Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 октября 2016 г. N Ф05-13470/16 по делу N А40-210778/2015

г. Москва

5 октября 2016 г.

Дело N А40-210778/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 октября 2016 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Кольцовой Н. Н., Ядренцевой М. Д.,

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3": Крылов Н.И., дов. от 13.01.2016, Кирьяшкина Л.П., ген. директор, протокол N 6 от 21.03.2014,

от ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве: Робышев В.О., дов. от 19.01.2016,

от Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры": Никольская А.Н., дов. от 22.12.2015,

от третьих лиц - Министерства культуры Российской Федерации, Департамента городского имущества города Москвы: не явились, извещены,

рассмотрев 28 сентября 2016 года в судебном заседании кассационные

жалобы общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3", Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

на решение от 25 апреля 2016 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Анциферовой О.В.,

на постановление от 25 июля 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Векличем Б.С., Савенковым О.В., Солоповой А.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3" (ИНН 7706033829, ОГРН 1027700174446)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ИНН 7708701670, ОГРН 1097746349535), Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156)

о понуждении заключить договор аренды,

третьи лица: Министерство культуры Российской Федерации, Департамент городского имущества города Москвы,

по объединенному делу

по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

к обществу с ограниченной ответственностью "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3"

о взыскании задолженности, неустойки, выселении

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3" (далее - ООО "МРРУ-3") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (далее - ТУ Росимущества в г. Москве), Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - ФГБУК АУИПИК, агентство) об обязании заключить договор аренды на здание, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Спасоналивковский 1-й, д., стр. 1, на прежних условиях на новый срок на 5 лет, о вынесении отдельного определения в отношении ФГБУК АУИПИК по факту фальсификации задолженности по арендным платежам по договору аренды с целью отказа в заключении договора аренды на новый срок.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2016 года объединены дела N А40-210778/15-61-1737 и дело N А40-243536/15 для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер N А40-210778/15.

В рамках дела N А40-243536/15 ФГБУК АУИПИК просило взыскать с ООО "МРРУ-3" задолженность по арендной плате в размере 379 323 руб. 12 коп., пени в размере 13 276 руб. 64 коп., задолженность за фактическое пользование объектом в размере 379 322 руб. 32 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 520 руб. 59 коп., выселить ООО "МРРУ-3" из объекта культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: г.Москва, 1-й Спасоналивковский пер, д. 8, стр. 1 и передать его в освобожденном виде ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года по делу N А40-210778/2015 исковые требования ООО "МРРУ-3" к ТУ Росимущества в г. Москве, ФГБУК АУИПИК об обязании заключить договор аренды на здание, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Спасоналивковский 1-й, д., стр. 1, на прежних условиях на новый срок на 5 лет оставлены без рассмотрения, в удовлетворении требований о вынесении отдельного определения в отношении ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" по факту фальсификации задолженности по арендным платежам по договору аренды с целью отказа в заключении договора аренды на новый срок отказано. Суд взыскал с ООО "МРРУ-3" в пользу ФГБУК АУИПИК задолженность за фактическое пользование объектом за период с июля по август 2015 года в размере 379 322 руб. 32 коп., выселил ООО "МРРУ-3" из объекта культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Спасоналивковский пер., д. 8, стр. 1, и передал его в освобожденном виде ФГБУК АУИПИК. В удовлетворении требований ФГБУК АУИПИК о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2014 по январь 2015 года в размере 379 323 руб., 12 коп., пени в размере 13 276 руб. 64 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 520 руб. 59 коп. отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2016 года решение суда оставлено без изменения.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ФГБУК АУИПИК и ООО "МРРУ-3".

В кассационной жалобе ООО "МРРУ-3" не согласно с принятыми судебными актами, за исключением решения в части отказа в удовлетворении требований ФГБУК АУИПИК о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2014 по январь 2015 года в размере 379 323 руб., 12 коп., пени в размере 13 276 руб. 64 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 520 руб. 59 коп.

Заявитель полагает, что судами не принято во внимание, что 18.04.2016 в судебном заседании ООО "МРРУ-3" в порядке ст.49 АПК РФ уточнило исковые требования и просило суд обязать ТУ Росимущества в г. Москве и ФГБУК АУИПИК заключить договор аренды по типовой форме Территориального управления Росимущества в городе Москве. Данное требование рассмотрено не было.

ООО "МРРУ-3" ссылается на п. 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По мнению заявителя, направления проекта договора ответчикам не требовалось, так как передача имущества в аренду осуществляется по утвержденной форме договора, ООО "МРРУ-3" до истечения срока действия договора неоднократно обращалось к ответчикам с просьбой о продлении договора (заключения договора на новый срок) и предоставило для этого все необходимые документы, однако в заключении договора было отказано.

Кроме того, ООО "МРРУ-3" считает, что у судов отсутствовали основания для взыскания задолженности за фактическое пользование объектом за период с июля по август 2015 года в размере 379 322 руб. 32 коп., и для принятия решения о выселении, ФГБУК АУИПИК является ненадлежащим заявителем по иску о выселении, умышленно сфальсифицировал наличие у ООО "МРРУ-3" задолженности по арендным платежам за июль-август 2015 года путем многократного возврата проводимых арендных платежей, что подтверждается платежными документами, имеющимися в материалах дела.

ФГБУК АУИПИК в кассационной жалобе просит изменить принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований ФГБУК АУИПИК, а также в части возложения на агентство судебных расходов, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

По мнению ФГБУК АУИПИК, вывод судов об отказе в удовлетворении требований о взыскании с ООО "МРРУ-3" задолженности по арендной плате за декабрь 2014 года и январь 2015 года в размере 379 323 руб. 12 коп. и пени в размере 13 276 руб. 64 коп. с указанием на то, что платежи по арендной плате оплачены ответчиком предыдущему арендодателю, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат действующему законодательству, поскольку ТУ Росимущества в г. Москве в указанный период уже не являлось надлежащим арендодателем по договору.

Право оперативного управления агентства на объект было зарегистрировано 01.12.2014, с этого момента ТУ Росимущества в г. Москве перестало быть арендодателем по договору и не обладало правом получать арендные платежи, надлежащим арендодателем по договору стало агентство.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ФГБУК АУИПИК и ООО "МРРУ-3" поддержали свои кассационные жалобы, представитель ТУ Росимущества в г. Москве возражал против удовлетворения жалобы ООО "МРРУ-3".

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобы подлежащими удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, ООО "МРРУ-3" является пользователем объекта культурного наследия, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Спасоналивковский 1-й, д.8, стр.1 на основании охранно-арендного договора от 01.03.2001 N 569.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 09.06.2009 N 542-ПП "О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы" между ООО "МРРУ-3" и Департаментом городского имущества г. Москвы заключено Дополнительное соглашение от 12.07.2010 к охранно-арендному договору, по условиями которого охранно-арендному договору присвоен номер от 13.07.2001 N 00-00483/01, а также изменены реквизиты для оплаты арендной платы и определен порядок ее изменения.

Дополнительным соглашением от 27.07.2012 в договор аренды от 13.07.2001 N 00-00483/01 внесены изменения в части изменения срока аренды: сторонами установлен срок аренды до 30.06.2015.

С момента заключения Дополнительного соглашения от 27.07.2012 и до октября 2014 оплата производилась на расчетный счет N 401018110800000010041, указанный в Дополнительном соглашении от 27.07.2002.

Как следует из материалов дела, 10.04.2013 на объект аренды зарегистрировано право собственности Российской Федерации, право оперативного управления ФГБУК АУИПИК на объект зарегистрировано 01.12.2014.

Уведомлением от 10.09.2014 N И22-09/15835 ТУ Росимущества в городе Москве уведомило арендатора о переходе права собственности на арендуемый объект культурного наследия к Российской Федерации, изменении платежных реквизитов по договору аренды от 13.07.2001 N 00-00483/01.

Согласно указанному уведомлению оплата производилась с октября 2014 по январь 2015 года включительно на указанный в нем расчетный счет.

Уведомлением от 28.01.2015 N 162/12 ФГБУК АУИПИК известило арендатора о том, что в связи получением агентством права оперативного управления на объект арендную плату по вышеупомянутому договору перечислять на расчетный счет нового арендодателя.

До истечения срока действия охранно-арендного договора от 01.03.2001 N 569 ООО "МРРУ-3" обратилось с письмом от 03.03.2015 N 14пр, от 08.07.2015 N 47пр, от 26.08.2015 N 54 в Агентство с предложением о продлении договора.

После истечения срока действия договора письмом от 21.05.2015 N 1071/12 ФГБУК АУИПИК направило в адрес ООО "МРРУ-3" уведомление об отказе от договора с 01.07.2015 на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом Агентства от 09.09.2015 N 1925/12 ООО "МРРУ-3" повторно уведомлено об отказе от договора со ссылкой на письмо от 21.05.2015, а также уведомлено об отсутствии оснований в продлении договора.

Оставляя исковые требования ООО "МРРУ-3" без рассмотрения, суды исходили из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления ООО "МРРУ-3" в адрес ТУ Росимущества в г. Москве и ФГБУК АУИПИК проектов договора аренды.

В части удовлетворения требования ООО "МРРУ-3" о вынесении отдельного определения в отношении ФГБУК АУИПИК по факту фальсификации задолженности по арендным платежам по договору аренды с целью отказа в заключении договора аренды на новый срок судами отказано в связи с ненадлежащим выбором способа защиты прав.

ФГБУК АУИПИК, обращаясь в арбитражный суд со встречным иском, полагало, что поскольку договор прекратил действие, у ООО "МРРУ-3" отсутствуют основания для дальнейшего занятия помещений, у арендатора имеется задолженность по арендной плате в размере 379 323 руб. 12 коп.

Кроме того, агентством заявлены требования о взыскании пени в размере 13 276 руб. 64 коп., задолженности за фактическое пользование объектом в размере 379 322 руб. 32 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 520 руб. 59 коп.

При рассмотрении дела суды установили, что ООО "МРРУ-3" вносилась арендная плата в соответствии с уведомлением ТУ Росимущества в г. Москве от 10.09.2014 N И22-09/15835, начиная с октября 2014 года по платежным реквизитам, указанным в уведомлении.

Арендная плата за октябрь-декабрь 2014 года в сумме 482 190 руб. (дата платежа 09.10.2014) и за январь 2015 года (дата платежа 23.12.2014) в сумме 160 730 руб. перечислена арендатором на счет ТУ Росимущества г. Москве, что подтверждается платежными документами, представленными в материалы дела.

При этом суды указали, что внесение арендной платы за октябрь, ноябрь, декабрь 2014 года и январь 2015 года осуществлено в соответствии с условиями договора и до получения ООО "МРРУ-3" сведений о необходимости оплачивать арендные платежи в адрес ФГБУК АУИПИК.

Об изменении платежных реквизитов, в связи регистрацией 01.12.2014 года права оперативного управления за ФГБУК АУИПИК ООО "МРРУ-3" извещено письмом от 28.01.2015 N 162/12, в связи с чем с февраля 2015 года платежи за пользование арендованным имуществом перечислялись агентству.

При таких обстоятельствах суды взыскали с ООО "МРРУ-3" в пользу ФГБУК АУИПИК задолженность за фактическое пользование объектом за период с июля по август 2015 года в размере 379 322 руб. 32 коп., удовлетворили требование о выселении ООО "МРРУ-3" из объекта культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Спасоналивковский пер., д. 8, стр. 1, и передачи объекта в освобожденном виде агентству.

Учитывая, что платежи по арендной плате за октябрь-декабрь 2014 года в сумме 482 190 руб. и за январь 2015 года оплачены арендатором ТУ Росимущества г. Москве (предыдущему арендодателю), суды признали требования в части взыскания задолженности по арендной платы за декабрь 2014 года и январь 2015 года в размере 379 323 руб. 12 коп. не подлежащими удовлетворению.

Отказывая во взыскании пени и процентов, суды исходили из того, что возврат арендатору внесенных 15.07.2015, 01.10.2015, 23.10.2015, 17.08.2015, 01.10.2015, 23.10.2015 платежей ФГБУК АУИПИК не мотивирован надлежащим образом, препятствий к принятию платы истца за пользование предметом аренды не имелось.

Указанные действия ФГБУК АУИПИК расценены судами как злоупотребление правом, в связи с чем в удовлетворении требования о взыскании штрафных санкций с ООО "МРРУ-3" судами отказано.

Судебной коллегией отклон довод ООО "МРРУ-3" о том, что ФГБУК АУИПИК не является ненадлежащим истцом.

Согласно п.12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения ст.608 Гражданского кодекса РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Как установили суды, право оперативного управления агентства на объект зарегистрировано 01.12.2014, письмом от 21.05.2015 N 1071/12 ФГБУК АУИПИК уведомило ООО "МРРУ-3" об отказе от договора в связи с истечением срока и необходимости освободить объект и передать его агентству в освобожденном виде 01.07.2015.

Поскольку договор аренды прекращен в связи с односторонним отказом арендодателя в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об удовлетворении заявленного требования о выселении арендатора, взыскании задолженности за фактическое пользование объектом за период с июля по август 2015 года в размере 379 322 руб. 32 коп.

Довод ООО "МРРУ-3" о неправомерном оставлении без рассмотрения требований об обязании заключить договор аренды на новый срок отклоняется в связи со следующим.

В соответствии с частью первой статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закона о защите конкуренции) предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным законом случаев.

Частью 9 указанной статьи установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 этой же статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Законодатель предоставил преимущества арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами в том случае, если стороны договора не предусмотрели иной порядок.

Согласно пункту 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

При возникновении у арендатора задолженности в рамках исполнения названного договора, арендодатель в силу положений Закона о защите конкуренции, имеет право отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п. 4.2 и 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора по сроку с соблюдением положений пункта 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Таким образом, указанные ООО "МРРУ-3" в кассационной жалобе обстоятельства не освобождают общество от необходимости выполнения положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанности по подготовке проекта договора аренды с указанием его существенных условий и направления такого проекта арендодателю.

Письма, на которые ссылается ООО "МРРУ-3" в кассационной жалобе, не могут быть признаны офертой (проектом договора), так как не содержат всех существенных условий договора и не облечены в установленную для договора аренды форму.

Иные доводы заявителей, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами первой и апелляционной инстанции обстоятельств.

Вопрос оценки доказательств в силу ч. 1 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемых судебные актов не находит, в связи с чем кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года по делу N А40-210778/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2016 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

Н.Н.Кольцова М.Д.Ядренцева