Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 февраля 2017 г. N Ф05-21553/16 по делу N А40-49701/2016

г. Москва

8 февраля 2017 г.

Дело N А40-49701/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 1 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 8 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Русаковой О.И., Чалбышевой И.В.

при участии в заседании:

от истца ООО "Шефлера" - Передельский П.В. выписка из ЕГРЮЛ, приказ

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Торгони О.В. по дов. от 29.12.16

от третьего лица Правительства Москвы - Торгони О.В. по дов. от 01.09.2016

рассмотрев 1 февраля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) и Правительства Москвы (третьего лица)

на решение от 22 августа 2016 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дудкиным В.В.,

и постановление от 8 ноября 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н.,

по иску ООО "Шефлера"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительным пункта 2 дополнительного соглашения от

03.06.2015 к договору аренды от 10.10.2005 N 03-00695/05,

третье лицо: Правительство Москвы.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Шефлера" (далее - истец, арендатор) 10.03.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик, арендодатель) с требованиями:

- о признании недействительным пункта 2 дополнительного соглашения от 03.06.2015 к договору аренды от 10.10.2005 N 03-00695/05 об установлении с 03.06.2015 ставки арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда за 1 кв. м в год в размере 12 067 руб. без учета НДС;

- о признании недействительным пункта 2 дополнительного соглашения от 03.06.2015 к договору аренды от 24.10.2005 N 03-00706/05 об установлении с 03.06.2015 ставки арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда за 1 кв. м в год в размере 16 882 руб. без учета НДС;

- о признании за арендатором права на применение ставки арендной платы по договору от 10.10.2005 N 03-00695/05 (в редакции дополнительного соглашения от 03.06.2015) и по договору от 24.10.2005 N 03-00706/05 (в редакции дополнительного соглашения от 03.06.2015) в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год с 03.06.2015.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что договоры аренды от 10.10.2005 N 03-00695/05 и от 24.10.2005 N 03-00706/05 были заключены с правопредшественником ответчика без проведения торгов, при том, что истцу была предоставлена имущественная поддержка в виде установления арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв. м. в год на срок до 01.07.2016 в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N800-ПП от 25.12.2012.

Поэтому, истец считает, что оспариваемые пункты дополнительных соглашений не соответствуют требованиям закона и в силу статей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными.

Департамент, возражая против удовлетворяя заявленных требований, настаивал на своих доводах о том, что согласно требованиям пункта 2.1 Постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 ставка арендной в размере 3500 рублей за кв. м в год устанавливается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (далее - Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1 настоящего постановления.

По мнению Департамента, поскольку продление срока действия договора аренды предполагает установление рыночной ставки арендной платы, то для того, что получить имущественную поддержку в размере 3 500 руб. за кв. м., необходимо обратиться в Межведомственную комиссию.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Правительство Москвы (далее - Правительство).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2016, признаны недействительными пункт 2 дополнительного соглашения от 03.06.2015 к договору аренды от 10.10.2005 N 03-00695/05 и пункт 2 дополнительного соглашения от 03.06.2015 к договору аренды от 24.10.2005 N 03-00706/05, в остальной части требований отказано.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента и Правительства, которые полагают, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду неправильного применения закона, выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. В связи с этим податели кассационной жалобы просят обжалуемые по делу судебные акты отменить в удовлетворенной части и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Заявители настаивают на своих доводах о том, что спорные соглашения были подписаны обеими сторонами и зарегистрированы в установленном порядке. По мнению заявителей, судами не дана надлежащая оценка их доводам о необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции". Заявители указывают, что предоставление спорной преференции носит заявительный характер и подлежит ежегодному подтверждению.

Как указывают заявители, решением Межведомственной комиссии, оформленным протоколом от 16.12.2015 N ДГИ-п-298/15 ООО "Шефлера" было отказано в предоставлении имущественной поддержки ввиду несоблюдения обществом требований пунктов 2.1.2, 2.1.6 Приложения к Постановлению Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП, при том, что доказательств признания этого решения Комиссии недействительным, истцом не представлено.

До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Обсудив заявленные доводы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При рассмотрении спора по существу судами установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого объекта от 10.10.2005 N 0300695/05, в соответствии с которым ответчик сдал, а истец принял в аренду нежилой объект общей площадью 76,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 9, стр. 2 для использования под продовольственный магазин, а 24.10.2005 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого объекта N 03-00706/05, в соответствии с которым ответчик сдал, а истец принял в аренду нежилой объект площадью 157,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41 для использования в торговых целях.

Данные договоры заключены без проведения торгов. Общая площадь помещений составляет 233,0 кв. м.

По условиям этих договоров, стороны определили, что арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в установленные договором сроки (пункт 5.4.2. договоров).

Вместе с тем, дополнительным соглашением от 03.06.2015 в договор от 10.10.2005 N 03-00695/05 внесены изменения в том числе: срок аренды увеличен по 02.06.2025, ставка арендной платы с 03.06.2015. увеличена по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды до 12 067 руб. без НДС за 1 кв. м в год.

Дополнительным соглашением от 03.06.2015 в договор от 24.10.2005 N 03-00706/05 также внесены изменения, в том числе срок аренды увеличен до 02.06.2025, ставка арендной платы с 03.06.2015 увеличена по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды до 16 882 руб. без НДС за 1 кв. м в год.

Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу заявленных требований, согласились с доводами арендатора, указав на то, что условие договоров о централизованном изменении ставки арендной платы осталось неизмененным и продолжает действовать после заключения дополнительных соглашений от 03.06.2015, поэтому ставка арендной платы для данного субъекта малого предпринимательства установлена Постановлением Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 и не может быть произвольно изменена органом государственной власти, в связи с чем направление проекта и заключение договора с указанием иной ставки, не предусмотренной законом - неправомерно.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

В пункте 4.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции (о сроке перезаключения договора аренды и о размере арендной платы), преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действительно, в силу подпункта 1 пункта 1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" определено предоставить с 01.01.2014 имущественную поддержку в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

В силу пункта 2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП ставка арендной платы (п. 1) устанавливается субъектам малого предпринимательства (пп. 1.2 и 1.3) при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Межведомственной комиссией по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в порядке, установленном Правительством Москвы, до 1 января текущего года решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1 настоящего постановления.

Если же исходить из пунктов 5.1 и 5.3 Постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП "О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы" (вместе с "Положением о Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства"), то в целях принятия Комиссией решения о предоставлении субъектам малого предпринимательства имущественной поддержки в виде применения минимальной ставки арендной платы за кв. м объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, установленной Правительством Москвы, субъекты малого предпринимательства в срок до 1 декабря текущего года направляют в Департамент городского имущества города Москвы или Комиссию обращение с приложением документов, в том числе, документы, подтверждающие использование субъектом малого предпринимательства указанного нежилого помещения для осуществления одного из видов деятельности, указанных в пунктах 1.2 и 1.3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы"

Ставка арендной платы (п. 1) устанавливается субъектам малого предпринимательства (пп. 1.2 и 1.3) при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Межведомственной комиссией по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в порядке, установленном Правительством Москвы, до 1 января текущего года решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1 настоящего постановления.

В соответствии с п. п. 5.2, 5.2.1 Положения о Комиссии Департамент городского имущества города Москвы направляет обращение субъекта малого предпринимательства (п. 5.1) в соответствующий отраслевой орган исполнительной власти города Москвы для представления заключения о наличии оснований для предоставления субъекту малого предпринимательства имущественной поддержки, а также при необходимости в префектуру соответствующего административного округа города Москвы.

При том, что согласно требованиям статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении того, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

В силу положений статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" непосредственно Департамент правомочен проводить мероприятия по оценке сдаваемых в аренду объектов государственного имущества и определению рыночной стоимости годовой арендной платы.

С учетом вышеизложенного судам следовало установить, действительно ли истец обращался в Межведомственную комиссию, а также проверить довод о том, что решением Межведомственной комиссии, оформленным протоколом от 16.12.2015 N ДГИ-п-298/15, ООО "Шефлера" было отказано в предоставлении имущественной поддержки ввиду несоблюдения обществом требований пунктов 2.1.2, 2.1.6 Приложения к Постановлению Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП.

Кроме того, судам следует учесть, что спорными дополнительными соглашениями стороны не только изменили размер арендной ставки, но и продлили срок действия договоров аренды.

Вместе с тем, арендатор, подписывая договоры и дополнительные соглашения к нему, знал о возможном изменении ставки арендной платы,.

Так, согласно пункту 6.6. договоров аренды, в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта, которым установлен новый размер арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами с даты указанной в нормативном акте.

Признавая недействительными пункты дополнительных соглашений, суды пришли к выводу о нарушении прав арендатора на льготную ставку. Суд округа не может согласиться с данными выводами, поскольку согласование ставки арендной платы в дополнительном соглашении, не лишает права арендатора на получение льготной ставки и не является основанием для признания недействительным спорного пункта соглашений.

При новом рассмотрении дела, судам следует установить, имеется ли у арендатора право на льготу с 03.06.2015, на какой период он просит право на льготу, и установив все фактические обстоятельства по делу, принять законный и обоснованный судебный акт.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 августа 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2016 года по делу N А40-49701/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.Н.Крекотнев

Судьи

О.И.Русакова И.В.Чалбышева