Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 февраля 2017 г. N Ф05-22056/16 по делу N А40-252035/2015

Требование: о расторжении договора

Вывод суда: дело направлено на новое рассмотрение, решение суда апелляционной истанции отменено, решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

15 февраля 2017 г.

Дело N А40-252035/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Петровой В.В., Беловой А.Р.

при участии в заседании:

от истца Департамента городского имущества города Москвы - Решетняк Е.А. по дов. от 30.12.2016

от ответчика ООО "ДЕНТАС - НВ" - Смирнов И.А. по дов. от 26.06.2016

рассмотрев с 9 февраля 2017 года по 14 февраля 2017 года (объявлен перерыв) в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ДЕНТАС - НВ" (ответчика)

на решение от 20 июля 2016 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Козловым В.Ф.,

на постановление от 3 ноября 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е.Н., Лящевским И.С., Панкратовой Н.И.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "ДЕНТАС - НВ"

о взыскании 550 698 руб. 67 коп., расторжении договора, выселении

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, арендодатель, истец) 24.12.2015 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДЕНТАС - НВ" (далее - ООО "ДЕНТАС - НВ", арендатор, ответчик) с требованиями:

- о взыскании 531 593 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.05.2008 N 02-00215/08 за период с мая 2015 года по декабрь 2015 года;

- о взыскании 19 105 руб. 47 коп. неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 06.05.2015 по 31.12.2015;

- о расторжении договора аренды от 19.05.2008 N 02-00215/08;

- о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 232,2 кв. м (этаж 1, помещение I, комн. 1, 1а, 1б, 2 - 5, 5а, 6 - 12, 12а, 23), расположенного по адресу город Москва, Икшинская, д. 9.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору от 19.05.2008 N 02-00215/08 по своевременному внесению арендных платежей, а также на уклонение ответчика освободить занимаемые помещения и передать его по акту приема-передачи истцу, с учетом того, что ответчику была направлена претензия от 27.10.2015 о расторжении договора аренды от 19.05.2008 N 02-00215/08.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, ссылался на обращение к истцу с заявлением от 29.05.2014 о выкупе арендуемого помещения, как это предусмотрено требованиями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Вместе с тем, истец, несмотря на сроки, установленные вышеуказанным законом, не оформил с ответчиком договор купли-продажи арендуемого имущества. Эти обстоятельства вынудили ответчика обратиться в суд с исками о понуждении арендодателя заключить договор купли-продажи и об урегулирований разногласий (производство по двум делам было объединено). По результатам рассмотрения исков, судом было принято решение в пользу арендатора по делу NА40-131833/2014. С учетом этих обстоятельств, ответчик полагает, что не обязан был вносить арендную плату за спорный в настоящем деле период, поскольку договор аренды от 19.05.2008 N 02-00215/08 прекратил свое действие с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2015 по делу NА40-131833/2014.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016, иск удовлетворен частично и с ответчика в пользу истца взыскано 531 593 руб. 20 коп. долга и 19 105 руб. 47 коп. неустойки, а в остальной части требований отказано.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ДЕНТАС - НВ", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду неправильного применения закона, выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. В связи с этим податель кассационной жалобы просит обжалуемые по делу судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование своей кассационной жалобы ООО "ДЕНТАС - НВ" настаивает на своих доводах о том, что судами нижестоящих инстанций не приняты во внимание результаты рассмотрения дела N А40-131833/2014, а также фактические обстоятельства, установленные в рамках этого дела. При том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2015 по делу N А40-131833/2014 уже вступило в законную силу и 21.07.2015 был выдан исполнительный лист на его принудительное исполнение. С учетом того, что по делу N А40-131833/2014 решение было принято 24.05.2015, то арендатор полагал, что не должен был уплачивать арендные платежи и договор купли-продажи считается заключенным.

В заседании суда кассационной инстанции с 09.02.2017 по 14.02.2017 (объявлялся перерыв) представитель ответчика поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы.

Представитель Департамента по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обсудив заявленные доводы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что 19.05.2008 между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник истца, арендодатель) и ООО "ДЕНТАС - НВ" (арендатор) был заключен договор аренды N 02-00215/08, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 232,2 кв. м, расположенный по адресу: город Москва, ул. Икшинская, д. 9.

Срок действия договора установлен сторонами и составляет с 18.03.2008 по 18.03.2013, а затем был продлен, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В этом договоре стороны определили, что арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой арендной платы, а при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Вместе с тем, как указали суды, в связи с просрочкой уплаты арендных платежей, 31.10.2015 Департамент направил в адрес ООО "ДЕНТАС - НВ" претензию об оплате задолженности в сумме 396 143 руб. 20 коп. за период с 01.05.2015 по 31.10.2015 и пени за просрочку платежа в размере 10 932 руб. 97 коп. за период с 01.05.2015 по 31.10.2015, предложив устранить допущенные нарушения в течение месячного срока с даты направления претензии, а в случае неисполнения обязательства в части оплаты арендных платежей предложил арендатору расторгнуть договор аренды.

Поскольку ответчик требования Департамента не исполнил, последний обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя требования истца частично, исходили из того, что ответчик не вносил арендную плату за заявленный период, однако вследствие заключения между сторонами договора купли-продажи арендуемого помещения, истец утратил право распоряжаться спорным помещением, в связи с чем требования были удовлетворены только о взыскании долга и пени.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, отклонил доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления арендной платы за спорный период в связи с вступлением в силу решения Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2015 по делу N А40-131833/2014 об урегулировании разногласий при заключении с Департаментом договора купли-продажи арендуемого помещения с 24.05.2015.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что решением Арбитражного суда города от 23.04.2015 по делу N А40-131833/2014 удовлетворены исковые требования ООО "ДЕНТАС - НВ" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Икшинская, д. 9 общей площадью 232,2 кв. м, путем изложения п. п. 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.

Вместе с тем, договор купли-продажи спорного помещения подписан сторонами 31.03.2016, тогда как ответчик в период с мая 2015 года по декабрь 2015 года (т.е. в спорный период), как арендатор находящихся в собственности города Москвы нежилых помещений на основании договора аренды от 19.05.2008 N 08-151/01 обязан вносить плату за пользование имуществом (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По мнению суда апелляционной инстанции, в указанный период истец пользовался спорным имуществом на основании договора аренды от 24.05.2001 N 08-151/01, действие которого прекратилось в связи с заключением договора купли-продажи указанного недвижимого имущества. То обстоятельство, что Департамент с апелляционной жалобой на решение суда от 23.04.2015 по делу N А40-131833/2014 обратился спустя три месяца после его принятия, свидетельствует лишь о пропуске последним срока на апелляционное обжалование и не влияет на обязанность ООО "ДЕНТАС - НВ" вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом.

Между тем судами не учтено следующее.

Решением Арбитражного суда города от 23.04.2015, оставленным без изменения постановлением от 25.09.2015 по делу N А40-131833/2014, урегулированы разногласия, возникшие между ООО "ДЕНТАС - НВ" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Икшинская, д. 9 (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-5, 5а, 6-12, 12а, 23), общей площадью 232,2 кв. м.

В рамках данного дела N А40-131833/2014 судами было установлено, что ООО "ДЕНТАС-НВ", являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором вышеуказанных помещений, в том числе по договору аренды от 19.05.2008 N 02-00215/08 (сроком действия договора до 30.06.2015) в силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, 29.05.2014 обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

При этом, как указано судами, задолженность по арендной плате и иным платежам по договору аренды у общества на дачу подачи заявления отсутствовала, что подтверждено справкой о состоянии финансово-лицевого счета от 29.05.2014.

Таким образом, на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истцом выкуплено арендуемое имущество по договору купли-продажи, подписанному обществом с протоколом разногласий.

Суд округа отмечает, что в соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 5 и 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11, обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращаются с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

Между тем, разногласия о стоимости выкупаемого имущества урегулированы решением Арбитражного суда города от 23.04.2015, оставленным без изменения постановлением от 25.09.2015 по делу N А40-131833/2014.

Задолженность по арендной плате за период с мая 2015 года по декабрь 2015 года послужила основанием для обращения истца в суд с соответствующим иском.

Суды, разрешая спор, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитали обязательство ответчика по внесению арендной платы в спорный период неисполненным, в связи с чем, взыскали задолженность в указанном размере, начислив на сумму долга неустойку.

Тогда как вывод судов о том, что обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон по цене выкупаемого имущества, не соответствует принятому решению о взыскании с ответчика в пользу истца долга и неустойки за период с мая 2015 года по декабрь 2015 года.

Поэтому, суды, удовлетворяя требования Департамента о взыскании с ответчика о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.05.2008 N 02-00215/08 за период с мая 2015 года по декабрь 2015 года в размере 531 593 руб. 20 коп. и неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 06.05.2015 по 31.12.2015 в размере 19 105 руб. 47 коп., не приняли во внимание дату вступления в законную силу решения Арбитражного суда города от 23.04.2015 по делу N А40-131833/2014, а также правовую позицию, приведенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11, и разъяснения, приведенные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судами не учтено, что условия договора купли-продажи были определены решением Арбитражного суда города от 23.04.2015 по делу N А40-131833/2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.09.2015, и данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 23.04.2015 по делу N А40-131833/2014.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 июля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2016 года по делу N А40-252035/2015 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.Н.Крекотнев

Судьи

В.В.Петрова А.Р.Белова