Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 февраля 2016 г. N Ф05-20014/15 по делу N А40-36142/2015

г. Москва

10 февраля 2016 г.

Дело N А40-36142/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Бочаровой Н.Н., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца - ООО "БАШАР РУС" - Твертин А.Р., доверенность от 03.09.2015 г., сроком на 3 года,

от ответчика - ООО "АВИЛОН ПЛАЗА" - Баранова Е.В., доверенность от 03.10.2014 г., сроком на 3 года,

от третьего лица: Компании "ЧЫГЫР КИМЬЯ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ АНОНИМ ШИРКЕТИ" - Твертин А.Р., доверенность от 01.06.2015 г., сроком на 1 год,

рассмотрев 03 февраля 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "АВИЛОН ПЛАЗА" (ответчик) на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2015 года принятое судьей Зотовой Е.А., на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2015 года принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С.,, Савенковым О.В.,

по иску ООО "БАШАР РУС" (ОГРН 1147746388118)

к ООО "АВИЛОН ПЛАЗА" (ОГРН 1027705008671)

о признании незаключенным договора аренды и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды

третье лицо: Компания "ЧЫГЫР КИМЬЯ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ АНОНИМ ШИРКЕТИ"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "БАШАР РУС" (далее - ООО "БАШАР РУС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к открытому акционерному обществу "АВИЛОН ПЛАЗА" (далее - ООО "АВИЛОН ПЛАЗА") с иском о признании незаключенными договора аренды нежилых помещений N 23/14/Дл от 01 марта 2014 года и соглашения о переуступке прав и обязанностей на аренду недвижимого имущества по договору N 23/14/Дл от 01 марта 2014 года.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 164, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что договор аренды, подписанный сроком на два года, не прошел государственную регистрацию, поэтому является незаключенным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Компания "ЧЫГЫР КИМЬЯ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ АНОНИМ ШИРКЕТИ".

Решением от 16 июля 2015 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил.

Суд первой инстанции указал на то, что по условиям договора аренды N 23/14/Дл от 01 марта 2014 года и соглашения об уступке истцу прав и обязанностей по договору аренды на ответчика была возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора аренды, которую он не исполнил.

В этой связи, ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, который был подписан сроком на 2 года, суд сделал вывод о правомерности требования истца как арендатора.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "АВИЛОН ПЛАЗА", которое не согласно с судебными актами, просит их отменить, как принятые при неправильном применении норм материального права, ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит принять новый судебный акт об отказе в иске.

Как указывает заявитель кассационной жалобы договор аренды N 23/14/Дл от 01 марта 2014 года был надлежащим образом зарегистрирован 07 октября 2015 года, поэтому он не может быть признан незаключенным. При этом, в суд апелляционной инстанции представлялся зарегистрированный договор аренды. Между тем, государственную регистрацию договора аренды ответчик не мог осуществить ранее ввиду не предоставления истцом необходимого пакета документов.

Кроме того, по мнению заявителя, истец не доказал наличие материально-правовой заинтересованности в признании договора аренды незаключенным, с учетом того, что до настоящего времени истец занимает арендуемые помещения, помещение и ключи от истца ответчику не сдавались.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, в иске отказать.

Представители ООО "БАШАР РУС" и Компании "ЧЫГЫР КИМЬЯ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ АНОНИМ ШИРКЕТИ" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражали против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в одном отзыве, приобщенном к материалам дела.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 01 марта 2014 года между ООО "АВИЛОН ПЛАЗА" (арендодатель) и Компанией "ЧЫГЫР КИМЬЯ САНАЙИ BE ТИДЖАРЕТ АНОНИМ ШИРКЕТИ" (арендатор) был подписан договор аренды нежилых помещений N 23/14/Дл.

Согласно пункту 2.1 названного договора арендодатель передает арендатору во временное возмездное пользование (в аренду) нежилые помещения общей площадью 225,5 кв.м в здании по адресу: г. Москва, Волгоградский пр-т, д. 43 корп. 3, расположенные на 11 этаже.

Пунктом 3.1 договора срок аренды определен 2 (двумя) годами и исчисляется с даты подписания Акта приемки-передачи помещений (п.2.6.), являющегося неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что он вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве. К правоотношениям сторон положения настоящего договора применяются с даты его подписания согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6.9.1 договора аренды, все мероприятия, связанные с государственной регистрацией договора и последующих дополнительных соглашений о внесении изменений и дополнений к договору, в том числе о досрочной расторжении договора, осуществляется силами арендодателя.

Вместе с тем, 01 августа 2014 года между ООО "Авилон Плаза", Компанией "ЧЫГЫР КИМЬЯ САНАЙИ BE ТИДЖАРЕТ АНОНИМ ШИРКЕТИ" и ООО "БАШАР РУС" было заключено Соглашение о переуступке прав и обязанностей на аренду недвижимого имущества по договору аренды N 23/14/Дл от 01 марта 2014 года, по условиям которого на основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "БАШАР РУС" были уступлены в полном объеме права и обязанности по договору аренды.

Согласно пункту 3 названного соглашения прежним арендатором передано нежилое помещение новому арендатору ООО "БАШАР РУС" по Акту приема-передачи от 01 августа 2014 года, являющимся неотъемлемой частью соглашения.

Поскольку договором аренды и соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды обязанность по государственной регистрации была возложена на ответчика, однако он эту обязанность не исполнял, истец 19 декабря 2014 года направил ответчику письмо за исх. N 25, в котором предложил заключить соглашение об изменении пункта 3.1 договора, установив срок его действия по 28 февраля 2015 года включительно, то есть определить срок его действия продолжительностью менее одного года, что бы исключить необходимость государственной регистрации договора и соглашения, а соответственно, и возникновение каких-либо неблагоприятных последствий и споров о легитимности договора.

Ссылаясь на необоснованное уклонение ответчика от обязательства по осуществлению государственной регистрации договора аренды и отказ ответчика от предложения истца об изменении срока договора, истец обратился с иском о признании договора аренды и соглашения незаключенными ввиду отсутствия их государственной регистрации.

Руководствуясь положениями статей 11,12, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651, статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации суды обеих инстанций сочли требования истца правомерными, посчитав, что иск о признании договора аренды и соглашения незаключенными является надлежащим способом защиты нарушенного права истца.

Однако, с выводами судов обеих инстанций по настоящему делу нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах.

Иск предъявляется лицу, которое, по убеждению истца, нарушило или нарушает его права или законные интересы.

Признание договора незаключенным является способом защиты гражданских прав, который служит соблюдению сторонами предусмотренных законом требований.

Предметом настоящего спора является требование о признании договора аренды и соглашения о переуступке прав и обязанностей по этому договору незаключенными, предъявленное ООО "БАШАР РУС", являющегося стороной (арендатором) как договора, так и соответственно соглашения, в рамках которого он получил права и обязанности по спорному договору аренды.

Единственным основанием для признания договора аренды и соглашения незаключенными истец приводил отсутствие их государственной регистрации, с учетом срока заключения договора на 2 года.

Между тем, при рассмотрении данного спора, суды обеих инстанций не учли следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В тоже время, как следует из толкования положений статьи 8.1, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - для лиц, не являющихся сторонами сделки.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Аналогичный правовой подход в толковании названных норм права следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Так, в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01 сентября 2013 года) (спорный договор аренды подписан 01 марта 2014 года) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 также содержится правовой подход, согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 информационного письма от 25 февраля 2014 года N 165 указал, что иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" введенный постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

С момента достижения соглашения по всем существенным условиям договор влечет правовые последствия в отношениях между сторонами, а также порождает весь комплекс последствий, на которые непосредственно направлен после государственной регистрации.

По настоящему делу ни истец, ни ответчик не ссылались на несогласованность существенных условий договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанции также не установили, что спорный договор не содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида. У сторон договора отсутствует спор о фактическом исполнении договора.

Учитывая изложенное, поскольку истец является стороной сделки, а не третьим лицом, которому могут быть противопоставлены права, в рамках спорного договора аренды, более того, исходя из ссылок истца только лишь на отсутствие государственной регистрации договора как единственное основание для признания договора и соответственно соглашения к нему незаключенными, оснований для удовлетворения требований истца не имелось.

При этом, если истец как сторона сделки полагал, что его права были нарушены уклонением арендодателя от выполнения обязанностей, основанных на этой сделке и связанных с ее государственной регистрацией, то действуя как добросовестная сторона сделки, вправе был предъявить требование об обязании уклоняющейся стороны осуществить государственную регистрацию договора, не избирая тот способ защиты права, который направлен на аннулирование существующих арендных правоотношений.

При рассмотрении возникшего спора суды также не учли, что согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 08.02.2011 N 13970/10, пункте 7 информационного письма от 25.02.2014 N 165, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, заявление о незаключенности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на незаключенность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Кроме того, в суд апелляционной инстанции была предоставлена расписка в получении документов на государственную регистрацию от 15 июля 2015 года (л.д. 95 т. 3), а также копия зарегистрированного договора аренды N 23/14/Дл от 01 марта 2014 года (л.д. 48-94 т. 3).

Формально согласившись с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции в своем постановлении отметил факт предоставления указанных документов в материалы дела.

Таким образом, выводы об удовлетворении иска сделаны судами обеих инстанций по настоящему делу при неправильном применении норм материального права.

Поскольку судами обеих инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако неправильно применены нормы материального права, то суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным отменить судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч.ч.1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2015 года по делу N А40-36142/2015 отменить, в иске - отказать.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.Н. Бочарова О.И. Русакова