Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2017 г. N Ф05-9224/17 по делу N А40-119842/2016

г. Москва

12 июля 2017 г.

Дело N А40-119842/16

Резолютивная часть постановления объявлена 06.07.2017.

Полный текст постановления изготовлен 12.07.2017.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Денисовой Н.Д., Красновой С.В.

при участии в заседании:

от ООО "Луч" - Гребельский А.В., дов. от 12.01.2016

от Департамента городского имущества города Москвы - Руденко М.В., дов. от 29.12.2016

от Правительства Москвы - Руденко М.В., дов. от 01.09.2016

рассмотрев кассационную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 06.03.2017

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О.А.,

на постановление от 03.05.2017

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевым В.Р., Головкиной О.Г.,

по делу N А40-119842/16 по иску ООО "Луч"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Правительство Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

ООО "Луч" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Луч" при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0000000:5088 площадью 1 138 кв. м по адресу: г. Москва, кв-л Капотня 5-й, д. 26 (подвал, пом. II, комн. 2, 3, 3а, 3б, 4, 5, 7, 7а; этаж 1, пом. IV, комн. 1, 2, 2а, 3 - 13, 15 - 18); изложив

абзац первый п. 3.1 договора в следующей редакции: "3.1 Цена Объекта составляет 84 835 540 руб. без учета НДС";

п. 3.3 договора в следующей редакции: "3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которой предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.";

п. 3.4 договора в следующей редакции: 10 "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10-го числа первого месяца квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 4 241 777 руб., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнее платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.";

п. 5.1 договора в следующей редакции: "5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0, 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.";

п. 5.4 договора в следующей редакции: "5.4. В случае непоступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 Договора, в течение 30-ти дней с момента истечения срока оплаты (непредставления подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с момента направления уведомления.".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2017 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2017 по делу N А40-119842/16 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 по делу N А40-119842/16 и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении искового заявления ООО "Луч" отказать.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, суды необоснованно отказали в проведении по делу повторной экспертизы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители поддержали доводы, изложенные в жалобе, просили отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 по делу N А40-119842/16 и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении искового заявления ООО "Луч" отказать.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе представил отзыв.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Луч" является арендатором нежилого помещения общей площадью 1 138 кв. м по адресу: г. Москва, кв-л Капотня 5-й, д. 26 (подвал, пом. II, комн. 2, 3, 3а, 3б, 4, 5, 7, 7а; этаж 1, пом. IV, комн. 1, 2, 2а, 3 - 13, 15 - 18), на основании договора аренды от 21.05.2009 N 05-00023/09, заключенного с Департаментом имущества города Москвы.

06.11.2015 истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого помещения в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

14.04.2016 Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи, с указанием цены объекта - 124 464 000 руб., согласно отчета об оценке рыночной стоимости от 30.11.2015 N 108-15Б,192, составленным ООО "АБН-Консалт" по заказу собственника. В п. 3.3 проекта договора установлено, что за предоставленную рассрочку продавец начисляет проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования Банка России, а п. 5.1 устанавливает ответственность покупателя за нарушение срока оплаты имущества в виде неустойки (пени) в размере 0, 5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Статистик Групп", согласно отчету об оценке которого рыночная стоимость помещения составляет 57 430 000 руб., в связи с чем истец направил в адрес Департамента протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором просил установить цену помещения в указанном размере. Кроме того, истец просил указать в п. 3.3 договора, что проценты начисляются в размере 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, в п. 5.1 договора размер неустойки (пеней) за нарушение срока оплаты имущества просил уменьшить до 0, 05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, в п. 5.4 договора просил увеличить до 90-та дней срок, по истечении которого продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В письме от 12.05.2016 N 33-5-87102/15-(0)-2 Департамент отказался от подписания договора в редакции протокола разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, производство которой поручено эксперту ООО "Цент Независимой Экспертизы Собственности".

Из заключения эксперта следует, что рыночная стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 06.11.2015 составляет 84 835 540 руб.

Оценив экспертное заключение ООО "Цент Независимой Экспертизы Собственности", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришел к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

Доводы заявителя жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Цент Независимой Экспертизы Собственности" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 84 835 540 руб.

Доводы заявителей о неправомерном отказе судом первой инстанции в проведении повторной экспертизы, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку из материалов дела не следует, что такое ходатайство было заявлено.

Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителей кассационной жалобы, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 по делу N А40-119842/16 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Нечаев

Судьи

С.В. Краснова Н.Д. Денисова