Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 апреля 2017 г. N Ф05-9297/15 по делу N А40-129910/2014

г. Москва

6 апреля 2017 г.

Дело N А40-129910/14

Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2017.

Полный текст постановления изготовлен 06.04.2017.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Беловой А.Р., Ядренцевой М.Д.,

при участии в заседании:

от Открытого акционерного общества "Новый Импульс-Центр 50" - Костин Л.В. доверен. от 12.05.2016 N 2016/113

от Департамента городского имущества города Москвы - Забелян С.А. доверен. от 29.12.2016 N 33-Д-1451/16

от Правительства Москвы - Забелян С.А. доверен. от 25.01.2017 N 4-47-108/7

от Комитета города Москвы по обеспечению инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства - не явился, извещен

от Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы - Котов С.А. доверен. от 15.09.2015 N МКА-03-3922/5

рассмотрев кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 09.11.2016

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дудкиным В.В.,

на постановление от 26.01.2017

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левиной Т.Ю., Алексеевой Е.Б., Поповой Г.Н.,

по делу N А40-129910/14 по иску Открытого акционерного общества "Новый Импульс-Центр 50" (ИНН 7713323078, ОГРН 1027713000952)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

третьи лица: Правительство Москвы, Комитет города Москвы по обеспечению инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы,

о взыскании денежных средств и расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Новый Импульс-Центр" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N М-02-027874 и обязании возвратить часть оплаты стоимости права аренды указанного земельного участка, которая приходится на период после расторжения договора, в размере 1 167 017 рублей 17 копеек.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Правительство Москвы, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 по делу А40-129910/2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015 по делу N А40-129910/2014 отменены. Дело N А40-129910/2014 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом, судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, указала, что установив невозможность использования обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство магазина) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2016 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2016 по делу N А40-129910/14 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2016 по делу N А40-129910/14-135-1061 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017 отменить, в удовлетворении требований ОАО "Новый Импульс-Центр" отказать в полном объеме.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды не учли, что договор аренды от 29.12.2006 N М-02-027874 прекратил свое действие, в связи с чем правовых оснований для его расторжения в судебном порядке у судов не имелось, кроме того, суды не учли, что при добросовестном исполнении обязательств и обращении за утверждением АРИ, у истца была возможность получить разрешение на строительство объекта, что свидетельствует о недобросовестности арендатора и неприменении мер истцом к освоению земельного участка, при этом, поскольку ОАО "Новый Импульс-Центр" не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды (п.4.4), а именно до 31.12.2014, Департаментом в адрес общества были направлены уведомления от 14.08.2015 N ДГИ-И-36816/15 и от 19.10.2015 N ДГИ-1-312980/15-1 об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных положением п.22 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Управлением Росреестра по Москве внесена запись в ЕГРП о прекращении прав и обязанностей ОАО "Новый Импульс-Центр" по договору аренды от 29.12.2006 Ля М-02-027874, суды пришли к ошибочному выводу о том, что после расторжения договора у Департамента отсутствуют правовые основания для удержания ранее перечисленных денежных средств в размере 1 167 017, 17 руб., поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители поддержали доводы, изложенные в жалобе, просили решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2016 по делу N А40-129910/14-135-1061 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017 отменить, в удовлетворении требований ОАО "Новый Импульс-Центр" отказать в полном объеме.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.

Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы доводы кассационной жалобы поддержал.

Комитет города Москвы по обеспечению инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, 29.12.2006 Департаментом (арендодатель) и ОАО "Новый Импульс-Центр" (арендатор), на основании распоряжения префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, заключен договор аренды земельного участка N М-02-027874, по условиям которого арендатору во временное владение на 49 лет для проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина предоставлен земельный участок площадью 280 кв. м, кадастровый номер 770225009042, расположенный по адресу: Москва, ул. 9-я Северная линия, вл. 15, пос. Северный.

Распоряжением префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523 установлена плата за право заключения договора аренды земли в размере 1 383 480 рублей, которая произведена обществом, что сторонами не оспаривается.

Письмом от 13.03.2013 N 001-ГПЗУ-377-(0)-6 Москомархитектура сообщила о приостановке подготовке ГПЗУ на земельный участок по причине передачи его на согласование в Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы.

Истец получил отказ с возможностью согласования иного проекта ГПЗУ с видом разрешенного использования: благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки, что не соответствовало заключенному договору.

В январе 2014 истец обратился в Москомстройинвест с просьбой предоставить компенсационный участок взамен имеющегося, по причине невозможности получения ГПЗУ с разрешенным видом использования закрепленным в договоре аренды. В ответ получил информацию о дополнительной проработке вопроса дальнейшей реализации инвестиционных проектов по застройке.

Ссылаясь на нецелесообразность сохранения договора аренды и несения расходов по нему в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, указанному в договоре, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Поскольку по настоящему делу арендатор принял решение расторгнуть договор, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об удовлетворении данного требования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 19 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" при досрочном расторжении договора аренды подлежит возмещению внесенная за право на заключение договора аренды сумма в части, приходящейся на оставшийся срок действия соответствующего договора аренды земельного участка.

Судами установлено, что истом была внесена плата за право аренды земельного участка на 49 лет (588 месяцев), тогда как фактически земельный участок использовался до подачи иска с октября 2006 года по декабрь 2014 года (99 месяцев).

Таким образом, суды к правомерному выводу о том, что истцу подлежит возврату внесенная за право на заключение договора аренды сумма в части, приходящейся на оставшийся срок действия спорного договора аренды земельного участка - 1 167 017 руб. 17 коп.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителей о том, что суды не учли, что договор аренды от 29.12.2006 N М-02-027874 прекратил свое действие, в связи с чем правовых оснований для его расторжения в судебном порядке у судов не имелось, кассационная коллегия считает несостоятельными.

Из материалов дела следует, что Департаментом в адрес общества были направлены уведомления от 14.08.2015 N ДГИ-И-36816/15 и от 19.10.2015 N ДГИ-1-312980/15-1 об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных положением п.22 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Основанием для направления указанных уведомлений послужил факт неисполнения обществом в установленный договором срок обязательства по строительству.

Настоящий иск предъявлен в суд 14.08.2014, тогда как уведомления об отказе от договора направлены в адрес общества 14.08.2015 и 19.10.2015, т.е. в период после первоначального рассмотрения дела судами трех инстанций.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, действия Департамента по отказу от договора свидетельствуют о недобросовестном поведении государственного органа, учитывая, что общество было лишено возможности использования земельного участка по назначению.

Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителей кассационной жалобы, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017 по делу N А40-129910/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

А.Р. Белова М.Д. Ядренцева