Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2017 г. N Ф05-11697/17 по делу N А41-22253/2016

г. Москва

17 августа 2017 г.

Дело N А41-22253/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Кобылянского В.В., Чалбышевой И.В.

при участии в заседании:

от истца ООО "Строй Сити" - Григорьев С.А. по дов. от 10.08.2017

от ответчика Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино - Садиков С.Л. по дов. от 04.06.2015

от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен

рассмотрев 14 августа 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Строй Сити" (истца)

на решение от 1 декабря 2016 года Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Богатиной Ю.Г.,

и постановление от 26 мая 2017 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Боровиковой С.В., Коноваловым С.А., Немчиновой М.А.,

по иску ООО "Строй Сити"

к Комитету по управлению имуществом г. Лыткарино

о расторжении договора аренды земельного участка от 22.01.2015 N 8/ДЗ, возмещении убытков и взыскании неосновательного обогащения в размере 1 690 133 руб.,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строй Сити" (далее - ООО "Строй Сити", истец) 26.04.2016 обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Лыткарино (далее - Комитет, ответчик) с требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.01.2015 N 8/ДЗ, заключенный между ООО "Строй Сити" и Комитетом;

- возместить понесенные убытки в размере 1 690 133 руб., в том числе: 400 000 руб., уплаченных за инженерно-геодезические изыскания и вынос границ земельного участка, 700 000 руб., уплаченных в счет арендной платы, 590 133 руб. задатка за право заключения договора аренды.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на недобросовестные действия ответчика по предоставлению информации о земельном участке с кадастровым номером 50:53:0020106:147 при заключении договора аренды от 22.01.2015 N 8/ДЗ, дальнейшую нецелесообразность аренды такого участка и несение убытков.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, оспаривал факт наличия недостатков земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147 как переданного в аренду объекта имущества, а также указывал, что соглашение о расторжении договора аренды от 22.01.2015 N 8/ДЗ, подписанное со стороны арендодателя, получено истцом, но государственная регистрация расторжения договора в установленном законом порядке истцом не осуществлена.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.12.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017, требования удовлетворены только в части расторжения договора аренды земельного участка от 22.01.2015 N 8/ДЗ, а в остальной части иска отказано.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе истца, который полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы процессуального и материального права, поскольку последние не учли представленные им доказательства, неправильно применили нормы материального права. В связи с этим податель кассационной жалобы просит обжалуемые по делу судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков и в этой части направить дело на новое рассмотрение.

Суды указали на то, что в обоснование своей кассационной жалобы заявитель настаивает на своих доводах о несоответствии предоставленного ответчиком в аренду земельного участка условиям договора аренды от 22.01.2015 N 8/ДЗ и конкурсной документации, поскольку на данном участке невозможно строительство станции технического обслуживания, для целей которого предоставлялся земельный участок в аренду, тогда как суды расторгли договор аренды, а в возмещении понесенных истцом убытков по вине ответчика, незаконно отказали.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы истца к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции 14.08.2017 представитель истца поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы, представитель ответчика возражал.

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Обсудив заявленные доводы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в части отказа в иске о возмещении убытков с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно требованиям части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

При рассмотрении спора по существу судами установлено, что по результатам открытого аукциона от 20.01.2015 между Комитетом и истцом был заключен договор аренды земельного участка от 22.01.2015 N 8/ДЗ.

В этом договоре стороны предусмотрели, что истцу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020106:147 площадью 7489 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения станции технического обслуживания и ремонта транспортных средств, местоположение: Московская область, г. Лыткарино, промзона Тураево.

Договор заключен сроком с 22.01.2015 по 21.01.2018. Земельный участок передан арендодателем арендатору, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 22.01.2015. Договор аренды земельного участка от 22.01.2015 N 8/ДЗ зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов.

При этом в пункте 8.1 договора аренды земельного участка от 22.01.2015 N 8/ДЗ указано, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, залогом, сервитутом, арестом.

Согласно сведениям, указанным в кадастровой выписке от 10.09.2015 и извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147 установлены зоны с особыми условиями использования - Охранная зона ЛЭП 110 кВ "Мячково - Лыткарино", Приаэродромная территория аэродрома Москва Домодедово, Охранная зона ЛЭП 110 кВ "Красково - Лыткарино", Охранная зона сооружения-участка газовой распределительной сети "Лыткарино".

Между тем, в результате проведенных инженерно-геодезических изысканий были выявлены не учтенные ранее коммуникации, принадлежащие НИЦ ЦИАМ - коллектор высокого давления и водопровод.

По причине обнаружения коммуникаций, не соответствовавших тендерной документации на проведение конкурса на заключение договора аренды земельного участка, истец в адрес НИЦ ЦИАМ направил письмо от 06.10.2015 N 217 с просьбой определить и подготовить технические условия для выноса обнаруженных коммуникаций.

Тогда как, в ответ на вышеуказанное письмо, дирекцией НИЦ ЦИАМ были подготовлены технические условия на вынос коммуникаций.

Возникновение указанных обстоятельств ввиду непредоставления полной информации о земельном участке и его обременениях, по мнению истца, привело к несоразмерному увеличению стоимости реализации строительного проекта по возведению станции технического обслуживания со всей необходимой инфраструктурой и, как следствие, к невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147 для целей заключения договора аренды от 22.01.2015 N 8/ДЗ.

Письмами от 18.01.2016 и 19.01.2016 истец обращался к ответчику за расторжением договора аренды от 22.01.2015 N 8/ДЗ и возмещением убытков в виде уплаченной арендной платы и расходов на инженерно-геодезические изыскания.

Ссылаясь на недобросовестные действия ответчика по предоставлению информации о земельном участке с кадастровым номером 50:53:0020106:147 при заключении договора аренды от 22.01.2015 N 8/ДЗ, а также дальнейшую нецелесообразность аренды такого участка и несение убытков, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исходя из принятых судом уточнений, истец также просил взыскать с ответчика, как арендодателя по договору от 22.01.2015 N 8/ДЗ, понесенные им убытки в размере 400 000 руб., уплаченные истцом за инденерногеодезические изыскания и вынос границ земельного участка.

В обоснование данного требования истец представил платежные поручения от 04.09.2015 N 116, от 08.06.2015 N 72 на общую сумму 350 000 руб., перечисленные по счету от 27.05.2015 N 48, платежное поручение от 02.04.2015 N 36 на сумму 50 000 руб., перечисленную по счету от 02.04.2015 N 28, а также договор на производство инженерных изысканий от 03.03.2015 N 232-И.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в иске в части возмещения понесенных истцом убытков и расторгая договор аренды, ссылаясь на обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды, и обладающее теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать, принял во внимание результаты судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего спора.

Судами сделан вывод о том, что истец реализовал право на защиту своих интересов в порядке пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив в адрес ответчика письма от 18.01.2016, от 19.01.2016 о расторжении договора аренды от 22.01.2015 N 8/ДЗ в виду нецелесообразности использования земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147. Воля сторон договора аренды земельного участка от 22.01.2015 N 8/ДЗ обоюдно была направлена на расторжение такого договора.

Суды нижестоящих инстанций, делая вывод, как об отсутствии достаточных оснований полагать, что истец перечислил в пользу ООО "Синтез СКП" денежные средства в общей сумме 400 000 руб. на основании и во исполнение договора на производство инженерных изысканий от 03.03.2015 N 232-И, так и иных доказательств, подтверждающих факт несения истцом убытков в заявленной сумме, исходили из того, что договор на производство инженерных изысканий от 03.03.2015 N 232- И, заключенный ООО "Строй Сити" с ООО "Синтез СКП", устанавливает стоимость работ в сумме 100 000 руб., что подтверждается пунктом 2.1 договора и протоколом согласования договорной цены, при том, что акта выполненных работ или иного документа, подтверждающего фактическую стоимость выполненных работ по договору от 03.03.2015 N 232-И, истцом не представлено.

Суды нижестоящих инстанций также не признали обоснованным требование истца о возмещении за счет ответчика арендной платы в размере 700 000 руб., поскольку в течение 2015 года истец пользовался земельным участком и производил его освоение.

По мнению судов нижестоящих инстанций, внесение арендной платы за пользование земельным участком кадастровым номером 50:53:0020106:147 является законодательно установленной обязанностью истца, с учетом того, что истец свое право на приостановление исполнения обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.01.2015 N 8/ДЗ не реализовал, а внесение истцом арендной платы подтверждается решением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2016 по делу N А41-87977/15. Кроме того, уплаченная арендная плата по договору аренды от 22.01.2015 N 8/ДЗ, не может быть квалифицирована в качестве неосновательного обогащения, поскольку данный договор не признан недействительным, результаты аукциона также не оспорены. В материалы дела также представлено платежное поручение от 14.01.2015 N 1 на сумму 590 133 руб., перечисленных истцом в качестве задатка за подачу заявки на участие в конкурсе по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Если же исходить из требований статей 15, 328, 393, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, то под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Отсутствие вины доказывается причинителем вреда, а должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Суд округа отмечает как то, что арендодатель обязан предоставить арендатору беспрепятственное пользование объектом аренды, определенным в соответствии с договором, так и то, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Таким образом, поскольку возникновение у лица права требовать возмещения убытков, что является мерой гражданско-правовой ответственности, обусловлено нарушением его прав, это лицо обязано доказать факт нарушения своего права, наличие и размер понесенных убытков, а также причинно-следственную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Суды, указывают на то, что требования истца о возмещении убытков обусловлено несоответствием земельного участка условиям договора аренды и конкурсной документации, невозможности строительства на земельном участке станции технического обслуживания, для целей которого предоставлялся в аренду земельный участок.

Между тем, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, на основании заключения судебной экспертизы приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020106:147 фактически обладает иными качественными характеристиками, чем отражено в кадастровом паспорте такого участка и документации по организации торгов по продаже права аренды. Наличие в границах данного участка охранных зон ЛЭП, газопровода, приаэродромной территории, а также наличие водопровода высокого давления существенно ухудшают качественные характеристики участка и препятствуют его использованию по целевому назначению по всей площади.

При этом недостатки земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147 в виде его обременения зонами с особыми условиями использования не могли быть обнаружены арендатором при осмотре земельного участка, поскольку данные недостатки обусловлены нахождением подземных коммуникаций, мероприятия по проведению аукциона и заключение договора аренды происходило в зимний период.

Суды нижестоящих инстанций согласились с доводами истца, указав на то, что ответчик предоставил в аренду имущество (земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020106:147) с недостатками, обязанность арендодателя по передаче имущества надлежащего качества ответчиком не исполнена.

Между тем, освобождая ответчика о возмещения понесенных истцом расходов, суды указали на отсутствие доказательств, свидетельствующих об обращении истца к арендодателю с требованием безвозмездно устранить недостатки имущества, либо соразмерно уменьшить арендную плату, либо возместить расходы на устранение недостатков имущества, с учетом того, что с момента заключения договора аренды от 22.01.2015 N 8/ДЗ в течение 2015 года истец предпринимал действия по освоению земельного участка в виде подготовки инженерно-геодезической документации и проекта строительства.

Тогда как судом не принято во внимание, что истец, заключая договор по результатам аукциона, рассчитывал при заключении договора на торгах на выполнение условий документации аукциона, в том числе о характере обременений земельного участка и отсутствии неоговоренных обременений.

При том, что истец, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, настаивал на своих доводах о том, что кадастровая выписка на земельный участок не содержала дополнительных обременений, не оговоренных в конкурсной документации.

Судами установлено, что целевое назначение земельного участка по договору аренды было определено сторонами как для размещения станции технического обслуживания и ремонта транспортных средств (СТО) и истец при подаче заявки на участие в аукционе имел ввиду строительство и размещение СТО определенной конфигурации, площади и этажности.

Суды, установив, что за счет истца были проведены проектные изыскания от 03.03.2015 N 232-н, по результатам проведения которых, выяснилось, что в условиях аукционной документации не были перечислены существенные обременения земельного участка, фактически освободили ответчика от возмещения убытков в полном объеме.

При том, что суды установили, что указанные обременения истцу не были известны ни при проведении конкурса, ни при заключении договора аренды и приемке земельного участка, а были выявлены в ходе подготовки схемы планировочной организации земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, оставил без надлежащей оценки доводы истца, как о том, что, с учетом ранее выявленных обременений, строительство СТО по заказанному проекту невозможно, требуется перенос указанных коммуникаций, что является затратным по времени и стоимости, и не предусмотрено договором аренды), а необходимость переноса (перекладки) канализации и водопровода ФГУП "НИЦ ЦИАМ", кабельной линии, существенно удорожает проект строительства СТО и срок освоения земельного участка, фактически делая его нерентабельным.

При том, что суды не указывают в обжалуемых судебных актах, что необходимость переноса (перекладки) канализации, кабельной линии и водопровода ФГУП "НИЦ ЦИАМ", была ранее оговорена арендодателем в аукционной документации или же при заключении договора аренды.

С учетом этих обстоятельств, судам следовало оценить довод истца о том, что недобросовестное поведение ответчика, который при подготовке аукционной документации не сообщил о дополнительных обременениях земельного участка, привело к невозможности использовать спорный участок истцом по назначению, поскольку ответчик, утверждая условия конкурсной документации на размещение объекта, ввел истца в заблуждение относительно существенных характеристик земельного участка и возможности его застройки под станцию технического обслуживания (СТО).

Таким образом, суды, отказывая истцу в иске в части возмещения убытков, не учитывают, что истцом не получено встречное предоставление по договору аренды, которым является право пользования земельным участком, соответствующим условиям аукционной документации.

Кроме того, суд первой инстанции, указывая на то, что истец реализовал право на защиту своих интересов в порядке пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив в адрес Комитета по письма от 18.01.2016, от 19.01.2016 о расторжении договора аренды от 22.01.2015 N 8/ДЗ в виду нецелесообразности использования земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020106:147, ссылается на то, что истец о необходимости возмещения арендодателем убытков в данных письмах не указывал.

Тогда как, суд апелляционной инстанции делает противоположные выводы о том, что письмами от 18.01.2016 и 19.01.2016 истец обратился к ответчику не только за расторжением договора аренды, но и за возмещением убытков в виде уплаченной арендной платы и расходов на инженерно-геодезические изыскания.

С учетом противоположных выводов судов нижестоящих инстанций, не представляется возможным установить, с какими требованиями истец обращался к ответчику в своих письмах, и было ли истцом в досудебном порядке заявлено требование о возмещении убытков.

Кроме того, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, указывая на то, что истец свое право на приостановление исполнения обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.01.2015 N 8/ДЗ не реализовал, не принял во внимание доводы истца о том, что ответчик подавал отдельные иски о взыскании с истца арендную плату за спорный участок.

При том, что истец, обращаясь с настоящим иском, указывал на то, что его убытки это не только расходы на проведение работ на проектные и инженерные изыскания в отношении земельного участка, но и арендная плата, являющаяся встречным предоставлением в силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, суды, разрешая возникший между сторонами спор и отказывая в возмещении размера убытков, указали на то, что в материалы дела не представлено акта выполненных работ или иного документа, подтверждающего фактическую стоимость выполненных работ по договору от 03.03.2015 N 232-И и увеличение стоимости таких работ. Счета на оплату от 27.05.2015 N 48 и от 02.04.2015 N 28 в материалы дела также не представлены.

При этом в обжалуемых судебных актах не усматривается, как то, что истцу предлагалось представить счета на оплату от 27.05.2015 N 48 и от 02.04.2015 N 28, акт к ним, так и то, что у ответчика были какие-либо возражения в отношении размера убытков.

При новом рассмотрении судам также следует принять во внимание не только то, что освоение земельного участка возможно арендатором только одним способом - строительством и эксплуатацией на участке станции технического обслуживания ТС, но и дать оценку доводам истца, как о том, что задаток подлежит возврату, поскольку земельный участок изначально не соответствовал условиям аукциона, так и о том, что освоение земельного участка по целевому назначению, невозможно, поэтому заказанные истцом инженерно-геодезические, проектные работы в силу этого составили убытки истца, но никак не могут вменяться ему в освоение земельного участка, в принятии его с такими недостатками, которые делают его использование невозможным.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в возмещении убытков (в остальной части судебные акты не обжаловалось) подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 1 декабря 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2017 года по делу N А41-22253/2016 отменить в части отказа в возмещении убытков.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий судья

С.Н.Крекотнев

Судьи

В.В.Кобылянский И.В.Чалбышева