С.А., Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области

к ЗАО "ЮИТ Московия" (ОГРН 1045007900080)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о расторжении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области к закрытому акционерному обществу "ЮИТ Московия" (далее - ЗАО "ЮИТ Московия") с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 813 544 руб. 46 коп., пени в размере 112 926 руб. 62 коп. и досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 61-05 от 23 мая 2005 года.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 12,450,309,310,614,619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что ответчиком не исполнено обязательство по своевременному внесению арендных платежей по договору аренды.

Определением суда от 03 февраля 2015 года требование истца о расторжении договора аренды земельного участка N 61-05 от 23 мая 2005 года оставлено без рассмотрения.

Решением от 17 февраля 2015 года Арбитражный суд Московской области в иске отказал.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате, поскольку истец утратил право требования арендных платежей, в связи с установлением факта возведения и ввода к эксплуатацию жилого дома на одном арендуемом земельном участке и кафе с торговыми площадями на втором земельном участке, осуществлением регистрации права собственности на квартиры и нежилые помещения. Более того, суд установил наличие переплаты у ответчика по договору аренды.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Комитета, который не согласен с судебными актами, просит их отменить в связи с неполным исследованием обстоятельств спора, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы считает, что по земельному участку с кадастровым номером 50:13:070210:173 у ответчика имеется задолженность по арендной плате, поскольку регистрация первого права собственности на помещение в кафе с торговыми площадями было осуществлено только 25 сентября 2014 года, следовательно, до этого времени ответчик обязан был уплачивать арендную плату.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.

Представитель ЗАО "ЮИТ Московия" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на жалобу, приобщенном к материалам дела.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 23 мая 2005 года между Комитетом по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области (арендодатель) и ОАО "Корпорация ВИТ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 61-05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок с 25 марта 2005 года по 01 февраля 2006 года земельный участок с кадастровым номером 50:13:070210:0056 площадью 25025 кв.м. (в т.ч. 227 кв.м.-под строением) по адресу: Московская область, город Пушкино, между Московским проспектом и Пушкинским шоссе для строительства многоэтажных жилых домов, категория земель - земли поселений.

Договор зарегистрирован в УФРС по Московской области 22 августа 2005 года.

На основании Постановления Главы Пушкинского муниципального района Московской области N 1848 от 23 июня 2005 года дополнительным соглашением от 23 июня 2005 года к договору срок аренды был продлен по 31 декабря 2007 года.

Вместе с тем, между ООО "Корпорация ВИТ" и ООО "ИндустриалСтрой" был заключен договор N 1-А от 20.12.2005 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 61-05 от 23.05.2005.

Дополнительным соглашением к Договору от 28 июля 2006 года стороны (Комитет и ООО "ИндустриалСтрой") внесли изменения и изложили пункт 1.1. в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду с 25.03.2005 г. по 31.12.2007 г. земельный участок с кадастровым номером 50:13:07 02 10:0056 площадью 25025 кв.м. (в т.ч. 227 кв.м. - под строением) под строительство многоэтажного жилого комплекса по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д.57, корпуса 1, 2, 3, 4 (согласно генплана) и кафе по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д.59".

12 марта 2008 года сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 12 марта 2009 года, кроме того, внесены изменения в раздел 4 "Размер и условия внесения арендной платы" и раздел 5 "Ответственность Сторон".

На основании постановления Администрации Пушкинского муниципального района Московской области от 05 марта 2009 года N 475 заключено 05 марта 2009 года дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок действия договора продлен до 12 марта 2010 года.

Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 50:13:070210:0056 было образовано четыре земельных участка с кадастровыми номерами: 50:13:070210:173, 50:13:070210:174, 50:13:070210:175, 50:13:070210:176.

В связи с указанными обстоятельствами на основании Постановления Администрации Пушкинского муниципального района Московской области N 1895 от 14 июля 2010 года "Об изменении предмета договора аренды земельного участка от 23.05.2005 г. N 61-05 и продлении его действия до 31.05.2013 г. ООО "ИндустриалСтрой"" к указанному договору было принято дополнительное соглашение N 4 от 16 июля 2010 года.

В соответствии с дополнительным соглашением N 4 от 16 июля 2010 года стороны договорились продлить срок действия договора до 31 мая 2013 года и изложили пункт 1.1. в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду

- земельный участок площадью 3041 кв.м. (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:173,

- земельный участок площадью 8506 кв.м. (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:174,

- земельный участок площадью 13358 кв.м. (2533 кв.м. - водоохранная зона p.Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:175,

- земельный участок площадью 120 кв.м. (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:176, категория земель - земли населенных пунктов.".

В связи со сдачей в эксплуатацию объектов, расположенных по адресам: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д.57 корпус 1, корпус 2, корпус 3 стороны заключили 10 декабря 2011 года дополнительное соглашение N 5 к договору аренды, согласно которому пункт 1.1. был изложен в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду:

- земельный участок площадью 3041 кв.м. (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:173,

- земельный участок площадью 8506 кв.м. (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:174, категория земель-земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане), прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, г.Пушкино, между Московским проспектом и Пушкинским шоссе, для строительства многоэтажных жилых домов, из земель, входящих в границы муниципального образования-городское поселение Пушкино".

Вместе с тем, ООО "ИндустриалСтрой" реорганизовано в ЗАО "ИндустриалСтрой", ЗАО "ИндустриалСтрой" реорганизовано в форме присоединения в ЗАО "ЮИТ Московия".

Дополнительным соглашением N 6 от 02 июля 2013 года, заключенным между арендодателем и ЗАО "ЮИТ Московия", срок договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174 был продлен до 30 мая 2014 года.

В обоснование заявленных требований Комитет ссылался на то, что на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, как указывал истец, ответчик ненадлежащим образом исполняет свою обязанность по оплате арендных платежей за земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174, в связи с чем у него образовалась задолженность по оплате за период с 01 января 2014 года по 02 октября 2014 года в сумме 1 813 544 руб. 46 коп. и начислены пени в сумме 112 926 руб. 62 коп.

Суды обеих инстанций полно и всесторонне исследовав фактические обстоятельства дела и предоставленные доказательства, дав им правовую оценку, правильно квалифицировав отношения сторон и определив обстоятельства, входящие в предмет доказывания, сделали обоснованные выводы, изложенные в принятых судебных актах, с которыми суд кассационной инстанции соглашается в связи со следующим.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В тоже время, при рассмотрении настоящего спора, суды обеих инстанций установили, что на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:174 ответчиком был возведен многоквартирный жилой дом, который введен в эксплуатацию Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области 16 ноября 2009 года, о чем имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50522107-Ю23-09.

Квартиры в данном доме реализованы ответчиком по договорам участия в долевом строительстве и договорам купли-продажи, первое право собственности на квартиру было зарегистрировано 14 декабря 2009 года (свидетельство о государственной регистрации права N 50-НДN N 460478 от 14 декабря 2009 года).

В этой связи суды обеих инстанций правильно применили нормы права, регулирующие возникшие отношения в данной ситуации, с учетом правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2012 года N 11642/11.

Так, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом, пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В этой связи, является правильным вывод судов о том, что с 14 декабря 2009 года истец утратил право на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 50:13:070210:174, а, следовательно, и право требовать арендные платежи за рассматриваемый в настоящем деле период времени.

Кроме того, суды обеих инстанций также установили, что на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:173 ответчиком в соответствии с условиями договора и иной разрешительной документацией возведено кафе с торговыми площадями и 25 сентября 2014 года произведена регистрация первого права собственности на помещение в кафе с торговыми площадями.

На основании норм статей 249,289,290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации суды сделали обоснованный вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:070210:173 также выбыл из распоряжения истца 25 сентября 2014 года в связи с регистрацией первого права собственности на помещение в возведенном на нем объекте недвижимости.

Довод кассационной жалобы о наличии у ответчика задолженности по арендной плате ввиду его обязанности вносить арендные платежи до 25 сентября 2014 года по земельному участку с кадастровым номером 50:13:070210:173 подлежит отклонению как несостоятельный.

Как усматривается из материалов дела, в суде апелляционной инстанции стороны провели сверку расчетов и предоставили суду подписанный акт сверки, на основании которого суд апелляционной инстанции установил, что по данным ответчика у него имеется переплата в сумме 192 798 руб. 50 коп., по данным истца у общества имеется задолженность в размере 3 052 828 руб. 17 коп.

В тоже время, как установил суд апелляционной инстанции исходя из пояснений сторон, указанное несоответствие по суммам вызвано тем, что Администрация начисляла обществу арендную плату за земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174 по 25 сентября 2014 года. Между тем, обязанность уплачивать арендные платежи за земельный участок 50:13:070210:174 в силу вышеизложенного у общества отпала еще с 14 декабря 2009 года.

Таким образом, суды обеих инстанций установили наличие у ответчика переплаты и соответственно отсутствие задолженности в целом по договору аренды.

В связи с этим, доводы кассационной жалобы, изученные судом кассационной инстанции, подлежит отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 года по делу N А41-58990/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

М.В. Борзыкин Н.Н. Бочарова