Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 июня 2017 г. N Ф05-7526/17 по делу N А40-106096/2015

г. Москва

21 июня 2017 г.

Дело N А40-106096/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Красновой С. В., Дунаевой Н. Ю.,

при участии в заседании:

от истца: Полоненко Ю.К., дов. от 02.06.2017

от ответчика: Соболь Л.Я., дов. от 09.01.2017 N 33-Д-9/17

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского

имущества города Москвы

на постановление от 24 марта 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Солоповой А.А., Александровой Г.С., Векличем Б.С.

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЕРМАКИП"

к Департаменту городского имущества города Москвы, обществу с ограниченной ответственностью "АБНКОНСАЛТ"

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЕРМАКИП" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) обществу с ограниченной ответственностью "АБНКОНСАЛТ" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 237,6 кв.м. (подвал, пом. I ком. 1-9, 9а, 9б, 10, этаж 1, пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 4-6, 6а) по адресу: г.Москва, ул. Лесная, д. 1/2, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца, с указанием цены объекта 43 432 500 руб., размера ежемесячного платежа не менее 1 206 458 руб. 34 коп., о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения, определенной отчетом об оценке от 04.02.2015 N 773Г/124, выполненным ООО "АБН-Консалт" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 июля 2016 года принят отказ общества с ограниченной ответственностью "ЕРМАКИП" от иска в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения общей площадью 237,6 кв.м. (подвал, пом. I ком. 1-9, 9а, 9б, 10, этаж 1, пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 4-6, 6а) по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 1/2, определенной отчетом об оценке от 04.02.2015 N 773Г/124, выполненным ООО "АБН-Консалт", производство по делу в указанной части требования прекращено.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "ЕРМАКИП" к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 237,6 кв.м. (подвал, пом. I ком. 1-9, 9а, 9б, 10, этаж 1, пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 4-6, 6а) по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 1/2, путем принятия п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, с указанием цены объекта 43 432 500 руб., размера ежемесячного платежа не менее 1 206 458,34 руб., отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что выводы заключения судебной экспертизы о стоимости выкупаемого помещения являются необоснованными, установленная экспертом цена является заниженной.

Поскольку истец не заявлял ходатайство о назначении повторной экспертизы, просил установить цену договора, определенную в результате судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предложенная истцом цена продажи не обоснована, не подтверждается достоверными доказательствами, ввиду чего исковые требования не подлежат удовлетворению.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2017 года решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 237,6 кв.м. (подвал, пом. I ком. 1-9, 9а, 9б, 10, этаж 1, пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 4-6, 6а) по адресу: г.Москва, ул. Лесная, д. 1/2, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца, взыскания с общества с ограниченной ответственностью "ЕРМАКИП" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 10 000 руб. в возмещение судебных издержек, отменено; исковые требования удовлетворены, суд урегулировал разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "ЕРМАКИП" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 237,6 кв.м. (подвал, пом. I ком. 1-9, 9а, 9б, 10, этаж 1, пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 4-6, 6а) по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 1/2, изложив пункты 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

"Пункт 3.1. Цена объекта составляет 44 374 763 (Сорок четыре миллиона триста семьдесят четыре тысячи семьсот шестьдесят три) рубля.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"Пункт 3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до первого числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 232 632 (один миллион двести тридцать две тысячи шестьсот тридцать два) рубля 31 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий сторон по цене, предложенной ответчиком.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда в постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 237,6 кв.м. (подвал, пом. I ком. 1-9, 9а, 9б, 10, этаж 1, пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 4-6, 6а) по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 1/2, на основании договора от 26.07.2001 N 0-501/2001 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2006 к договору), сроком с 01 апреля 2001 года по 01 января 2017 года.

Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 19.11.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Письмом от 01.04.2015 Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес истца договор купли-продажи по цене 71 319 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 773Г/124 от 04.02.2015.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истец подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, цена нежилого помещения в протоколе указана - 29 786 557 руб. без НДС, в соответствии с отчетом ООО "Паритет-Консалтинг" от 19.11.2014 N 1704/15.

Подписанный истцом договор купли-продажи с протоколом разногласий направлен в адрес ответчика 23.04.2015.

Письмом от 30.04.2015 N 33-5-33016/14-(0)-1 Департамент городского имущества города Москвы отказал истцу в подписании договора на условиях протокола разногласий в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Как правильно указано судом апелляционной инстанции, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон возникли разногласия по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества, для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда апелляционной инстанции от 09.01.2017 была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Городская коллегия оценщиков", Горислову И.А.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из необоснованности полученного судом первой инстанции заключения эксперта АНО "Независимое экспертно-оценочное бюро" от 17 мая 2016 года N ЭС-15 и наличия противоречий в выводах эксперта.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 19.11.2014 составила 44 374 763 руб. без учета НДС.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, учитывая выводы экспертного заключения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене решения суда первой инстанции и об удовлетворении исковых требований.

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемом постановлении, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.

Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2017 года по делу N А40-106096/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В.Нечаев

Судьи

С.В.Краснова Н.Ю.Дунаева