Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 февраля 2017 г. N Ф05-958/17 по делу N А40-61093/2015

г. Москва

16 февраля 2017 г.

Дело N А40-61093/15

Резолютивная часть постановления объявлена "13" февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен "16" февраля 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.

при участии в заседании:

от истца: Мишин А.М., дов. от 27.01.2016, Мишина И.В., дов. от 27.01.2016

от ответчика: Стогова А.А., дов. от 09.01.2017 N 33-Д-6117

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "ЛИРА"

на решение от 15 декабря 2015 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Козловым В.Ф.,

и постановление от 11 октября 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Валиевым В.Р., Лаврецкой Н.В., Трубицыным А.И.,

по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛИРА" (Москва, ОГРН 1037700208611)

к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)

о понуждении к заключению договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛИРА" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 276 кв.м. (этаж 2, помещение VIII, комнаты 1-4, помещение X, комнаты 1-9), расположенного по адресу: город Москва, улица Рождественка, дом 6/9/20, строение 1, по цене 16 773 556,74 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2016 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истец просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение.

В заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, нежилое помещение общей площадью 276 кв.м (этаж 2 пом. VIII ком. 1-4, пом. X ком. 1-9) по адресу: г. Москва, ул. Рождественка, д. 6/9/20 стр. 1, находится в собственности города Москвы и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу (предыдущее наименование - ООО "Лесмакс") по договору аренды от 02.06.2006 N 1-666/06 для размещения предприятия торговли и общественного питания на срок с 1 апреля 2006 года до начала реконструкции, но не более чем до 31 марта 2011 г.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 26 марта 2014 года обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5- 9570/14-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.

В связи с тем, что помещение не сформировано в качестве самостоятельного объекта кадастрового учета, изготовление договора откладывалось до разрешения вопроса о постановке объекта на кадастровый учет.

10 февраля 2015 года истец направил ответчику претензию, в которой потребовал заключить договор согласно приложенному проекту по цене 20 455 557 руб. без НДС, согласно отчету об оценке, изготовленному ООО "НИЭЛО".

В письме от 27.02.2015 в ответ на претензию истца Департамент сообщил, что часть помещения площадью 37,4 кв.м входит в состав другого объекта площадью 37,4 кв.м, на который оформлено право собственности города.

Для реализации права на выкуп арендуемого нежилого помещения Департамент направил заявление в ГУП МосгорБТИ об изготовлении технической документации и внесении сведений в государственный кадастр недвижимости. В связи с выявленной перепланировкой в проведении кадастровых работ было отказано.

В связи с тем, что указанная в представленном проекте договора цена основана на отчете об оценке, заказчиком которого является не Департамент, в заключении договора было отказано.

В связи с изложенным истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В подтверждение цены выкупаемого имущества истец представил заключение оценщика ООО "НИЛЭО" от 28.12.2014 N 12/14-70.68, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 16 773 556,74 руб.

В свою очередь, ответчик представил отчет от 16.06.2015 N 733Г/896 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена экспертным заключением от 23.06.2015 N 1157/С-15, выполненным НП СРО "СВОД", согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 26 марта 2014 года составляет 76 787 000 руб. без НДС.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертиз" Кирилловой Е.В.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость объекта по состоянию на 26 марта 2014 года составила 74 095 000 руб. без НДС.

Истец не стал уточнять исковые требования в соответствии с выводами экспертного заключения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что довод истца о величине рыночной стоимости опровергается собранными доказательствами, а также к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда апелляционной инстанции от 23.03.2016 была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте РФ, экспертам Татаринову Михаилу Владимировичу Михайлову Вячеславу Олеговичу

Согласно заключению экспертов N 1160/19-3 от 14.07.2016 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 276 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, улица Рождественка, дом 6/9/20, строение 1 по состоянию на дату 26.03.2014 г. составляла 101 089 000 рублей, без учета НДС 18%.

После поступления указанного экспертного заключения в материалы дела представители истца в заседании суда апелляционной инстанции пояснили, что материального интереса в заключении договора по цене, установленной судебной экспертизой N 1160/19-3 от 14.07.2016, у истца не имеется по причине неисполнимости для истца такого договора.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что разрешение преддоговорного спора по цене, определенной по результатам судебной экспертизы N 1160/19-3 от 14.07.2016 означало бы понуждение истца к вступлению в сделку на неприемлемых для истца условиях, когда такая обязанность заключить договор на стороне истца как покупателя отсутствует.

По мнению суда апелляционной инстанции в такой ситуации урегулирование преддоговорного спора нарушило бы положения ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие чего судебный акт об отказе в иске является при сложившихся обстоятельствах единственно возможным.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с такими выводами суда.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как было указано выше, у сторон возникли разногласия в отношении стоимости выкупаемого объекта, каждая из сторон предложила свой размер цены выкупаемого объекта и настаивала на нем.

При этом судом было установлено, что истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения; истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Ответчик данные обстоятельства не оспаривал, возражал только против определенного истцом размера рыночной цены спорного объекта.

Истец в ходе судебного разбирательства в первой и апелляционной инстанции не отказывался от исковых требований.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме; тот факт, что заключение судебной экспертизы, назначенной в рамках настоящего дела, не подтверждает определенный истцом размер рыночной стоимости спорного объект недвижимости, а также нежелание истца уточнить свои исковые требования в соответствии с выводами экспертизы, не означает отсутствие у истца права на заключение договора купли-продажи спорного имущества.

Между тем, отказ в удовлетворении настоящих исковых требований фактически означает лишение истца преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты вынесены с нарушением норм процессуального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела; суд фактически уклонился от рассмотрения спора и урегулирования разногласий сторон.

Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2016 года по делу N А40-61093/15 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.В.Нечаев

Судьи

Н.Ю.Дунаева Е.А.Петрова