Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 декабря 2015 г. N Ф05-17680/15 по делу N А40-123508/2014

город Москва

14 декабря 2015 г.

Дело N А40-123508/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца: закрытого акционерного общества "Интер МТД" - Пивненко И.С. по дов. от 15.12.2014, Хорошилова И.В. по дов. от 02.12.2015,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Дубчак Р.В. по дов. от 30.12.2014,

от третьих лиц: Правительства Москвы - Дубчак Р.В. по дов. от 26.08.2015,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - неявка, извещено,

рассмотрев 09 декабря 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - закрытого акционерного общества "Интер МТД"

на постановление от 15 сентября 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,

по иску закрытого акционерного общества "Интер МТД"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительным одностороннего расторжения договоров аренды,

третьи лица: Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

УСТАНОВИЛ: закрытое акционерное общество "Интер МТД" (далее - истец, ЗАО "Интер МТД") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании односторонних сделок по расторжению договора аренды от 30.10.2006 N М-06-027348 на основании уведомления от 11.04.2014 N ДГИ-И-6978/14 и уведомления от 26.06.2014 N ДГИ-И-12118/14 и договора аренды от 30.10.2006 N М-06-508478 на основании уведомления от 17.03.2014 N ДГИ-И-4941/14 недействительными и признании указанных договоров аренды действующими.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2015 года заявленные требования удовлетворены частично: суд признал недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды от 30.10.2006 N М-06-027348 на основании спорных уведомлений, а договор действующим. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2015 года решение суда в части признания недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 30.10.2006 N М-06-027348 на основании уведомлений от 11.04.2014 N ДГИ-И-6978/14 и от 26.06.2014 N ДГИ-И-12118/14, признания договора аренды действующим отменено, в удовлетворении иска в указанной части отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ЗАО "Интер МТД" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции в части требования о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 30.10.2006 N М-06-027348 и признании договора действующим отменить, оставить решение суда первой инстанции в указанной части в силе, указывая на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что представлял доказательства исполнения обязательств по проектированию объекта строительства и неисполнения обязательств со стороны публичных властей по продлению сроков строительства. Суд не указал, какое из оснований, предусмотренных пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, истец нарушил, с какого момента исчислен срок начала и/или окончания строительства, которое надлежало осуществить истцу, и как срок, указанный в договоре аренды, согласуется с законодательством, действующим на момент заключения такого договора. Судом не учтено, что договор аренды заключался в особом порядке, на основании распоряжения Правительства Москвы от 08.12.2005 N 2488-РП. В условиях договора аренды была предусмотрена обязанность арендатора по освоению земельного участка, истец своевременно приступил к его освоению. Определение срока проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию в соответствии с пунктом 4.6 договора аренды на предпроектной стадии до принятия и утверждения акта разрешенного использования земельного участка противоречит требованиям Законов города Москвы N 13 "Об основах градостроительства в городе Москве" и N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве". Суд необоснованно расценил срок, указанный в пункте 4.6 договора аренды, как срок строительства, тогда как указанный срок по существу был сроком, направленным на освоение земельного участка для целей будущего строительства. Судом необоснованно отвергнуты доводы истца о необходимости проверки действий ответчика на предмет соответствия гражданскому и земельному законодательству, в частности, пункту 2 статьи 45, пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также действиям публичных властей, препятствующим осуществлению строительства. По мнению истца, в настоящем случае имела место просрочка кредитора (ответчика), поскольку им не были совершены действия, предусмотренные правовым актом города Москвы - распоряжением N 2488-РП, до совершения которых должник (истец) не мог исполнить свои обязательства. Суд не дал оценки тому обстоятельству, что истец совместно с Префектурой обращался с просьбой о продлении сроков строительства, однако реализация контракта была необоснованно приостановлена; основания приостановления реализации контракта, информация Москомархитектуры о невозможности такого строительства не представлена. При принятии решения о расторжении договора аренды Департамент не принял во внимание письма Префектуры, неоднократно указывающие на необходимость сохранения арендных отношений. Апелляционным судом допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в принятии к рассмотрению нового доказательства, невозможность представления которого в суде первой инстанции ответчиком не обоснована и против представления которого истцом были заявлены возражения; между тем, представленный акт обследования земельного участка дает неполное и необъективное представление о земельном участке и расположенных на нем объектах недвижимости и сооружениях, возведенных истцом.

Отзывы на кассационную жалобу не поступали.

Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика и третьего лица Правительства Москвы возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятого постановления.

Управление Росреестра по Москве, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно распоряжению Правительства Москвы от 08.12.2005 N 2488-РП на ЗАО "Интер МТД" была возложена обязанность осуществить в 2006-2010 годах проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию торгового комплекса типа "Кэш энд Керри" с административно-офисным центром.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 30.10.2006 N М-06-508478 (на 5 лет), предметом которого являются земельные участки общей площадью 14 360 кв.м., имеющие адресные ориентиры: г. Москва, Старокалужское шоссе (пересечение с ул. Академика Чаломея), предоставляемые в пользование на условиях аренды под благоустройство.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) также заключен договор долгосрочной аренды от 30.10.2006 N М-06-027348 (сроком на 49 лет), предметом которого является земельный участок площадью 29 290 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Старокалужское шоссе (пересечение с ул. Академика Чаломея), предоставляемый в пользование на условиях аренды под проектирование и строительство, и дальнейшую эксплуатацию комплекса типа "Кэш энд кэрри" с административно-офисным центром общей площадью 127 020 кв.м.

Согласно пункту 4.6 договора арендатор обязуется осуществить в 2006-2010 годы проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию торгового комплекса типа "Кэш энд Керри" с административно-офисным центром.

Согласно пункту 6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора) в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, в связи с не освоением или неиспользованием участка в течение 2-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.

Градостроительно-земельной комиссией города Москвы 20.02.2014 принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта и расторжении договоров аренды земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Департамент 17.03.2014 направил в адрес истца уведомление N ДГИ-И-4941/14 о расторжении договора аренды от 30.10.2006 N М-06-508478 в связи с истечением срока действия договора, а 11.04.2014 направил истцу уведомление N ДГИ-И-6978/14 о расторжении договора аренды от 30.10.2006 N М-06-27348 в связи с нарушением сроков проектирования и строительства, которое в соответствии с пунктом 4.6 договора должно было быть осуществлено в 2006-2010 годах.

Согласно акту обследования объекта недвижимости от 23.07.2015 N 9065238, проведенного Госинспекцией недвижимости города Москвы, земельный участок площадью 29 290 кв.м., являющийся предметом договора аренды от 30.10.2006 N М-06-27348, огорожен металлическим забором; хозяйственная деятельность на земельном участке не ведется, строительные работы не начаты; наличия строительной техники, складирования строительных материалов, разрытия земли на участке не выявлено. На земельном участке установлено наличие металлической будки площадью около 20 кв.м., строения из бетонных блоков и кирпича площадью около 100 кв.м. и строения из бетонных блоков и кирпича площадью 50 кв.м. с пристроенным деревянным сараем, площадью около 10 кв.м.

Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договоров аренды путем направления спорных уведомлений нарушает права и законные интересы арендатора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования и признавая недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды от 30.10.2006 N М-06-027348, а договор действующим, суд первой инстанции исходил из отсутствия вины арендатора, поскольку арендатор не мог исполнить обязательство по строительству по независящим от него объективным обстоятельствам и причинам, и наличия обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации; основания для совершения Департаментом односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка отсутствовали.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя выводы суда первой инстанции об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора и отказывая в удовлетворении иска в обжалуемой части, исходил из того, что истцом не исполнены обязательства по началу (окончанию) строительства объекта, разрешение на строительство не получено, в связи с чем, имеются предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ основания для расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке.

При этом апелляционный суд указал, что не освоение или неиспользование участка в течение 2-х лет, согласованное сторонами в договоре в качестве основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, не может быть квалифицировано иначе, как нарушение арендатором условий договора аренды земельного участка, являющееся существенным.

Кассационная коллегия с выводами суда апелляционной инстанции соглашается ввиду следующего.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.

В свою очередь, подпункт 7 пункта 2 названной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.

Аналогичные положения содержатся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя.

Данная норма носит диспозитивный характер, в связи с чем, не исключает правомерности досрочного прекращения таких договоров на основании правил, содержащихся в иных федеральных законах, в частности, в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции закона N 427-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что в пункте 6.1 спорного договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора) в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, в связи с не освоением или неиспользованием участка в течение 2-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; в уведомлении о расторжении договора Департаментом указано на нарушение арендатором сроков проектирования и строительства, которое в соответствии с пунктом 4.6 договора должно было быть осуществлено в 2006-2010 годах; наличие данного основания для расторжения договора подтверждено имеющимися в деле доказательствами; доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства торгового комплекса, в материалах дела не имеется, земельный участок арендатором не освоен, разрешение на строительство арендатором не получено, строительство объекта не осуществлено, доказательств обратного, материалы дела не содержат и судом не установлено, апелляционный суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении истцом условий договора аренды земельного участка, что в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" явилось правомерным основанием для досрочного расторжения Департаментом договора аренды в одностороннем порядке.

При этом судом не установлено, что неосуществление строительства было вызвано не бездействием со стороны арендатора, а обстоятельствами, которые от него не зависели, что нарушение истцом срока строительства торгового комплекса обусловлено незаконными действиями (бездействием) органов исполнительной власти города Москвы, которые препятствовали истцу в освоении земельного участка.

Таким образом, судебная коллегия признает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Довод заявителя жалобы о нарушении судом апелляционной инстанции части 2 стать 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, поскольку заявитель кассационной жалобы не обосновал, каким образом принятие апелляционным судом дополнительных доказательств повлияло на законность принятого по делу постановления.

Тот факт, что суд апелляционной инстанции, дав оценку представленным дополнительным доказательствам, признал их относимыми, допустимыми и достоверными, не может служить основанием для отмены постановления как принятого с превышением полномочий, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"), в то же время, непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы о нарушении судом норм материального и процессуального права не свидетельствуют, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемого постановления судом апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого постановления, судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2015 года по делу N А40-123508/14 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Интер МТД" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Н.С. Калинина О.А. Шишова