Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 августа 2017 г. N Ф05-10288/16 по делу N А40-166317/2014

город Москва

11 августа 2017 г.

Дело N А40-166317/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 августа 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,

судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.

при участии в заседании:

от истца ООО "ИСТ ДИВИЖЕН" - Юревич М.В., дов. от 19.07.2017

от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Атаманов Р.С., дов. от 09.01.2017 N 33-Д-7/17,

рассмотрев 10 августа 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 30 января 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Михайловой Е.В.,

на постановление от 10 апреля 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Григорьевым А.Н., Валиевым В.Р., Головкиной О.Г.,

по иску ООО "ИСТ ДИВИЖЕН"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИСТ ДИВИЖЕН" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, департамент) с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: нежилого помещения общей площадью 374 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-6, 8-11, 11а, 12-17) по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, дом 3 в части пунктов 3.1, 3.4 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части сроков рассрочки).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2016 года, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 июля 2016 года решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

Отменяя названные судебные акты и направляя дело на рассмотрение в суд первой инстанции, Арбитражный суд Московского округа указал на необходимость обосновать вывод о необходимости повторной экспертизы, а также дать оценку доводу департамента о том, что в рамках сравнительного подхода экспертом использованы объекты - аналоги, относящиеся к другому сектору рынка коммерческой недвижимости.

При новом рассмотрении дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 30 января 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2017 года, исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: нежилого помещения общей площадью 374 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-6, 8-11, 11а, 12-17) по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, дом 3.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и урегулировать разногласия по цене, предложенной департаментом. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и урегулировать разногласия по цене, предложенной департаментом.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, который приобщен к материалам дела, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из представленных доказательств, ООО "ИСТ ДИВИЖЕН" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 374 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2003 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

ООО "ИСТ ДИВИЖЕН" 07.05.2014 г. (вх. N 33-5-13909/14-(0)-0 обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 53 536 000 руб. (письмо исх. N 33-5-13909/14-(2) от 08.08.2014 г.).

Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и направил ответчику письмо (исх. N 14 от 01.09.2014) с приложенным к нему протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, и предложил заключить договор купли-продажи с условием о цене в размере 32 510 000 руб., установленной оценщиком ООО "Оценочная компания "Альфа" в отчете от 21.05.2014 N 14476-И/14.

Поскольку Департамент и Общество "Ист Дивижен" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации. Согласно экспертному заключению, рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 50 931 571 руб.

Передавая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что отклоняя результаты экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации, отраженные в отчете от 20.05.2015 N 1664/31-19-3, суд первой инстанции не исследовал вопрос о том, проводилась ли экспертиза в отношении спорного объекта - нежилого помещения общей площадью 374 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-6, 8-11, 11а, 12-17) по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, дом 3, либо иного объекта, осуществлял ли эксперт ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации выезд на указанный объект, учитывая, что экспертное заключение N 1664/31-19-3 от 20.05.2015 г. содержит фото объекта (т. 4 л.д. 15), а также ходатайство эксперта от 06.05.2015 (т. 4 л.д. 2) с просьбой о назначении по месту расположения объекта исследования по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 3.

Кроме того, суду также даны указания, дать оценку доводу Департамента о том, что в рамках сравнительного подхода экспертом при проведении повторной экспертизы использованы объекты-аналоги, относящиеся к другому сектору рынка коммерческой недвижимости.

Судом, при исследовании и оценке экспертного заключения выполненного ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации, было установлено, что кроме технических неточностей, не влияющих на достоверность величины рыночной стоимости объекта экспертизы, были допущены нарушения, свидетельствующие о недостоверности заключения выполненного ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации, несоответствия его требованиям законодательства в связи с чем, как полагает суд, отсутствует возможность дальнейшего использования данного заключения, в том числе для целей определения выкупной цены приватизируемого объекта.

По результатам рассмотрения заключения судом выявлены с существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку Заключение содержало существенные нарушения законодательства, суд, определением от 09.10.2015 г. назначил повторную судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "АА ОЦЕНКА И КАДАСТР".

.

Ссуды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что при производстве повторной судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Судами установлено, что при оценке рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости Эксперт провел "Анализ наилучшего наиболее эффективного использования", и определил к какому типу можно отнести тот или иной объект. При этом возможно расхождение с текущим использованием исследуемого объекта и данным, указанным в технической документации.

В судебном заседании 29.01.2016 г. эксперт вызван судом по ходатайству ответчика. Эксперту заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы, подтверждающие что, при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

При новом рассмотрении дела ходатайств о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы сторонами не заявлялось.

Однако положения частей 1 и 2 статьи 8, частей 1 и 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкретизируют закрепленный в статье 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации принцип осуществления судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон.

Из содержания статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что суд обязан создать сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав (в том числе на представление доказательств) в состязательном процессе и не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

Как указано в Определении ВС РФ от 8.05.2015 N 305-ЭС14-8858, несовершение участником дела процессуальных действий без уважительных причин не может являться основанием для отмены и направлении дела на новое рассмотрение, так как нарушает принцип состязательности и равноправия сторон.

Письменные пояснения эксперта, содержащие ответы на поставленные все ответчиком вопросы, приобщены к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ.

Суды указали, что в заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки N 1 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суды пришли выводу об отсутствии оснований для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, в связи с чем выкупная цена спорного нежилого помещения определена с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, то есть составила 27 746 000 руб., и соответственно без учета НДС 23 513 559 руб., в связи с чем, суды первой и апелляционной инстанций признали правомерным требование истца, изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

"п. 3.1. Цена Объекта составляет 23 513 559 руб.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 391 892 руб. 65 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. которое удовлетворено протокольным определением суда".

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, подлежит отклонению.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку сторонами при новом рассмотрении дела ходатайств об экспертизе не заявлялось, новых доказательств не представлено и доводов не заявлено, судами дана оценка всем доводам сторон, а также имеющимся в деле экспертным заключениям, суд кассационной инстанции, исходя из пределов своих полномочий, не находит оснований для отмены либо изменения судебных актов.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30 января 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2017 года по делу N А40-166317/14 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Д. Денисова

Судьи

Н.Ю. Дунаева Е.А. Петрова