Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 июля 2016 г. N Ф05-9376/17 по делу N А40-244347/2015

г. Москва

13 июля 2016 г.

Дело N А40-244347/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2016 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Денисовой Н.Д., Карповой Г.А.

при участии в заседании:

от истца: Козлов А.И., дов. от 17.11.2015

от ответчика: Бруевич А.А., дов. от 09.01.2017

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КЛАМИДАС ПАЛЕ", Департамента городского имущества города Москвы (истца и ответчика) на решение от 16 февраля 2017 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Масловым С.В., и постановление от 19 апреля 2017 года Девятого арбитражного апелляционного суда, вынесенное судьями Левченко Н.И., Валиевым В.Р., Садиковой Д.Н., по делу по иску Общества с ограниченной ответственностью "КЛАМИДАС ПАЛЕ" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КЛАМИДАС ПАЛЕ" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилых помещений): объектов недвижимости площадью 43,1 кв.м (этаж 1, комн. А1, А, а, Б, пом. IV, комн. 1) и площадью 250,7 кв.м (этаж 2, комн. А, А1, Б, Б1, пом. IX, комн. 1-17, пом. X, комн. 1, 2), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 23, корп. 1, изложив:

пункт 3.1. договора - "Цена объектов составляет 14 828 000 рублей, в том числе: объекта 1 - 2 194 000 рублей, объекта 2 - 12 634 000 рублей в соответствии с экспертным заключением N 2917/19-3 от 03.11.2016, выполненным Федеральным бюджетным учреждением Российской Федерации центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации (эксперт Соколов Ю.Б.), НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

пункт 3.4. договора - "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 247 133 рубля 34 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

пункт 5.1. договора - "Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по договору, обязан возместить продавцу убытки", исключив из договора пункт 5.1., пункт 5.2, пункт 5.4 договора; в связи с исключением пункта 5.1, пункта 5.2, пункта 5.4 договора в редакции Департамента, изменить нумерацию пунктов договора, а именно: пункт 5.3 договора в реакции Департамента считать пунктом 5.1, а пункт 5.5 считать пунктом 5.2 соответственно.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2017 года исковые требования удовлетворены частично, разногласия сторон урегулированы в в следующей редакции:

Пункт 3.1 договора - "Цена объектов составляет 14 828 000 рублей, в том числе: объекта 1 - 2 194 000 рублей, объекта 2 - 12 634 000 рублей в соответствии с экспертным заключением N 2917/19-3 от 03.11.2016, выполненным Федеральным бюджетным учреждением Российской Федерации центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации (эксперт Соколов Ю.Б.).

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4 договора - "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 247 133 рубля 34 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований об исключении пунктов 5.1, 5.2 из договора купли-продажи недвижимости (нежилых помещений): объектов недвижимости площадью 43,1 кв.м (этаж 1, комн. А1, А, а, Б, пом. IV, комн. 1) и площадью 250,7 кв.м (этаж 2, комн. А, А1, Б, Б1, пом. IX, комн. 1-17, пом. X, комн. 1, 2), расположенных по адресу: г.Москва, ул. Судостроительная, д. 23, корп. 1, как вынесенные с нарушением норм материального права, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в указанной части.

В своей кассационной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий сторон договора по цене, предложенной ответчиком.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы своих кассационных жалоб, возражали против удовлетворения кассационных жалоб друг друга.

Законность судебных актов проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части с принятием по делу нового судебного акта, по следующим основаниям.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 06-00317/2003 от 30.04.2003 нежилых помещений площадью 43,1 кв.м, (этаж 1, комн. А1, А, а, Б, пом. IV, комн.1) и площадью 250,7 кв.м, (этаж 2, комн. А, А1, Б, Б1, пом. IX, комн. 1-17, пом. X, комн. 1, 2), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 23, корп. 1.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 27.08.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Департамент направил истцу проект договора купли-продажи спорного объекта.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий по следующим пунктам договора:

по пункту 5.1. проекта договора (неустойка за неисполнение обязательств);

по пункту 5.2. проекта договора (ответственность покупателя за уклонение от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности);

по пункту 5.3 проекта договора (возмещение убытков сверх неустоек);

по пункту 5.4. проекта договора (одностороннее расторжение договора), и направил его в адрес ответчика.

Письмом от 30.11.2015 N 33-5-46024/15-(0)-1 Департамент отказался от заключения договора купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 06.06.2016 была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России Соколову Ю.Б.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость выкупаемых объектов по состоянию на 27.08.2015 составляет для объекта площадью 43,1 кв.м (этаж 1, комн. А1, А, а, Б, пом. IV, комн. 1) - 2 194 000 рублей; для объекта площадью 250,7 кв.м (этаж 2, комн. А, А1, Б, Б1, пом. IX, комн. 1-17, пом. X, комн. 1, 2) - 12 634 000 рублей.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в указанной части.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об исключении пунктов 5.1, 5.2 из спорного договора купли-продажи недвижимости, суд исходил из того, что возможность включения в договор условия о неустойке предоставлена продавцу нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляют способ защиты нарушенного права в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, а также право требования взыскания понесенных в связи с таким уклонением убытков. Отношения сторон в части возможности начисления неустойки за нарушение такой обязанности указанной нормой права не урегулированы.

Поскольку обязанность осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, с учетом пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, возложена, в соответствии с п. 2.1.2 договора, только на истца, суд пришел к выводу о том, что оснований для исключения пункта 5.2 договора не установлено, в связи с чем п. 5.2 договора подлежит изложению в редакции ответчика.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда относительно отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Пункт 5.1 спорного договора в редакции ответчика предусматривает неустойку за нарушение покупателем сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, в размере 0,5% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Вместе с тем, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусматривает ответственности за указанное нарушение, ввиду чего данное условие не является обязательным для сторон договора и может быть включено в спорный договор только по соглашению сторон.

В протоколе разногласий, направленном в адрес Департамента, истец возразил против включения указанного условия в спорный договор.

Пункт 5.2 договора в редакции, предложенной ответчиком, устанавливает штрафные санкции в размере 5% от цены объекта за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога.

Действующим российским законодательством не предусмотрены штрафные санкции за такое нарушение, в связи с чем данное условие также не является обязательным для сторон договора.

Поскольку согласие обеих сторон договора в отношении условий о неустойке за нарушение покупателем сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, а также в отношении условий о штрафных санкциях за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога, не было достигнуто, у суда отсутствовали основания для включения указанных условий в спорный договор.

Таким образом, исковые требования об исключении из спорного договора условий, предусмотренных пунктами 5.1, 5.2, подлежат удовлетворению

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но в отношении указанной части исковых требований выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

На основании вышеизложенного, кассационная коллегия отменяет решение Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2017 года в части отказа в удовлетворении исковых требований об исключении из договора между ООО "КЛАМИДАС ПАЛЕ" и Департаментом городского имущества города Москвы купли-продажи недвижимости (нежилых помещений): объектов недвижимости площадью 43,1 кв.м (этаж 1, комн. А1, А, а, Б, пом. IV, комн. 1) и площадью 250,7 кв.м (этаж 2, комн. А, А1, Б, Б1, пом. IX, комн. 1-17, пом. X, комн. 1, 2), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 23, корп. 1, пунктов 5.1, 5.2, и удовлетворяет исковые требования в указанной части.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2017 года по делу N А40-244347/2015 отменить в части.

Исключить из договора между ООО "КЛАМИДАС ПАЛЕ" и Департаментом городского имущества города Москвы купли-продажи недвижимости (нежилых помещений): объектов недвижимости площадью 43,1 кв.м (этаж 1, комн. А1, А, а, Б, пом. IV, комн. 1) и площадью 250,7 кв.м (этаж 2, комн. А, А1, Б, Б1, пом. IX, комн. 1-17, пом. X, комн. 1, 2), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 23, корп. 1, пункты 5.1, 5.2.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий судья

С.В. Нечаев

Судьи

Н.Д. Денисова Г.А. Карпова