Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф05-17296/15 по делу N А40-18195/2015

г. Москва

15 декабря 2015 г.

Дело N А40-18195/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Шишовой О.А.,

судей Борзыкина М.В., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Свиридов В.В., доверенность от 10 декабря 2014 года,

от ответчика: Скиперский А.С., доверенность N 21712/2015 от 09 октября 2015 года,

рассмотрев 08 декабря 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июня 2015 года,

принятое судьей Дейна Н.В.,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2015 года,

принятое судьями Марковой Т.Т., Мухиным С.М., Румянцевым П.В.,

по делу N А40-18195/2015 по иску

ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (ОГРН: 1027739323600)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 1097746680822)

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (далее - ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) признании недействительным решения от 10.11.2014 N 11/012/2014-413 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N 21/15/08 от 09.09.2005 N 5 от 01.10.2008.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2015 по делу N А40-18195/2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2015, в удовлетворении заявления ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" отказано.

ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчика в заседании суда возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в соответствии со статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами, 23.09.2014 ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 о прекращении договора аренды N 21/15/08 от 09.09.2005 (регистрационная запись N 77-77-11/090/2006-779 от 20.09.2006), приложено дополнительное соглашение N 3 от 01.10.2008 к договору аренды N 21/15/08 от 09.09.2005.

Сообщением от 10.10.2014 N 11/012/2014-413 Управлением Росреестра по Москве в адрес заявителя направлено сообщение о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации и о приостановлении регистрации. В качестве таких обстоятельств указано, что заявителем не представлены 2 экземпляра дополнительного соглашения и доверенность от 01.10.2007 на заместителя директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степанова В.А.

Общество указывает на то, что данные документы не представлены по причине их отсутствия.

Решением Управления Росреестра по г. Москве от 10.11.2014 N 11/012/2014-413 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды отказано по причине не предоставления перечисленных документов.

ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами", посчитав свои права нарушенными, обратилось в Арбитражный суд города Москвы с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что обжалуемое решение государственного регистратора соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов соответствуют установленным судами при рассмотрении дела обстоятельствам и действующему законодательству.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно статье 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно пункту 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, действовавшей на момент принятия оспариваемого отказа, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

В соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, действовавшей на момент принятия оспариваемого отказа, внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В тоже время, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.

Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.

Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.

В силу статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

На государственную регистрацию заявителем было предоставлено дополнительное соглашение к договору аренды.

В тоже время, согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Между тем, как установили суды, заявителем на государственную регистрацию был предоставлен один экземпляр дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2008.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).

Как установил суд апелляционной инстанции, дополнительное соглашение подписано со стороны арендодателя заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степановым В.А., действовавшего на основании доверенности б/н от 01.10.2007.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу абзаца 5 пункта 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, поскольку с заявлением о регистрации дополнительного соглашения обратился новый собственник здания, фактически правопреемник одной из сторон договора аренды (арендодателя), при этом дополнительное соглашение от имени арендодателя было подписано заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед", действовавшего на основании доверенности, а сам заявитель дополнительное соглашение не подписывал, то при такой ситуации, для государственной регистрации необходимо было предоставить доказательства, подтверждающие полномочия лица, подписавшего дополнительное соглашение.

Вместе с тем, доверенность б/н от 01.10.2007 на имя Степанова В.А. в материалы регистрационного дела заявителем не была предоставлена, в том числе и после приостановления государственной регистрации.

Кроме того, избранный заявителем способ защиты непосредственно затрагивает права другой стороны договора аренды - арендатора.

В тоже время, в рамках главы 24 АПК РФ суд не вправе рассматривать спор о праве, а обязан дать оценку законности действий регистрирующего органа.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно и на основании правильного применения норм материального права согласился с доводами регистрирующего органа о том, что заявителем в нарушение требований законодательства не предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы и в установленном законом количестве экземпляров, что явилось причиной принятия обжалуемого решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения.

В связи с изложенным довод кассационной жалобы об истребовании регистрирующим органом дополнительных документов, не предусмотренных законодательством, несостоятелен, поскольку регистрирующий орган указал о непредставлении заявителем документов, в рамках требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданского законодательства.

Доводы кассационной жалобы изучены судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку по существу, направлены на переоценку установленных судом фактов, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Судами обеих инстанций при рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции по делу N А40-18195/2015 не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июня 2015 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2015 года по делу N А40-18195/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.А. Шишова

Судьи

М.В. Борзыкин В.В. Кобылянский