Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 октября 2016 г. N Ф05-15809/16 по делу N А40-133354/2015

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г.Москва

21 октября 2016 г.

Дело N А40-133354/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2016.

Постановление в полном объеме изготовлено 21.10.2016.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Денисовой Н.Д. и Мысака Н.Я.,

при участии в заседании:

от истца - Козлов А.И. по дов. от 21.07.2016;

от ответчика - Стогова А.А. по дов. от 07.12.2015 N 33-Д-710/15,

рассмотрев в судебном заседании 17.10.2016 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на постановление от 04.07.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Левченко Н.И., Валиевым В.Р., Лаврецкий Н.В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "АССАНТА"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АССАНТА" (далее - ООО "АССАНТА", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 150 кв. м, (подвал, пом. V комн. 1 - 6) расположенного по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 30, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца, с указанием цены объекта 9 000 000 рублей, размера ежемесячного платежа не менее 250 000 рублей.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и указывал на то, что произведенные им неотделимые улучшения арендуемого объекта подлежат зачету в счет оплаты приобретаемого объекта, поскольку произведены с согласия Департамента, при этом истец не оспаривал рыночную стоимость имущества, определенную Департаментом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказана недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости от 06.03.2015 N 773Г/367, выполненного ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента. В удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы суд первой инстанции отказал со ссылкой на то, что такая экспертиза не подтвердит недостоверность отчета оценщика собственника, при оспаривании отчета оценщика собственника должна быть проведена специальная экспертиза самого отчета в рамках рассмотрения отдельного требования об оспаривании недостоверности отчета, а не в рамках спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015 отменено, суд апелляционной инстанции урегулировал разногласия, возникшие между ООО "АССАНТА" и Департаментом, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 150 кв. м (подвал, помещение V, комнаты 1 - 6), расположенного по адресу г. Москва, Кутузовский проспект, д. 30, изложив пункты 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 11 845 000 рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы N 09/16 от 15.04.2016, подготовленным ООО "Бизнес-оценка". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 329 027 (триста двадцать девять тысяч двадцать семь) рублей 78 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о том, что ООО "АССАНТА" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением суда апелляционной инстанции экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе (12.02.2015) рыночная стоимость спорного помещения составила 11 845 000 руб.

Не согласившись с постановлением, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, ранее принятое по делу решение суда первой инстанции оставить в силе.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 31 661 000 руб., поэтому суд апелляцинной инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 11 845 000 руб., а суд первой инстанции правильно отказал в иске, так как отчет оценщика собственника был достоверным.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержала доводы жалобы, представитель ООО "АССАНТА" возражал против отмены обжалуемого судебного акта.

Изучив материалы дела, выслушав представителей ООО "АССАНТА" и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления суда апелляционной инстанции, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для его отмены по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта.

Судами установлено, что ООО "АССАНТА" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 150 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2002 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

ООО "АССАНТА" обратилось 12.02.2015 в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 31 661 000 руб.

В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ООО "АССАНТА" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости согласно которому стоимость спорного объекта составляла 9 000 000 руб.

Поскольку Департаментом решение о заключении с ООО "АССАНТА" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, то ООО "АССАНТА" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования общества, обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "АССАНТА" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судом апелляционной инстанции по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 11 845 000 руб., определенной в названном заключении.

При этом суд кассационной инстанции, полагает необходимым отметить, что спор по урегулированию разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли продажи, остался не разрешенным судом первой инстанции по формальным основаниям и последствием такого отказа в иске являлась необходимость предъявления нового иска, что могло привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок, однако судом апелляционной инстанции ошибка суда первой инстанции была исправлена, разногласия сторон при заключении договора и, соответственно, неопределенность в правоотношениях сторон были устранены.

Суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

В обжалуемом судебном акте судом апелляционной инстанции приведены подробные мотивы, по которым суд отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судом доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 по делу N А40-133354/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Петрова Е.А.

Судьи:

Денисова Н.Д. Мысак Н.Я.