Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 марта 2017 г. N Ф05-1546/17 по делу N А40-231248/2015

город Москва

10 марта 2017 г.

Дело N А40-231248/15

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2017 года.

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25 сентября 2017 г. N 305-ЭС17-5424 настоящее постановление отменено

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,

судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.

при участии в заседании:

от истца ООО "НТС-СИ" - Летпер В.Е., дов. от 25.08.16

от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Салаватова К.Х., дов. от 09.01.17 N 33-Д-12/17, Важина А.Н., дов. от 08.11.16 N 33-Д-1279/6, Шевелев Р.С., дов. от 28.10.16 N 33-Д-1/85/16,

рассмотрев 09 марта 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - ООО "НТС-СИ"

на решение от 07 сентября 2016 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Анциферовой О.В.,

на постановление от 01 декабря 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Пирожковым Д.В., Садиковой Д.Н., Трубицыным А.И.,

по иску ООО "НТС-СИ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственность "НТС-СИ" (далее - истец, ООО "НТС-СИ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений: общей площадью 113,2 кв.м., (кадастровый N 77:01:0005015:2841) (Объект 1) по цене 12 799 152 руб., общей площадью 123,1 кв.м., (кадастровый N 77:01:0005015:2842) (Объект 2) по цене 13 918 559 руб., общей площадью 188,4 кв.м., (кадастровый N 77:01:0005015:2839) (Объект 3) по цене 15 501 314 руб., общей площадью 264,3 кв.м., (кадастровый N 77:01:0005015:2840) (Объект 4) по цене 21 746 314 руб., с рассрочкой платежа на 5 лет, на условиях прилагаемого договора купли-продажи с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ заявления истца об уточнении исковых требований.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2016 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ООО "НТС-СИ" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

Истец ссылается на нарушение судами положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), указывает, что судами установлено соответствие Общества всем требованиям, указанным в названной норме права, однако сделан противоречащий требованиям этой статьи вывод об утрате Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в связи с направлением Департаментом в его адрес уведомления о расторжении договоров аренды.

Общество полагает, что судами не учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце 4 подпункта 4 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) о том, что перечень условий, при которых арендатор имеет право на приобретение арендуемого имущества, определен законом исчерпывающим образом, а также о недопустимости устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Общество ссылается также на то, что волеизъявление арендодателя о расторжении в будущем договора аренды, при условии, что заявление о реализации своего права на выкуп недвижимого имущества сделано арендатором до момента расторжения, не относится законом к условию, лишающему арендатора права на выкуп арендованного имущества.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы истца - ООО "НТС-СИ" опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело н новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

Представители ответчика против доводов кассационной жалобы возражали, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Ходатайство Департамента о приобщении к материалам дела письменных пояснений отклонено судом кассационной инстанции без удаления из зала судебного заседания в связи с неисполнением ответчиком требований ст. 279 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции., исходя из следующего.

Как следует из представленных в дело доказательств, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "НТС-СИ" (Арендатор) заключены договора аренды нежилых помещений расположенных по адресу: г. Москва, Зубовский проезд, д. 2, корп. 2 - N 01-01410/99 от 01.12.1999 общей площадью 113,2 кв.м., (кадастровый N 77:01:0005015:2841) (Объект 1), N 01- 01402/99 от 01.12.1999 общей площадью 123,1 кв.м., (кадастровый N 77:01:0005015:2842) (Объект 2), N 01-01409/99 от 01.12.1999, общей площадью 188,4 кв.м., (кадастровый N 77:01:0005015:2839) (Объект 3), N 01-01401/99 от 01.12.1999 общей площадью 264,3 кв.м., (кадастровый N 77:01:0005015:2840) (Объект 4).

Истец 30.09.2015 обратился в Департамент с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (заявки N 33-5-62802/15-(0)-0, 33-5-62823/15-(0)-0, 33-5-62816/15-(0)-0, 33-5-62810/15-(0)-0).

Департамент письмами от 06.11.2015 сообщил ООО "НТС-СИ" об отказе в предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого помещения в связи с прекращением действия договоров аренды от 01.12.1999 указанных нежилых помещений.

Посчитав отказ неправомерным, истец обратился с иском в суд.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральной закон" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества";

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Срок действия договоров аренды, на основании которых истец обратился с заявлением о выкупе арендованного имущества был установлен по 30.06.2015 и в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считались продленными на неопределенный срок.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды не установлен законом или договором.

Согласно п. 2.10.1.2 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" основанием к отказу в предоставлении государственной услуги является невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и нормативными правовыми актами города Москвы.

Департаментом 29.07.2015 направлены уведомления об отказе от договоров аренды: по договору аренды N 01-01401/99 уведомление ДГИ-И- 34520/15, по договору N01-01409/99 - ДГИ-И-34542/15, по договору 01-01402/99 - ДГИ-И-34522/15, по договору N01-01410/99 - ДГИ-И-34516/15.

Суды указали, что расторжение договоров аренды истцом в установленном законом порядке оспорено не было.

Судами сделан вывод о том, что на момент обращения заявителя 30.09.2015 в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права истец не соответствовал требованиям, предусмотренным Федеральным Законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", так как арендодатель отказался от договоров аренды.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что на момент обращения общества "НТС-СИ" 30.09.2015 в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений, такое право у него отсутствовало в силу того, что Департамент на основании положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) 29.07.2015 выразил волю арендодателя на отказ от договоров аренды, заключенных между ООО "НТС-СИ" и Департаментом, посредством направления соответствующих уведомлений.

Однако из представленных доказательств следует, и не отрицается сторонами, что договоры прекращены с 29.10.2015, а Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права 30.09.2015, т.е. за месяц до прекращения договоров аренды, т.е. Общество обратилось с заявлением в период действующих договоров аренды недвижимого имущества.

Данное обстоятельство Департаментом не отрицалось, однако суды посчитали достаточным для признания Общества не соответствующим названным условиям наличие воли Департамента на прекращение в будущем договоров аренды.

Суд кассационной инстанции считает, что наличие в момент обращения общества "НТС-СИ" к Департаменту с заявлением о выкупе арендуемого имущества договора аренды, возобновленного на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишило его права на приобретение спорного имущества в собственность.

То обстоятельство, что ранее Департаментом было сделано волеизъявление о прекращении договора аренды правового значения не имеет, поскольку юридически значимым и определяющим фактом является наличие (либо отсутствие) действующего на момент обращения за выкупом договора аренды.

Условия, при которых субъекты малого предпринимательства утрачивают право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества установлены пунктом 9 статьи 4 Законе об особенностях отчуждения недвижимого имущества, ни одного из этих условий не имело места быть.

Суды первой и апелляционной инстанций, признав такой отказ соответствующим закону, неправильно применили статьи 621, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", необоснованно исходили из направления Департаментом уведомлениям о прекращении в будущем договоров аренды, в то время как в законе такого обстоятельства в качестве основания утраты арендатором права на выкуп не указано.

Как указано в абзаце 4 подпункта 4 пункта 1 Информационного письма N 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен Законом исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Указанное Департаментом основание отказа в выкупе, с учетом подачи Обществом заявления в период действия договоров аренды, является дополнительным ограничением реализации права приобретения недвижимости, которое, как уже указывалось, недопустимо.

Признавая Общество не соответствующим названным условиям, суды первой и апелляционной инстанций исходили из выраженной Департаментом воли на расторжение договоров аренды недвижимого имущества, заключенных между Обществом и Департаментом на неопределенный срок.

Условие о праве отказа арендодателя от договора, заключенного на неопределенный срок, содержится в пункте 2.3 договоров аренды.

При указанных обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанции о том, что Общество не являлось на момент обращения в Департамент стороной действующего договора аренды, не соответствует фактическим обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении спора, а также основан на неправильном толковании норм материального права, в том числе статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомления Департамента об отказе от договоров аренды не мотивированы существенным нарушением их условий Обществом, а имеют ссылку на реализацию арендодателем правомочий, установленных частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, дающей право арендодателю отказаться от договора аренды, заключенному на неопределенный срок.

Это основание не связано с каким-либо нарушением арендатором условий договора аренды.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что уведомления Департамента о расторжении договоров аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, лишило Общество права преимущественного выкупа арендованного имущества, не основан на законе.

С учетом изложенного у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для вывода об утрате Обществом преимущественного права приобретения арендуемого имущества в связи с волеизъявлением Департамента о прекращении договора аренды по основаниям, не связанным с нарушением Обществом условий договора аренды, в ситуации, когда заявление подано Обществом в Департамент до окончания действия договоров аренды.

Поскольку судами неправильно применены нормы материального права, а выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным при рассмотрении дела, и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам надлежит исследовать и оценить все существенные для правильного рассмотрения спора и входящие в предмет доказывания обстоятельства, в том числе установить соответствие либо несоответствие Общества иным установленным законом условиям, при совокупности которых оно наделено правом выкупа арендованного имущества, при установлении такой совокупности определить существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2016 года по делу N А40-231248/15 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.Д. Денисова

Судьи

Н.Ю. Дунаева Е.А. Петрова