Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2017 г. N Ф05-9788/17 по делу N А41-70408/2016

г. Москва

18 июля 2017 г.

Дело N А41-70408/16

Резолютивная часть постановления объявлена 12.07.2017.

Полный текст постановления изготовлен 18.07.2017.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Красновой С.В., Нечаева С.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Авто" - Семина Ж.В. доверен. от 01.06.2017

от Администрации Ступинского муниципального района Московской области - Капустина А.В. доверен. от 10.01.2017 N 17/2-35

от Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района - не явился, извещен

от Комитета по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области - не явился, извещен

рассмотрев кассационную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области

на постановление от 07.04.2017

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Игнахиной М.В., Миришовым Э.С., Ханашевичем С.К.,

по делу N А41-70408/16 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Авто"

к Администрации Ступинского муниципального района Московской области

третьи лица: Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области

об урегулировании разногласий при заключении договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сервис-Авто" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, к администрации Ступинского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий по договору купли продажи имущества нежилого помещения общей площадью 25,64 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3., а также обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 25,64 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3, в предложенной истцом редакции.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.10.2016 по делу N А41-70408/16 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района и Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.01.2017 по делу N А41-70408/16 исковые требования ООО "Сервис-Авто" удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 принят отказ ООО "Сервис-Авто" от требований в части обязания администрации Ступинского муниципального района Московской области заключить договор купли-продажи нежилого помещения. Решение Арбитражного суда Московской области от 31.01.2017 по делу N А41-70408/16 в указанной части, а также в части урегулирования разногласий по пункту 7.1.3 договора отменено. Производство по делу в части требования об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения прекращено. Пункт 7.1.3 договора в редакции истца исключен. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 31.01.2017 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 по делу N А41-70408/16 отменить в части и принять новый судебный акт.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды необоснованно обязали заключить договор по более низкой цене, суды не учли, что при обращении истца с заявлением о выкупе помещений действовала редакция закона предусматривающая рассрочку на три года, редакция истца, предусматривающая действия по распоряжению предмета залога являются незаконной, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда Московской области от 31.01.2017 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 по делу N А41-70408/16 отменить в части и принять новый судебный акт.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено в части, суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судом, решением Арбитражного суда Московской области от 13.10.2015 по делу N А41-50998/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.04.2016, суд обязал администрацию Ступинского м/р МО совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ООО "Сервис-Авто", как субъекта малого и среднего предпринимательства, на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 25,64 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3.

Также, ответчик обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельных срок с даты принятия отчета о его оценке и направить истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение вышеуказанного решения суда ответчиком на основании контракта от 27.11.2015 N 2015.441804, заключенного с ООО "Оценщик", организовано проведение оценки выкупной стоимости спорного имущества, которая в соответствии с отчетом об оценке N 15Н-2711/4 составила 1 308 474,57 руб.

14.06.2016 администрацией издано постановление N 2918-П "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3", подпунктом 1.1 которого предусмотрено возмездное отчуждение указанного нежилого помещения стоимостью 1 308 474,57 руб.

20.06.2016 администрация направила в адрес ООО "Сервис-Авто" проект договора купли-продажи спорного муниципального имущества по цене 1 308 474,57 руб.

18.07.2016 истец, не согласившись с ценой выкупаемого имущества, направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В целях установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением Арбитражного суда Московской области от 28.11.2016 по делу N А41-70408/16 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Партнер-СВ" Ляшко Игорю Евгеньевичу.

Согласно экспертному заключению, представленному в материалы дела по итогам проведения указанного экспертного исследования с учетом дополнений от 18.01.2017 N 541, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 25,64 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3, составляет 652 542 руб. без НДС.

Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Согласно пункту 2 статьи 5 Закон N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На момент обращения истца с офертой к Администрации действовала редакция части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, согласно которой срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

В последующем в указанный Федеральный закон были внесены изменения и в соответствии с положениями части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" срок рассрочки оплаты по договору стал составлять пять лет.

Поскольку до урегулирования судом разногласий договор купли-продажи считается незаключенным, в данном случае истец мог воспользоваться положением закона, предусматривающим рассрочку в течение пяти лет.

При этом, суды отклонили доводы ответчика на необоснованность включения пунктов 2.6, 3.3 в договор купли-продажи об изъятии спорного имущества из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского м/р, поскольку в силу статьи 460 ГК РФ отчуждению подлежит имущество не обремененное правами третьих лиц.

Принимая п.п. 6.5, 7.1.1, 7.1.4 редакции истца суды исходили того, что они не противоречат положениям Закона N 159-ФЗ, гражданскому законодательству о порядке передачи имущества, его последующем использовании, а также не противоречат положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также статье 8.1 ГК РФ.

Суды отклонили доводы ответчика о необоснованном обязании последнего передать истцу имущество по акту приема-передачи в момент подписания договора купли продажи имущества (условие пункта 6.1 договора в редакции истца), указав на правомерность данного требования.

Отклоняя доводы о необоснованно исключении пункта 7.2.7 договора, обязывающего покупателя застраховать в установленном законодательством порядке имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца, суды правомерно исходили из того, что обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Законе N 159-ФЗ.

Исключая п. 10.3 договора, обязывающий истца до момента полной оплаты вносить арендные платежи за пользование имуществом, суды правомерно исходи из того, что не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Отказывая во включении в договор п. 7.1.3 договора, изложенного в редакции истца, согласно которому: "За просрочку передачи помещений покупателю по передаточному акту продавец выплачивает покупателю пеню из расчета 0,1% от суммы, составляющей цену помещения, за каждый день просрочки передачи помещения", суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что обязание ответчика заключить договор, содержащий условие о неустойке, противоречит положениям статьи 421 ГК РФ.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемым судебным актом, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 по делу N А41-70408/16 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Краснова С.В. Нечаев