Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2017 г. N Ф05-7944/17 по делу N А40-178688/2015

г.Москва

20 июля 2017 г.

Дело N А40-178688/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19.07.2017.

В полном объеме постановление изготовлено 20.07.2017.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Дунаевой Н.Ю. и Красновой С.В.

при участии в заседании:

от истца - Макаров А.К. по дов. от 04.07.2016;

от ответчика - Иванова Е.В. по дов. от 28.12.2016 N 33-Д-1436/16;

рассмотрев в судебном заседании 19.07.2017 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на решение от 09.12.2016 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Голоушкиной Т.Г. и постановление от 06.03.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Трубицыным А.И., Садиковой Д.Н., Расторгуевым Е.Б.,

по иску ООО "СМУ-12 Метростроя"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью ООО "СМУ-12 Метростроя" (далее - ООО "СМУ-12 Метростроя" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 122,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 1/2 на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 20.08.2015, изложив пункты 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 10 244 900, 00 руб. (десять миллионов двести сорок четыре тысячи девятьсот) руб. (в т.ч.: Объекта 1-982 300,00 (девятьсот восемьдесят две тысячи триста) руб., Объекта 2-6 379 000, 00 (шесть миллионов триста семьдесят девять тысяч) руб., Объекта 3-804 300, 00 (восемьсот четыре тысячи триста) руб., Объекта 4-296 700,00 (двести девяносто шесть тысяч семьсот) руб., Объекта 5-1 782 600, 00 (один миллион семьсот восемьдесят две тысячи шестьсот) руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 04.08.2015 за N 1815.Н-08/1, выполненным ИП Зуевская В.Н. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

"3.4. Оплата Покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 170 748,33 (сто семьдесят тысяч семьсот сорок восемь) рублей 33 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

С учетом уточнения исковых требований и отказа от части требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требования заявлены об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 65,8 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004016:4529 расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 1/2 (этаж 2, пом. I, комн. 2), истец просил изложить пункты 3.1, 3.4. в следующей редакции:

пункт 3.1: "Цена Объекта составляет 12 054 000 руб. 00 коп. (двенадцать миллионов пятьдесят четыре тысячи рублей ноль копеек) в соответствие с заключением эксперта от 04.07.2016 за N 39-д, подготовленным Кирилловой Е.В. по делу N А40-178688/2015. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

пункт 3.4: "Оплата Покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 200 900 (двести тысяч девятьсот) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017, исковые требования удовлетворены, суд исключил из пункта 3.1 договора объекты, расположенные по адресу: г.Москва, ул. Лесная, д. 1/2, общей площадью 14,9 кв. м, общей площадью 4,5 кв. м, общей площадью 12,2 кв. м, общей площадью 24,9 кв. м, производство по делу в указанной части прекратил (с учетом отказа истца от части требований в отношении указанных помещений).

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату обращения истца с заявлением о выкупе (26.11.2014) рыночная стоимость спорного помещения (площадью 65,8 кв. м) составила 12 054 000 руб. без учета НДС.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене Департамента.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 12 903 000 руб.

На кассационную жалобу поступил отзыв истца, заблаговременно направленный ответчику.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержала доводы жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам своего отзыва.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 31.10.2002 был заключен договор аренды N 01-00916/02, в соответствии с которым истцу в аренду были переданы нежилые помещения общей площадью 122,3 кв. м в здании по адресу: г.Москва, ул. Лесная д. 1/2, за выкупом которых в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, арендатор обратился 26.11.2014.

Департамент направил истцу для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта недвижимости (общей площадью 122,3 кв. м) была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 29.05.2015 года N 773Г/808, выполненного ООО "АБН-Консалт", и составила 23 981 000 руб.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, направил ответчику указанный проект договора купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий в части в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

На основании полученного истцом заключения оценщика N 1815.Н-08/1 от 04.08.2015 истец предложил ответчику заключить договор с условием о цене выкупа в размере 10 224 900 руб. (в т.ч.: Объекта 1 - 982 300 руб., Объекта 2 - 6 379 000 руб., Объекта 3 - 804 300 руб., Объекта 4 - 296 700 руб., Объекта 5 - 1 782 600 руб.).

Поскольку Департамент уклонился от подписания договора купли-продажи с учетом протокола разногласий, истец обратился в суд.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта (общей площадью 122,3 кв.м) на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи в отношении помещения общей площадью 65,8 кв.м надлежит заключить по цене 12 054 000 руб., определенной в названном заключении.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 по делу N А40-178688/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.А. Петрова

Судьи:

Н.Ю. Дунаева С.В. Краснова