Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 декабря 2015 г. N Ф05-17299/15 по делу N А40-18178/2015

г. Москва

21 декабря 2015 г.

Дело N А40-18178/15

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Бочаровой Н. Н., Калининой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" - Свиридов В.В., довер. от 08.12.2015 г. N 325-15, сроком по 08.12.2016 г.

от ответчика - Управления Росреестра по Москве - Скиперский А.С., довер. от 09.10.2015 г. N 21712/2015, сроком по 31.12.2015 г.

рассмотрев 15 декабря 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (истец) на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2015 года, принятое судьей Дейна Н.В., на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2015 года, принятое судьями Якутовым Э.В., Москвиной Л.А., Чеботаревой И.А.

по иску ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (ОГРН 1027739323600, 123317, г. Москва, Пресненская набережная, д. 10)

к Управлению Росреестра по Москве (115191, г. Москва, ул. Б.Тульская, д. 15)

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 07.11.2014 г. N 11/012/2014-417 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 09.09.2005 N 19/15/08 от 07.06.2007 N 3 и в государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 09.09.2005 N 19/15/08 (регистрационная запись от 20.09.2006 N 77-77-11/090/2006-776); об обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 07.06.2007 N 3 о расторжении договора аренды от 01.09.2005 N 19/15/08 и внести запись о прекращении договора аренды от 01.09.2005 N 19/15/08 (регистрационная запись от 20.09.2006 N 77-77-11/090/2006-776).

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 16, 17, 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивированы тем, что заявитель приобрел объект недвижимости, после чего узнал о наличии обременения объекта в виде аренды, срок которого на момент приобретения объекта уже истек. Между тем, наличие зарегистрированного обременения в виде аренды препятствует осуществлению прав заявителя как собственника в части распоряжения имуществом, поэтому отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды и прекращения зарегистрированного права аренды нарушает его права.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом, суд первой инстанции, исходил из того, что обжалуемое решение государственного регистратора соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя, тогда как последним в нарушение требований п. 2 ст. 16 и п. 5 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не представлены необходимые документы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2015 года указанное решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный".

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что предусмотренный в договоре аренды срок аренды истек 30 сентября 2008 года, то есть уже на момент приобретения заявителем в собственность здания. Между тем, документы, на необходимость представления которых указало Управление Росреестра по Москве в своем отказе, не были предоставлены заявителем по причине их отсутствия.

Заявитель ссылается на положения статьи 17, 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункты 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 г. N 135 и считает, что для погашения регистрационной записи требовалось только его заявление, истребование каких-либо иных документов регистрирующим органом неправомерно.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель Управление Росреестра по Москве возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 09.09.2005 между Компанией с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" (арендодатель) и ООО "Ардо" (арендатор) заключен договор N 19/15/08, объектом которого являлись помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 2.

Дополнительным соглашением от 07.06.2007 N 3 к договору аренды от 01.09.2005 N 19/15/08, договор аренды от 01.09.2005 N 19/15/08 был прекращен.

26.03.2009 ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" приобрело здание по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 2 в собственность.

23.09.2014 ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением (вх. N 11/012/2014-417) о государственной регистрации дополнительного соглашения от 07.06.2007 N 3 о прекращении договора аренды от 01.09.2005 N 19/15/08 (запись от 20.09.2006 N 77-77-11/090/2006-776).

10.10.2014 Управление Росреестра по Москве уведомило истца о том, что заявителем не представлены второй экземпляр дополнительного соглашения, а также доверенность от 01.10.2007 на заместителя директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степанова В.А., подписавшего дополнительное соглашение.

Поскольку указанные документы истцом представлены не были, решением Управления Росреестра по Москве от 07.11.2014 N 11/012/2014-417 в государственной регистрации дополнительного соглашения 07.06.2007 N 3 о прекращении договора аренды от 01.09.2005 N 19/15/08 было отказано на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации).

Полагая, что данный отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды и прекращения зарегистрированного права аренды нарушает права ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный", последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 07.11.2014 г. N 11/012/2014-417 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 09.09.2005 N 19/15/08 от 07.06.2007 N 3 и в государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 09.09.2005 N 19/15/08 (регистрационная запись от 20.09.2006 N 77-77-11/090/2006-776); об обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 07.06.2007 N 3 о расторжении договора аренды от 01.09.2005 N 19/15/08 и внести запись о прекращении договора аренды от 01.09.2005 N 19/15/08 (регистрационная запись от 20.09.2006 N 77-77-11/090/2006-776).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно статье 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно пункту 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, действовавшего на момент принятия оспариваемого отказа, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

В соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В тоже время, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.

Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.

Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.

В силу статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

На государственную регистрацию заявителем было предоставлено дополнительное соглашение к договору аренды.

В тоже время, согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанции, заявителем на государственную регистрацию был предоставлен один экземпляр дополнительного соглашения от 07.06.2007 N 3.

При этом, судами указано на то, что данные обстоятельства ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" не оспариваются.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).

Как установлено судами обеих инстанций, дополнительное соглашение N 3 к договору аренды от 01.09.2005 N 19/15/08 подписано заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степановым В.А., действовавшим на основании доверенности от 01.10.2007.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу абзаца 5 пункта 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, поскольку с заявлением о регистрации дополнительного соглашения обратился новый собственник здания, фактически правопреемник одной из сторон договора аренды (арендодателя), при этом дополнительное соглашение от имени арендодателя было подписано заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед", действовавшего на основании доверенности, а сам заявитель дополнительное соглашение не подписывал, то при такой ситуации, для государственной регистрации необходимо было предоставить доказательства, подтверждающие полномочия лица, подписавшего дополнительное соглашение.

Однако, как установлено судами обеих инстанций, при обращении истца в Управление Росреестра по Москве доверенность на Степанова В.А., подписавшего дополнительное соглашение к договору аренды, заявителем не представлено.

Между тем, избранный заявителем способ защиты непосредственно затрагивает права другой стороны договора аренды - арендатора.

В тоже время, в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе рассматривать спор о праве, а обязан дать оценку законности действий регистрирующего органа.

При изложенных обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно и на основании правильного применения норм материального права пришли к обоснованному выводу о том, что заявителем в нарушение требований законодательства не предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы и в установленном законом количестве экземпляров, в связи с чем решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения являлось правомерным.

В связи с изложенным довод кассационной жалобы об истребовании регистрирующим органом дополнительных документов, не предусмотренных законодательством, несостоятелен, поскольку регистрирующий орган указал о непредставлении заявителем документов, в рамках требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданского законодательства.

Доводы кассационной жалобы внимательно и подробно изученные судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку по существу, направлены на переоценку установленных судом фактов, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судами при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2015 года по делу N А40-18178/15 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В.Волков

Судьи

Н.Н.Бочарова Н.С.Калинина