Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 декабря 2015 г. N Ф05-17714/15 по делу N А41-56593/2014

г. Москва

10 декабря 2015 г.

Дело N А41-56593/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 3 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Бочаровой Н. Н., Борзыкина М. В.,

при участии в заседании:

от истца - Прокуратуры Московской области: Корнилов П.С., уд. От 06.05.2015 N 186930,

от ответчика - закрытого акционерного общества "Олимпик Сити": Илюхина Е.Н., дов. от 09.12.2014,

от ответчика - Управления делами Президента Российской Федерации: Иванова М.А., дов. т 02.06.2015,

от третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Инвест Капитал", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области, Федерального государственного унитарного предприятия "Агропромышленный комплекс "Воскресенский" Управления делами Президента Российской Федерации: не явились, извещены,

рассмотрев 3 декабря 2015 года в судебном заседании кассационную

жалобу закрытого акционерного общества "Олимпик Сити"

на решение от 25 марта 2015 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Федуловой Л.В.

на постановление от 1 сентября 2015 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Шевченко Е.Е., Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,

по иску Прокуратуры Московской области

к Управлению делами Президента Российской Федерации, закрытому акционерному обществу "Олимпик Сити"

о признании договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Инвест Капитал", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области, Федеральное государственное унитарное предприятие "Агропромышленный комплекс "Воскресенский" Управления делами Президента Российской Федерации,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Московской области (далее - прокурор) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению делами Президента Российской Федерации и закрытому акционерному обществу "Олимпик Сити" (далее - ЗАО "Олимпик Сити") со следующими требованиями (с учетом принятого судом уточнения требований) и признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды от 09.08.2012 земельного участка, находящегося в федеральной собственности; применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязании ЗАО "Олимпик Сити" возвратить Российской Федерации в лице Управления делами Президента Российской Федерации земельный участок площадью 98 800 кв. м. с кадастровым номером 50:20:0041411:143, расположенный по адресу: Одинцовский район, сельский округ Назарьевский, деревня Матвейково, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Исковые требования основаны на ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в ходе проверки соблюдения законодательства при реализации полномочий Управлением делами Президента Российской Федерации Генеральной прокуратурой Российской Федерации установлено, что Приказом Управления делами Президента Российской Федерации от 23.12.2011 N 690 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования предприятия на пять земельных участков, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041411:143, при этом данный участок был предоставлен в аренду ЗАО "Олимпик Сити" без проведения торгов, в связи с чем договор аренды земельного участка от 09.08.2012 является недействительным в силу его ничтожности.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют общество с ограниченной ответственностью "Инвест Капитал" (далее - ООО "Инвест Капитал"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (далее - ТУ ФАУГИ), Федеральное государственное унитарное предприятие "Агропромышленный комплекс "Воскресенский" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - ФГУП "Агропромышленный комплекс "Воскресенский").

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.03.2015 по делу N А41-56593/2014 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 решение суда оставлено без изменения.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "Олимпик Сити", которое просит отменить полностью решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В кассационной жалобе указывает, что судами первой и апелляционной инстанций неполно исследованы имеющие значение для дела обстоятельства и неправильно применены нормы материального права, а именно, не применены подлежащие применению п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". Судами сделан не соответствующий обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам вывод о том, что территория, включающая спорный земельный участок, не соответствует определенным п. 3 и 4 ст. 46.1. ГрК РФ критериям застроенной территории, поскольку на спорном участке отсутствуют многоквартирные жилые дома, а разрешенное использование находящихся на спорном участке иных объектов соответствовало виду разрешенного использования земельного участка - земли сельскохозяйственного производства.

При этом суд не исследовал вопрос о границах застроенной территории, определяемой в соответствии с ч. 1 ст.46.1. ГрК РФ, в отношении которой инвестором осуществляется реализация проекта.

Застраиваемая территория, включая спорный земельный участок, не предназначена для использования в целях сельскохозяйственного производства, разрешенное использование расположенных на спорном земельном участке объектов капитального строительства не соответствуют градостроительному регламенту, а сами объекты находятся в аварийном состоянии и подлежат сносу либо реконструкции, что подтверждается имеющимися в материалах дела.

По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанции необоснованно отклонили доводы ЗАО "Олимпик Сити" о том, что контракт по своей правовой природе фактически является договором о развитии застроенной, в связи с чем земельный участок предоставлен последнему правомерно без проведения торгов, при этом суды неправильно применили норму материального права, а именно не применили подлежащие применению в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации положения ст. ст. 46.1, 46.2 ГрК РФ, абз. 1 ч. 2.1. ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении кассационной жалобы представитель ЗАО "Олимпик Сити" поддержал ее по изложенным доводам, представитель Прокуратуры Московской области возражал против удовлетворения жалобы, считает принятые акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения. Представитель Управления делами Президента Российской Федерации поддержал позицию истца по делу.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между Управлением делами Президента Российской Федерации, ФГУП "Агропромышленный комплекс "Воскресенский" и ЗАО "Олимпик-Сити" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 23.06.2005 N УД-217д (далее - контракт) по реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству, реконструкции и модернизации на земельных участках площадью около 700 га, предоставленных в установленном законом порядке предприятию, спортивных, социальных объектов, объектов жилого фонда и иных объектов общей площадью 4 миллиона кв. м., а именно: гостиничного комплекса, гольф-клуба, поля для гольфа, конного кантри-клуба, футбольных полей, открытого бассейна с подогревом, лыжной трассы с освещением, горнолыжного центра, теннисного центра, коттеджной застройки, малоквартирного жилого комплекса, многоквартирного жилого комплекса, детского сада, школы, многофункционального коммерческого центра, включая сферы розничной торговли и точки общественного питания, инженерных и транспортных сетей.

По условиям п. 5.3.2 контракта ФГУП "Агропромышленный комплекс "Воскресенский" обязалось обеспечить предоставление ЗАО "Олимпик-Сити" в установленном порядке земельных участков для производства работ по инвестиционному объекту и осуществить мероприятия, необходимые для инвентаризации, изменения целевого назначения, разрешенного использования, категории земель, и оформления имущественных прав предприятия на земельные участки, задействованные в рамках реализации контракта, если это будет необходимо в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и условиями контракта.

В Приказе от 23.11.2011 N 690 "О предоставлении в аренду земельных участков" Управление делами Президента Российской Федерации указало на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "Агропромышленный комплекс "Воскресенский" на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041411:143 и на предоставление участка в аренду ЗАО "Олимпик Сити" сроком до 31.12.2016 в целях реализации контракта.

На основании данного приказа Управление делами Президента Российской Федерации заключило с ЗАО "Олимпик Сити" договор аренды от 09.08.2012 (далее - договор аренды), по условиям которого предоставило ему земельный участок площадью 98 800 кв. м. с кадастровым номером 50:20:0041411:143, расположенный по адресу: Одинцовский район, сельский округ Назарьевский, деревня Матвейково, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства и в целях реализации контракта, сроком до 31.12.2016.

Договор аренды зарегистрирован 26.10.2012.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041411:143 предоставлен ООО "Инвест Капитал" по договору субаренды от 04.04.2013 N СА/12-1з, договор субаренды зарегистрирован 19.07.2013.

Полагая, что договор аренды заключенный между ответчиками без проведения торгов, является недействительным в силу его ничтожности, прокурор Московской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать ЗАО "Олимпик Сити" возвратить спорный земельный участок Российской Федерации в лице Управления делами Президента Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Управление делами Президента Российской Федерации признало иск, представило в материалы дела Приказ N 510 от 11.12.2014 об отмене пункта 2 Приказа Управления делами Президента Российской Федерации от 23.12.2011 N 1690 "О предоставлении в аренду земельных участков".

ЗАО "Олимпик Сити" возражало против удовлетворения требований, указывало, что инвестиционный контракт (с учетом всех дополнительных соглашений к нему) по своей правовой природе фактически соответствует введенному Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ в ГрК РФ понятию договора о развитии застроенной территории (ст. 46.1 - 46.2 ГрК РФ), в связи с чем подлежат применению положения п. 2.1. ч. 2 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 8 ст. 46.1 ГрК РФ, а само предоставление земельного участка в аренду ЗАО "Олимпик Сити" должно осуществляться без проведения торгов.

Удовлетворяя заявленное требование о признании оспариваемого договора ничтожной сделкой, суды исходили из того, что договор аренды земельного участка заключен ответчиками без проведения торгов в установленном порядке, в связи с чем на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является ничтожной сделкой.

При этом суды указали, что согласно ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельный кодекс.

В силу п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30.12.2004.

При рассмотрении дела суды установили, что инвестиционный контракт от 23.06.2005, которым предусмотрено предоставление земельного участка инвестору в аренду, заключен между Управлением делами Президента Российской Федерации, ФГУП "Агропромышленный комплекс "Воскресенский" и ЗАО "Олимпик Сити" после 30.12.2004, оспариваемый договор аренды подписан 09.08.2012, в связи с чем предоставление земельного участка в аренду по п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ без проведения торгов невозможно.

Отклоняя возражения ЗАО "Олимпик Сити" о правовой природе инвестиционного контракта как договора о развитии застроенной территории, отсутствии необходимости проведения торгов, суды обеих инстанций исходили из того, что ст. 46.1 ГрК РФ, предусматривающая положения о развитии застроенных территорий, введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ, то есть после заключения контракта (23.06.2005).

В соответствии с ч. 1 ст. 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

В ч. 2 ст. 46.1 ГрК РФ предусмотрено, что решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления.

Согласно ч. 3-6 ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

Как установили суды, переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041411:143 находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, и до 23.12.2011 принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "Агропромышленный комплекс "Воскресенский".

В соответствии с п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.

Поскольку в данной ситуации органом местного самоуправления не принималось решения о развитии застроенной территории, спорный земельный участок не является муниципальной собственностью или участком, права на который не разграничены, суды обеих инстанций пришли к правомерному и обоснованному выводу о том, что инвестиционный контракт не обладает квалифицирующими признаками договора о развитии застроенной территории, в связи с чем отклонили соответствующие доводы ЗАО "Олимпик-Сити".

С учетом установленного вида разрешенного использования земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на основании п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения оспариваемого договора аренды между сторонами требовалось проведение торгов в установленном порядке.

Несоблюдение данного предусмотренного законом условия послужило основанием для признания заключенного ответчиками договора ничтожной сделкой на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив ничтожность заключенного договора аренды, суды пришли к правомерному выводу о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние.

Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия отклоняет их как несостоятельные.

Доводы заявителя основаны не влияют на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, основаны на ином толковании норм материального права, поскольку статьи 46.1, 46.2 ГрК РФ, на которые ссылается заявитель, введены в действие Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ уже после заключения инвестиционного контракта от 23.06.2005, в связи с чем данные статьи не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Распространение закона на отношения, возникшие до введения его в действие, законодательством по общему правилу не допускается за исключением тех случаев, когда это прямо предусмотрено законом.

Судом апелляционной инстанции также правомерно отклонены доводы заявителя о том, что положения указанных ГрК РФ должны применяться по аналогии закона (ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) ввиду отсутствия в Градостроительном кодексе таких положений на момент заключения контракта, а также норм, позволяющих заключать договор развития застроенной территории органом государственной власти, не являющимся органом местного самоуправления.

Судебная коллегия также отмечает, что доводы кассационной жалобы повторяют доводы, изложенные заявителем в суде первой и апелляционной инстанции, которые были проверены, правомерно и обоснованно отвергнуты судами.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, полагает, что данные выводы сделаны с правильным применением норм материального права, при полном исследовании имеющих значение для дела обстоятельств, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2015 года по делу N А41-56593/2014, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2015 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

Н.Н.Бочарова М.В.Борзыкин