Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 июня 2017 г. N Ф05-8145/17 по делу N А40-188258/2016

г. Москва

21 июня 2017 г.

Дело N А40-188258/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Беловой А.Р., Шишовой О.А.

при участии в заседании:

от истца ООО "АНС и К" - Котольщикова Е.В. по дов. от 01.09.2016

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Блистанова А.А. по дов. от 13.10.2016

рассмотрев 20 июня 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "АНС и К" (истца)

на решение от 25 января 2017 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дружининой В.Г.,

и постановление от 18 апреля 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевым В.Р., Левченко Н.И.,

по иску ООО "АНС и К"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о возмещении убытков.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АНС и К" (далее - истец, арендатор) 12.09.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, арендодатель) о возмещении убытков в размере 12 931 786 руб. 78 коп.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения статей 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требования Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", указывал на то, что необоснованное уклонение ответчика от заключения договора, обязанность заключения которого была установлена в судебном порядке по делу N А40-138753/2014, привели к убыткам истца, который был вносить арендные платежи в как период с 01.03.2014 по 02.02.2016, так и в период с момента вступления в законную силу решения по делу N А40-138753/2014 с 03.02.2016 по 31.05.2016.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017, в иске отказано.

Законность вынесенных по делу решения и постановления проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе истца, который просит обжалуемые по делу решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить их требования в полном объеме.

В заседании суда кассационной инстанции 20.06.2017 представитель истца поддержал кассационную жалобу, а также уточнил просительную часть жалобы и просил судебные акты отменить и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции; представитель Департамента возражал.

Обсудив заявленные доводы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При рассмотрении спора по существу судами установлено, что ООО "АНС и К" являлось арендатором нежилого помещения общей площадью 420,5 кв. м по адресу: г. Москва, Железняка Матроса бульвар, дом 7/20, расположенного на 1 этаже пом. 1, комн. 1, 2, 2а, 3-5, 5а, 6, 7, 7а, 8-10, 10а, 10б, 10в, 11-16, 18-20, 22, 22а, 226, 23 на основании договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы N 02-00369/04 от 15.07.2004, заключенного с Департаментом имущества города Москвы.

Между тем, ООО "АНС и К", руководствуясь положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, 05.12.2013 обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного вышеуказанным законом пакета документов, тогда как истец ссылается на то, что 01.03.2014 договор купли-продажи занимаемого по Договору аренды помещения заключен не был, проект договора купли-продажи был направлен в его адрес только 27.06.2014; в адрес ответчика был направлен проект договора купли-продажи, от подписания которого ответчик отказался, не согласившись со стоимостью выкупаемого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, указали на то, что истцом не доказан факт причинения ему убытков в результате виновных действий ответчика, а процедура определения выкупной цены арендуемого помещения установлена законодательством, в связи с чем, арендная плата, вносимая арендодателем в период определения выкупной цены арендуемого помещения, не может быть признана убытками истца, поскольку арендная плата, обязанность внесения которой лежит на арендаторе, равно, как и неосновательным обогащением.

Тогда как, суды ссосались на то, что стороны, заключая с ответчиком договор купли-продажи арендуемого имущества, прекращают обязательства по внесению арендной платы на будущее время и момент прекращения обязательств сторон по договору аренды не может быть позднее регистрации перехода права собственности.

Истец использует муниципальное имущество на правах аренды в своей предпринимательской деятельности и соответственно обязан уплачивать арендную плату до указанного срока.

Между тем судами не учтено следующее.

Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Вместе с тем, если исходить из требований статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом в статье 9 Федерального закона N 159-ФЗ определен порядок рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства и установлены предельные сроки с момента получения заявления и до направления заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Что касается положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то суд округа отмечает, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности; наделение судебных решений, вступивших в законную силу.

Преюдиция требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой; такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.

Кроме того, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 указанного Кодекса).

Между тем, решением Арбитражного суда города Москвы от 27.08.2015 по делу N А40-138753/2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2016, удовлетворены требования ООО "АНС и К" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 420,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Железняка Матроса бульвар, дом 7/20 (этаж 1, помещение I - комнаты 1, 2, 2а, 3-5, 5а, 6, 7, 7а, 8-10, 10а, 10б, 10в, 11-16, 18-20, 22, 22а, 22б, 23).

В рамках дела N А40-138753/2014 установлено, что на основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ООО "АНС и К" 05.12.2013 обратилось в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого помещения, а учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 25.02.2015 по ходатайству истца судом была назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 420,5 кв. м по состоянию на 05.12.2013.

ООО "АНС и К", обращаясь с иском в рамках настоящего спора, ссылалось на умышленные действия ответчика, который уклонялся от подписания договора купли-продажи арендуемого истцом объекта, чем вынуждал истца вносить арендную плату, с учетом того, что за выкупом истец обратился к ответчику 05.12.2013, что установлено в рамках дела N А40-138753/2014, тогда как проект договора купли-продажи был направлен в его адрес только 27.06.2014; в адрес ответчика был направлен проект договора купли-продажи, от подписания которого ответчик отказался, не согласившись со стоимостью выкупаемого имущества.

Между тем, ООО "АНС и К", как в своем иске, так и в апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции, настаивало на том, что ответчик, несмотря на принятие решения Арбитражного суда города Москвы от 27.08.2015 по делу N А40-138753/2014, вступившее в законную силу 03.02.2016, и неоднократные обращения истца к ответчику, соответствующий договор купли-продажи не заключал вплоть до 31.05.2016, а в ввиду неправомерных действий ответчика арендные правоотношения с ним сохранялись еще несколько месяцев.

Как указал истец, за период с 01.03.2014 по 31.05.2016 им были внесены арендные платежи в размере 12 931 786 руб. 78 коп.

Суды первой и апелляционной инстанций, со ссылкой на требования статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничились выводами о том, что в спорный период истец пользовался имуществом на основании договора аренды, действие которого прекратилось в связи с заключением договора купли-продажи указанного недвижимого имущества. Как арендатор находящегося в собственности города Москвы недвижимого имущества на основании договора аренды ООО "АНС и К" обязано было вносить плату за пользование имуществом.

При этом суды согласились с доводами ответчика, указав на то, что ответчик не нарушил каких-либо обязательств перед истцом, поскольку рассмотрение преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договора цены, является разрешением инициированного ООО "АНС и К" спора о величине оценки, которое не свидетельствует о незаконности действий ответчика.

Между тем, судами не были учтены как требования статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, которым определен порядок рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства и установлены предельные сроки с момента получения заявления и до направления заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, так и установленные в рамках дела NА40-138753/2014 обстоятельства по урегулированию разногласий сторон при заключении договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции, с указанием из представленные в материалы дела доказательства, признал обоснованными выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не доказан факт причинения ему убытков в результате виновных действий ответчика, указав на то, что процедура определения выкупной цены арендуемого помещения установлена законодательством, в связи с чем, арендная плата, вносимая арендодателем в период определения выкупной цены арендуемого помещения не может быть признана убытками истца.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не учтено, что в рамках настоящего спора истец не заявлял требования о возмещении ответчиком убытков за период, установленный действующим законодательством ответчику для определения выкупной цены испрашиваемого объекта.

Таким образом, судами не учтено, как то, что в рамках дела N А40-138753/2014 установлено обращение истца к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения 05.12.2013, поэтому, с учетом этих обстоятельств и требований части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, а также требований Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", судам следовало установить, действительно ли ответчиком соблюдены все сроки, установленные действующим законодательством.

При новом рассмотрении дела судам учесть, что в рамках дела А40-138753/2014 суды, удовлетворяя требования истца, исходили из того, что истец, как субъект малого предпринимательства, отвечает требованиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

Тогда как, в рамках настоящего спора, суды, возлагая на арендатора обязанность уплатить арендную плату, не только освободили Департамент от возмещения заявленных в иске убытков, но и не дали надлежащей оценки доводам истца о том, что действия Департамента по заключению договора купли-продажи совершены за пределами сроков, установленных Федеральным законом N 159-ФЗ, что и привело к возникновению у арендатора убытков в размере внесенной им арендной платы.

Судам необходимо учесть, что в случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, истец приобрел бы право собственности на вышеуказанные нежилые помещения и не понес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование нежилых помещений.

С учетом этих обстоятельств, судам следовало установить, с какого момента сторонами действительно был заключен договор купли-продажи и с какого момента у истца прекращаются обязательства по внесению арендных платежей, после установления этих обстоятельств судам следует предложить истцу уточнить расчет исковых требований, а ответчику подготовить контррасчет.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности истцом виновного поведения Департамента по необоснованному уклонению от заключения договора, обязанность заключения которого установлена в судебном порядке, нельзя признать законными, с учетом того, что эти выводы сделаны с нарушением статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и противоречат установленным по делу N А40-138753/2014 обстоятельствам.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2017 года по делу N А40-188258/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.Н.Крекотнев

Судьи

А.Р.Белова О.А.Шишова