Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 декабря 2015 г. N Ф05-16364/15 по делу N А41-77521/2014

г. Москва

18 декабря 2015 г.

Дело N А41-77521/14

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Калининой Н.С., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от истца Администрации - Анохин О.И., доверенность от 23.12.2014, Слободянский Н.И., доверенность от 17.03.2015,

от ответчика ООО "ФОРТУНА" - Долбилин А.А., доверенность от 16.01.2015,

рассмотрев 11 декабря 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской

на решение от 04 марта 2015 года

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Муриной В.А.,

на постановление от 13 августа 2015 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Диаковской Н.В., Александровым Д.Д., Ивановой Л.Н.,

по иску администрации муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области (ИНН: 5027113434, ОГРН: 1055013048540)

к ООО "ФОРТУНА" (ИНН: 5027116530 ОГРН: 1065027023181)

о взыскании 578 945 руб. 12 коп. задолженности и 472 419 руб. 22 коп. пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области (далее -Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФОРТУНА" (далее -ООО ООО "ФОРТУНА", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 578945,12 руб., пени за просрочку уплаты арендных платежей в размере 472419,22 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.03.201 2015 года по делу N А41-77521/14 в иске отказано.

Постановлением от 13.08.2015 Десятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя кассационной жалобы, судами неправильно была применена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенная в п. 14 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) и сделан ошибочный вывод о недостижении сторонами соглашения о предмете договора. Вывод суда о непригодности переданного в аренду помещения основан на представленном ответчиком акте приема передачи, который не отвечает критериям относимости и допустимости доказательства, без учета оценки оригинала спорного договора аренды и акта приема-передачи помещения от 24.09.2013, подписанного сторонами без каких-либо замечаний к состоянию передаваемого в аренду помещения, порядка подписания договора аренды с победителем конкурса - ответчиком, установленного в п.п. 17.1, 17.2 конкурсной документации к аукциону на право заключения договора аренды нежилого помещения. Проверяя довод ответчика о непригодности арендуемого помещения, суд также не дал должной оценки совместно составленному сторонами в соответствии с определением суда акту обследования помещения от 09.05.2012, техническому паспорту помещения, справке управляющей компании ОАО "ЛГЖТ" от 08.06.2015 на предмет наличия в спорном помещении коммуникаций. Заявитель кассационной жалобы ссылается на п. 1. 5 договора аренды и приводит довод о том, что ответчик при подписании договора аренды был информирован о состоянии передаваемого ему в аренду помещения, требующего проведения капитального ремонта, функционировании коммуникаций. В кассационной жалобе приведены доводы о том, что ответчиком в качестве задатка были перечислены денежные средства, в связи с чем, как полагает заявитель, ответчик принял на себя обязательства по внесению арендных платежей за пользование нежилым помещением по договору аренды; в настоящее время помещение им же используется.

В судебном заседании представитель истца доводы кассационной жалобы поддержал, представитель ответчика против доводов жалобы возражал по мотивам, изложенным в обжалованных судебных актах.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене принятых по делу судебных актов.

Как следует из материалов дела, 16 августа 2013 года Администрацией муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области был объявлен аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения общей площадью 104,6 кв. м по адресу: г. Люберцы, ул. Шоссейная, д. 8, принадлежащего на праве собственности истцу. В соответствии с протоколом проведения открытого аукциона от 16.09.2013 N 8 победителем аукциона признано ООО "ФОРТУНА", с которым 24 сентября 2013 года был подписан договор аренды указанного нежилого помещения (состав основных помещений: Литер А, 1-й этаж, помещение I, N по плану 2,4.

Данное помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 24.09.2013.

Срок действия договора установлен с 24 сентября 2013 года по 23 сентября 2023 года.

Договор аренды нежилого помещения не был зарегистрирован регистрирующим органом.

Размер ежемесячной арендной платы составлял 41486,35 руб.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам и несвоевременную их оплату, Администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Арбитражный суд первой инстанции, а с ним согласился апелляционный суд, указав на незаключенность спорного договора в связи с отсутствием его регистрации в установленном законом порядке, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Администрации в связи с недостижением между сторонами спора соглашения о предмете договора, поскольку согласно конкурсной документации помещение должно было быть оснащено центральным отоплением, водопроводом и канализацией, а после осмотра помещения ответчиком было установлено отсутствие названных систем благоустройства, в связи с чем ответчик отказался от использования такого предмета договора.

Суд не принял в качестве надлежащего доказательства по делу подписанный 24.09.2013 ответчиком без замечаний акт приема-передачи спорного помещения. В судебном заседании судом обозревался иной акт приема-передачи без указания даты, также подписанный сторонами, однако с замечаниями ответчика, выполненными от руки, о непригодности для использования по назначению спорного помещения, об отсутствии центрального отопления, водопровода, канализации. Также ответчиком выполнена рукописная запись о непередаче технического паспорта помещения и ключей.

Ссылаясь на наличие двух подлинных актов с разночтениями, суд указал на невозможность признать доказанным факт передачи помещения истцом и принятие его ответчиком.

С учетом изложенного, указывая на отсутствие достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о передаче нежилого помещения ответчику в надлежащем состоянии, а также принятии спорного помещения ответчиком без замечаний, а также доказательств фактического пользования ответчиком названным помещением в спорном периоде, доказательств перечисления им арендной платы, принимая во внимание письмо ООО "ФОРТУНА" от 22.10.2013 г. об отказе от заключения договора в связи с ненадлежащим состоянием помещения, суд согласился с позицией ответчика.

Между тем судами при формировании указанных выводов не учтено следующее.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) изложена правовая позиция, согласно которой, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из материалов дела, 24.09.2013 на основании протокола проведения открытого аукциона от 16.09.2013 N 8 между победителем аукциона ООО "ФОРТУНА" и Администрацией муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области был подписан договор аренды нежилого помещения общей площадью 104,6 кв. м по адресу: г. Люберцы, ул. Шоссейная, д. 8, для использования под складские помещения. Названным договором стороны индивидуально определили имущество, составляющее предмет договора, в виде нежилого помещения, установили размер арендной платы, а также согласовали условия передачи предмета аренды.

Так, истец в обоснование своей позиции приводил довод о передаче предмета аренды ответчику, что следует из п. 1.1 договора от 24.09.2013. Ссылаясь на п. 1.5 договора, указывал на то, что помещение передается арендатору в состоянии, требующем капитального ремонта, который производится арендатором самостоятельно за счет собственных средств в соответствии со сметой расходов, предварительно согласованной с арендодателем.

Между тем, суды, не дав оценку доводам истца и не исследовав должным образом вопросы передачи помещения в соответствии с условиями вышеназванного договора, указав на недостижение между сторонами спора соглашения о предмете договора в связи отсутствием систем благоустройства согласно конкурсной документации, не учли, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.

Суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из анализа указанных норм права основанием для возникновения двухсторонней, возмездной сделки является сформированная воля двух субъектов правоотношений объединенная единым предметом и направленная на совместное приобретение гражданских прав, реализация которых обусловлена конкретными действиями каждой из сторон, характеризующие исполнение принятых ими обязательств и как следствие достижение имущественного интереса участниками сделки.

Более того, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суды обеих инстанций не дали оценку условиям договора аренды относительно технических характеристик передаваемого в аренду помещения, документам о техническом состоянии помещения, конкурсной документации, не установили наличие или отсутствие разногласий относительно толкования и исполнения условий договора, которые были сформированы на основе автономии воли двух участников сделки.

В силу ч. 3 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что судами неполно выяснены имеющие значение для дела обстоятельства, выводы судов сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.

Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Судам при повторном рассмотрении настоящего спора необходимо обратить внимание на следующее.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора на конкурсной основе или передаче имущества в аренду.

Следовательно, для правильного разрешения спора судам необходимо включить в предмет судебного исследования вопросы о том, был ли ответчик до подписания договора аренды осведомлен о тех недостатках, на которые он ссылается, и должен ли был арендатор во время осмотра имущества или проверки его исправности (в период формирования воли о принятии решения заключить договор аренды на известных ему условиях о техническом состоянии объекта) установить недостатки, которые в последующем были отражены в акте проверки о состоянии помещения, не позволяющие ответчику использовать арендованное имущество по его назначению.

При новом рассмотрении суду следует учесть рекомендации изложенные в настоящем постановлении, а также правовую позицию, выработанную в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, оценить доводы сторон и представленные в их обоснование доказательства, рассмотреть спора, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04 марта 2015 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 13 августа 2015 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-77521/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Н.С. Калинина В.В. Кобылянский