Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 ноября 2015 г. N Ф05-7741/14 по делу N А40-104250/2013

г. Москва

27 ноября 2015 г.

Дело N А40-104250/13

Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2015.

Полный текст постановления изготовлен 27.11.2015.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Русаковой О.И., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Мирида Финанс" - Махрова М.А.- доверен. от 25.12.2014 г., Терехин Ф.А.- доверен. от 25.12.2014 г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Дубчак Р.В.- доверен. от

30.12.2014 г.

от Правительства Москвы - Дубчак Р.В.- доверен. от 26.08.2015 г.

рассмотрев 23.11.2015 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на постановление от 07.08.2015

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е., Александровой Г.С.,

по делу N А40-104250/13 по иску ООО "Мирида Финанс" (ОГРН 1027700167703)

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Правительство Москвы

о признании недействительным расторжения договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мирида Финанс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании недействительными расторжения Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 16.07.2008 N М-09-033861 и уведомления от 07.05.2013 о расторжении указанного договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2014 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2014 по делу N А40-104250/13-41-966 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.07.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по делу N А40-104250/13-41-966 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела судам указано исследовать доводы истца о завершении строительства, дать оценку акту приема в эксплуатацию приюта для бездомных животных с участием главы управы района Ховрино, заместителей глав районов управ Молжаниновского и Левобережного районов города Москвы и заключению эксперта от 14.01.2014 N 08-01; проверить доводы истца о фактическом использовании приюта для бездомных животных.

При новом рассмотрении дела, Арбитражный суд города Москвы решением от 20.05.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2015 по делу N А40-104250/13 отменено. Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 07.05.2013 о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.2008 N М-09-033861 признано недействительным.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 по делу N А40-104250/2013 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2015 по указанному делу оставить в силе.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неправильное применение норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, здание приюта площадью 142, 9 кв.м для содержания безнадзорных животных было построено еще до заключения спорного договора, что исключает вывод суда об исполнение истцом обязательств по рассматриваемому договору, судом не учтено, что ранее спорный земельный участок был предоставлен истцу в аренду для разработки исходно-разрешительной документации на строительство приюта бродячих животных, при этом, два здания построены не были, поэтому постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 по делу N А40-104250/2013 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2015 по указанному делу оставить в силе

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе.

Третье лицо поддержало доводы кассационной жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судом, распоряжением от 24.01.2008 N 545 Префект Северного административного округа города Москвы предоставил истцу в аренду земельный участок площадью 0,35 га с кадастровым номером 77:09:06004:029 по адресу: г. Москва, проектируемый проезд N 5082, вл. 8, - для строительства и эксплуатации приюта бродячих животных; распоряжением от 07.03.2008 N 1527 в указанное распоряжение внесены изменения, цель предоставления земельного участка в аренду изменена на проектирование, строительство и эксплуатацию приюта для содержания безнадзорных животных с помещениями медицинского, административного, производственно-складского назначения. Одновременно в распоряжении от 07.03.2008 N 1527 установлен срок окончания строительства - до 01.07.2009.

Во исполнение вышеуказанного распоряжения между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 16.07.2008 N М-09-033861.

По условиям вышеуказанного договора истцу предоставлен в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и эксплуатации приюта для содержания безнадзорных животных с помещениями медицинского, административного, производственно-складского назначения земельный участок площадью 3 500 кв. м по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд N 5082, вл. 8. сроком до 01.01.2033

Судом установлено, что спорный земельный участок ранее предоставлялся истцу в аренду в 2005 году (договор аренды от 21.02.2005 N М-09-512174) и в 2006 году (договор аренды от 29.08.2006 N М-09-513367, заключенный на основании распоряжения Префекта от 19.07.2006 N 5232 для разработки исходно-разрешительной документации на строительство приюта бродячих животных.

Уведомлением от 07.05.2013 N ДГИ-И-10445/13 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, поскольку по состоянию на дату направления уведомления обязательство по строительству объекта в срок, установленный договором истцом не исполнено.

В обоснование предъявления исковых требований истец указал на отсутствие существенных нарушений условий договора, указанных в уведомлении ответчика о расторжении договора.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.

В свою очередь, пп. 7 п. 2 данной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.

Аналогичные положения содержатся и в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя.

Данная норма носит диспозитивный характер, в связи с чем не исключает правомерности досрочного прекращения таких договоров на основании правил, содержащихся в иных федеральных законах, в частности в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды земельного участка от 16.07.2008 N М-09-033861 заключен сроком до 01.01.2033. Предметом указанного договора является земельный участок площадью 3 500 кв. м по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд N 5082, вл. 8., предоставленный в пользование на условиях аренды "для проектирования, строительства и эксплуатации приюта для содержания безнадзорных животных с помещениями медицинского, административного, производственно-складского назначения".

Построенное здание приюта для содержания безнадзорных животных является объектом капитального строительства, степень готовности здания приюта составляет 95% готовности. Построенное здание приюта соответствует строительным и градостроительным правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Предусмотренное исходно разрешительной документацией строительство здания склада 1850,5 кв. м на момент осмотра не построено, что следует из заключения эксперта, АНО "Центр "Независимая экспертиза" от 13.11.2014 N 190841.

Согласно решению Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2013 по делу N А40-47302/2013, оставленному без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.12.2013, признано незаконным бездействие Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы по заявлению общества от 15.05.2012 о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 77:09:0006004:2, а также суды обязали комитет рассмотреть заявление общества от 15.05.2012 о выдаче ГПЗУ.

Таким образом, судом установлено, что истцом предпринимались меры для получения необходимых разрешений и согласований в уполномоченных органах Москвы на строительство спорного объекта.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в определении от 06.10.2015 N 2317-О "По жалобе ГСК "Полет" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п.22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о признании уведомления Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.2008 N М-09-033861 в одностороннем порядке незаконным.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемым судебным актом, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 по делу N А40-104250/13 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

О.И. Русакова В.В. Кобылянский