Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 сентября 2015 г. N Ф05-11261/15 по делу N А40-208061/2014

г. Москва

23 сентября 2015 г.

Дело N А40-208061/14

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Кобылянского В. В., Петровой Е. А.,

при участии в заседании:

от истца - Саяпиной О.А. по доверенности от 05.12.2014,

от ответчика - Салаватовой К.Х. по доверенности от 30.12.2014 N 33-Д-875/14,

рассмотрев 10-16 сентября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "БРИЗ"

на постановление от 08 июня 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,

по заявлению ООО "БРИЗ"

к Департаменту городского имущества Москвы

о признании незаконным решения об отказе в выкупе арендуемого помещения,

В судебном заседании 16 сентября 2015 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 23 сентября 2015 года

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "БРИЗ" (далее ООО "БРИЗ", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным и отмене решения Департамента городского имущества города Москвы об отказе ООО "БРИЗ" в выкупе арендуемого нежилого помещения, оформленного письмом N ДГИ-1-134335/М1 от 10.11.2014.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2015 года заявление удовлетворено.

Суд счел, что отказ не соответствует требованиям части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

ООО "БРИЗ" как субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий требованиям Закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ООО "БРИЗ" соблюдены все требования, предъявляемые Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 июня 2015 года решение Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2015 года отменено, в удовлетворении заявления отказано.

Апелляционный суд указал, что, суд, удовлетворяя заявление, не учел, что переуступка права аренды была зарегистрирована 31.10.2008, приобретение заявителем права аренды произведено без проведения конкурса в нарушение статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, следовательно, сделка, переуступка права аренды от 10.06.2008, является ничтожной, не повлекшей за собой последующих юридических последствий.

В связи с этим у заявителя нет преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Заявитель не доказал, как того требуют положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО "БРИЗ" подана кассационная жалоба на вышеназванное постановление суда апелляционной инстанции, согласно которой он просит данный судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы.

Указывает, что протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 27.08.2003 N 00-00451/03 в редакции дополнительного соглашения от 08.02.2006 заключен 10.06.2008 между Департаментом (арендодатель), ООО фирма "АПЕКС-ЖЛ" (арендатор) и ООО "БРИЗ" на основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Протокол-соглашение заключен до вступления в силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" и зарегистрирован в УФРС 31.10.2008.

На основании данного протокола-соглашения ООО фирма "АПЕКС-ЖЛ" с согласия собственника (Департамент городского имущества) передала свои права и обязанности по договору аренды от 27.08.2003 N 00-00451/03 в редакции дополнительного соглашения от 08.02.2006 на нежилое помещение (подвал пом. 1, комн.7-9, 11-16,18,19; 1-ый этаж пом.1 комн. 2а, 3,4,7-13,16 общей площадью 255,3 кв. м) по адресу: Москва, первый Щипковский переулок д. 17 ООО "БРИЗ".

12.03.2009 при реорганизации ООО "БРИЗ" в форме выделения создано и зарегистрировано ООО "БРИЗ+". На основании разделительного баланса ООО "БРИЗ+" переданы помещения подвала: пом.1, комн. 7-9, 11-16,18,19 общей площадью 149,5 кв. м.

По результатам реорганизации Департамент имущества заключил с ООО "БРИЗ+" договор аренды N 1-137/09 от 03.08.2009 г. на нежилое помещение общей площадью 149,5 кв. м по адресу: 1-ый Щипковский пер. д. 17. Указанный договор зарегистрирован в УФРС по г. Москве.

В аренде у ООО "БРИЗ" остался 1 этаж, помещение 1, комн.2а,3,4,7-13,16 общей площадью 105,8 кв. м.

Заявляет, что в данном случае протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества заключен с согласия сторон 10.06.2008 между

Департаментом (арендодатель), ООО фирма "АПЕКС-ЖЛ" (арендатор) и ООО "БРИЗ" в период действия договора аренды от 27.08.2003 N 00-00451/03 в редакции дополнительного соглашения от 08.02.2006.

При таких обстоятельствах протокол-соглашение о переуступке прав на аренду от 10.06.2008 нельзя рассматривать как новый договор аренды.

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не содержит указаний на обязательность проведения торгов при замене арендатора в уже заключенном договоре.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Департамент возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление законным и обоснованным. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене.

Судом первой инстанции установлено, что ООО "БРИЗ" является арендатором нежилого помещения общей площадью 105,8 кв. м по адресу: г. Москва, 1-й Щипковский пер., 17 на основании договора аренды N 01-00138/09 от 03.08.2009, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Дополнительным соглашением к договору аренды N 01-00138/09 от 03.08.2009 срок действия договора продлен до 30.06.2015. Дополнительное соглашение зарегистрировано в УФРС по г. Москве.

Указанный договор аренды заключен на основании договора аренды N 00-00451/03 от 27.08.2003, дополнительного соглашения к нему от 08.02.2006, а также трехстороннего протокола-соглашения от 10.06.2008 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 27.08.2003 N 00-00451/03 в редакции дополнительного соглашения от 08.02.2006.

Согласно вышеуказанному трехстороннему протоколу соглашению ООО "АПЕКС-ЖЛ" передало ООО "БРИЗ" права и обязанности по договору аренды нежилого помещения N 00-00451/03 от 27.08.2003. Протокол-соглашение подписан Департаментом имущества города Москвы, арендатором ООО фирма "АПЕКС-ЖЛ" и ООО "БРИЗ".

Из пункта 1.1 протокола-соглашения следует, что права и обязанности по договору аренды от 27.08.2003 N 00-00451/03 в полном объеме переходят от Общества с ограниченной ответственностью фирма "АПЕКС-ЖЛ" к ООО "БРИЗ".

Указанная сделка зарегистрирована в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по городу Москве 31.10.2008 за N 77-77-11/1222008-021.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ООО "БРИЗ" обратилось в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения общей площадью 105,8 кв. м по адресу: г. Москва, 1-й Щипковский пер., 17, на что получен отказ (письмо от 10.11.2014) по основанию, что подписанный 10.06.2008 протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 28.08.2003 N00-00451/03 считается заключенным с момента государственной регистрации в УФРС по г. Москве, то есть с 31.10.2008. При таких обстоятельствах переуступка прав аренды в отношении государственного имущества должна осуществляться в порядке, установленном частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 18.07.2009 N181-ФЗ, то есть по результатам проведения конкурсов или аукционов.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

Арбитражный суд города Москвы, удовлетворяя заявление ООО "БРИЗ" о признании указанного отказа незаконным, счел, что трехсторонний протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 27.08.2003 N 00-00451 заключен 10.06.2008, т.е. в период, когда Закон о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ не действовал.

Суд пришел к выводу, что отказ Департамента, оформленный письмом от 10.11.2014 N ДГИ-1-134335/М1, не соответствует требованиям части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; ООО "БРИЗ" соблюдены все требования, предъявляемые Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, указал, что суд, удовлетворяя заявление, не учел, что переуступка права аренды была зарегистрирована 31.10.2008, приобретение заявителем права аренды произведено без проведения конкурса в нарушение статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, следовательно, сделка, переуступка права аренды от 10.06.2008 является ничтожной, не повлекшей за собой последующих юридических последствий. В связи с этим у заявителя нет преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. Заявитель не доказал, как того требуют положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования заявителя.

Судебная коллегия полагает выводы судов сделанными при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи ООО "БРИЗ" заявления о выкупе) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, начало действия - 02.07.2008) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных данной статьей случаев.

Как сказано выше, суд первой инстанции установил, что права и обязанности арендатора заявленного к выкупу помещения по договору аренды N 00-00451/03 от 27.08.2003 перешли к ООО "БРИЗ" на основании протокола-соглашения, подписанного сторонами 10.06.2008.

Зарегистрирован данный протокол-соглашение 31.10.2008.

Судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции о том, что протокол-соглашение заключен 31.10.2008 не соответствующим: пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающему, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; пункту 3 статьи 433 Кодекса, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (в редакции на даты регистрации протокола-соглашения, оспариваемого отказа).

Согласно рекомендациям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 14) согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

При разрешении спора по настоящему делу судами не исследованы и не установлены обстоятельства исполнения договора аренды по объему прав нового арендатора ООО "БРИЗ" после подписания протокола-соглашения от 10.06.2008 (с учетом того, что собственник передал имущество данному арендатору, выразил согласие на такую аренду), в том числе права заявителя на выкуп и наличия (отсутствия) у Департамента обязанности по продаже ООО "БРИЗ" помещения, в отношении которого у сторон сложились отношения по аренде, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, породил ли данный протокол-соглашение указанные последствия по выкупу помещения.

Также судами не исследовано и не установлено обстоятельство, на ком лежала обязанность по регистрации протокола-соглашения, когда соответствующее лицо обратилось с заявлением о его государственной регистрации.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявлению ООО "БРИЗ" и его основаниям, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 июня 2015 года по делу N А40-208061/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

В. В. Кобылянский Е. А. Петрова