Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2015 г. N Ф05-15884/15 по делу N А40-184898/2014

г. Москва

17 ноября 2015 г.

Дело N А40-184898/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Агапова М.Р.

судей Дудкиной О.В., Красновой С.В.

при участии в заседании:

от заявителя Общества с ограниченной ответственностью "Фурманный" Короткова Д.В. по доверенности от 08 декабря 2014 года

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы Гречко А.В. по доверенности от 30 декабря 2014 года N 33-Д-852/14

рассмотрев 10 ноября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 18 мая 2015 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Прижбиловым С.В.

на постановление от 17 августа 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Якутовым Э.В., Каменецким Д.В., Свиридовым В.А.

по делу N А40-184898/14

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Фурманный" (ОГРН 5087746529712) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) о признании незаконным отказа

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015, удовлетворено заявление Общества с ограниченной ответственностью "Фурманный" (далее - ООО "Фурманный", Общество) о признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы (далее - Департамент), оформленного письмом от 11.08.2014 N 33-5-19786/14-(0)-1, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Фурманный переулок, дом 16, строение 3, общей площадью 161,8 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001082:4129.

Суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем осуществления действий, необходимых для реализации последним преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В кассационной жалобе Департамент просит отменить решение и постановление, как принятые с нарушением и неправильным применением норм процессуального (статей 198, 200, 201 АПК РФ) и материального права (статей 217, 167, 168, 447 ГК РФ, Закона N 159-ФЗ, Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. При этом указывается, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, так как переуступка прав, совершенная 12.03.20010 является ничтожной сделкой, как не соответствующая требованиям Закона N 135-ФЗ. В связи с тем, что право аренды у Общества основано на ничтожной сделке, которая не порождает правовых последствий, у него отсутствует преимущественное право на приобретение спорного объекта недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывая, что в соответствии с судебной практикой Департамент был не вправе ссылаться на несоответствие протокола-соглашения от 12.03.20010 требованиям Закона N 135-ФЗ, а суд проверять данное соответствие.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы, а представитель Общества просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения настаивая на несостоятельности её доводов.

Проверив правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно жалобы, арбитражный суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в связи неправильным применением при их принятии норм материального права.

Как установлено судом первой, а при повторном рассмотрении дела и апелляционной инстанции, между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и Закрытым акционерным обществом по производству и строительству теплиц, хранилищ и низкотемпературных холодильников (Арендатор) 14.05.2008 был заключен договор N 01-00601/08 аренды нежилого помещения общей площадью 161,8 кв. м по адресу: г. Москва, Фурманный переулок, дом 16, строение 3.

Департаментом имущества города Москвы, Закрытым акционерным обществом по производству и строительству теплиц, хранилищ и низкотемпературных холодильников и ООО "Фурманный" 12.03.2010 подписан протокол-соглашение о переуступке прав по договору аренды от 14.05.2008 N 01-00601/08, в соответствии с которым Закрытое акционерное общество по производству и строительству теплиц, хранилищ и низкотемпературных холодильников переуступило Обществу право аренды на нежилое помещение общей площадью 161,8 кв. м по адресу: г. Москва, Фурманный переулок, дом 16, строение 3 в тех же целях и на срок действия договора.

Общество обратилось в Департамент с заявлением от 07.07.2014 о предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Фурманный переулок, д. 16, стр. 3.

Решением Департамента от 11.08.2014 N 33-5-19786/14-(0)-1 в предоставлении государственной услуги Обществу было отказано по основаниям предусмотренным федеральными законами, поскольку переуступка права аренды в отношении вышеуказанного нежилого помещения, совершена с нарушением установленного статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ и в связи с требованиями статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Удовлетворяя заявленные Обществом требования, суд первой инстанции, а при повторном рассмотрении дела и суд апелляционной инстанции исходили из того, что ссылка Департамента на ничтожность сделки по уступки прав по договору аренды не могла являться основанием для отказа в предоставлении государственной услуги.

При этом, суды указали на то, что субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 01.01. 2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Исследуя материалы дела, суды нашли установленным, что арендуемое имущество находилось во временном владении и временном пользовании Общества с 2010 года на основании договора аренды от 14.05.2008 N 1-601/08 и у него на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Согласно данным Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, Общество включено в Реестр 19.12.2009.

Однако, арбитражный суд кассационной инстанции не может согласиться с правомерностью выводов судов о необоснованности оспоренного решения (отказа) Департамента о не соответствии Общества установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям по отчуждению указанного в заявлении имущества, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, возвращения заявления Обществу с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества, как ничтожности сделки - протокола-соглашения от 12.03.20010, и соответствия Общества установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям.

Судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении дела не было учтено, что в соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы удовлетворение заявленных требований возможно при одновременном наличии двух условий: если оспариваемое решение органа не соответствует закону и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право могло быть реализовано Обществом при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 6, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона N 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ.

В силу части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного протокола-соглашения) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.

Согласно части 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ в таком же порядке осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями, а также которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным учреждениям.

На основании части 4 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 указанной статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения и составлять более чем двадцать квадратных метров.

Таким образом названной нормой предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В связи с этим на момент заключения рассматриваемого протокола-соглашения от 12.03.2010 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору от 14.05.2008 действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

В настоящем случае переход права аренды на имущество, находящееся в собственности города Москвы и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, произошел без проведения конкурса или аукциона, то есть в нарушение законодательно установленного порядка.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент заключения спорного протокола-соглашения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ "Общие положения о последствиях недействительности сделки" недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание изложенное, протокол-соглашение от 12.03.2010 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 14.05.2008 является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку заключен с нарушением требований Закона N 135-ФЗ.

Поэтому, Общество на момент обращения в Департамент не могло считаться лицом, соответствующим требованиям, установленным в пункте 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, то есть временно владеющим и (или) временно пользующимся непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, и следовательно, у Общества на момент оспариваемого отказа отсутствовало преимущественное право выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Фурманный переулок, дом 16, строение 3.

В связи с изложенным вывод судов о том, что Общество полностью отвечает всем критериям и требованиям, установленным нормами Закона N 159-ФЗ для реализации им своего права выкупа арендуемого нежилого помещения, не может быть признано правомерным и обоснованным, поскольку сделан без учета изложенных выше обстоятельств.

При этом арбитражный суд кассационной инстанции полагает возможным указать на то, что обстоятельства того, что Общество пользуется помещением с согласия ответчика, оплачивает арендную плату, не свидетельствуют о соблюдении им требований пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты при неправильном применении норм материального права.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствует о законности отказа Департамента, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований Общества у судов не имелось.

Учитывая, что дополнительного выяснения фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в данном случае не требуется, кассационная инстанция считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2015 года по делу N А40-184898/14 отменить.

В удовлетворении заявленных Обществом с ограниченной ответственностью "Фурманный" требований отказать.

Председательствующий судья

М.Р. Агапов

Судьи

О.В. Дудкина С.В. Краснова